Nitelikli Değişim Konaklama Düzenlemeleri
Nitelikli Değişim Konaklama Düzenlemeleri Nelerdir?
Nitelikli değişim konaklama düzenlemesi, konaklama tarafı olarak bilinen üçüncü bir tarafın, bir gayrimenkul yatırımcısının vazgeçtiği veya yenilenen mülkünü geçici olarak elinde tuttuğu bir vergi stratejisidir. Nitelikli değişim konaklama düzenlemeleri, yatırımcıları benzer türdeki mülklerin satışı ve satın alınması için katı kurallara tabi tutarken, satışların zamanlamasında esnekliği artırır ve vergi ertelemesi için nitelikleri basitleştirir.
Nitelikli Değişim Konaklama Düzenlemelerini Anlama
Nitelikli bir değişim konaklama düzenlemesi (QEAA), yatırımcıların , bırakılan mülk benzer bir mülkle değiştirildiği sürece, yatırımcıların gayrimenkul satışından sermaye kazancı veya kaybı almayı ertelemelerine izin veren İç Gelir Kanunu'nun 1031 . tür mülk.
1031 borsası olarak da bilinen bu işlem, ilk varlığın satışından vergi yükümlülüğü doğurmadan bir varlığın elden çıkarılmasına ve benzer başka bir varlığın satın alınmasına izin veren vergi ertelenmiş bir takastır.
Nitelikli bir değişim konaklama düzenlemesi, genellikle değişim konaklama yeri hak sahibi (EAT) haline gelen bir aracı tarafından kurulur. EAT, işlemin diğer yarısının tamamlanmasına zaman tanımak için vazgeçilen veya satın alınan mülkü elinde tutar. Nitelikli bir değişim konaklama düzenlemesi, esas olarak bir 1031 değişimindeki iki mülkten biri için bir holding düzenlemesidir.
Bu, nitelikli değişim konaklama düzenlemesinin faydalarından biridir, çünkü benzer mülklerden vazgeçme ve alma esnekliği sağlar, böylece mülkler her ikisi de 1031 değişimi için hazır olana kadar EAT'de tutulabilir. Sonuç olarak, düzenleme yatırımcıların gayrimenkul satışından elde edilecek bir sermaye kazancı veya kaybının gerçekleşmesini ertelemelerine yardımcı olurken, vergi kanununun 1031. maddesine uymalarına izin veriyor. Ancak, benzer bir mülk için bir takas yapılmalıdır. Ayrıca, mülkün bir EAT'de ne kadar süreyle tutulabileceği konusunda sınırlamalar vardır ve 1031 takas girişiminde bulunmadan önce bir vergi uzmanına danışılmalıdır.
Mülkler ve Nitelikli Değişim Konaklama Düzenlemeleri
Bu vergi stratejisi IRS tarafından 2000 yılında kabul edilmiş ancak daha önce uzun yıllardır kullanılıyordu. Prosedürün IRS tarafından onaylanması ve belirli yeterlilik kılavuzlarının oluşturulması, yatırımcının 1031 değişim kurallarına uymasını daha kolay hale getirdi. Bu tür işlemlerin amacı bir mülkü geçici olarak elde tutmak olduğundan, ambar işlemleri olarak da bilinirdi.
1 Ocak 2018'den önce, bir 1031 takası, bir işletmenin bir başkasıyla veya bir maddi mülkün bir başkasıyla takas edilmesini içerebilir. Ancak, Aralık 2017'de Vergi Kesintileri ve İşler Yasası'nın (TCJA) geçişi ile 1031 takası gayrimenkul ile sınırlıdır. Başka bir deyişle, makine, ekipman, taşıtlar, sanat eserleri, koleksiyonlar, patentler ve diğer fikri mülkiyetlerin yanı sıra maddi olmayan ticari varlıklar dahil olmak üzere diğer varlık takasları artık benzer türde takas vergisi muamelesine tabi değildir .
Sonuç olarak, bir 1031 takası yalnızca benzer türden bir mülkle bir mülk takasını içerebilir ve bu, Amerika Birleşik Devletleri'nde bulunan bir ticaret veya işletmede yatırım veya üretken kullanım için tutulan gayrimenkuller için olmalıdır. Nitelik olarak farklı olsalar bile, aynı doğaya veya karaktere sahiplerse, özellikler benzerdir.
Başka bir deyişle, bir mülk iyileştirilmiş olsun veya olmasın, tipik olarak benzer olarak kabul edilecektir. Örneğin, bir apartman, başka bir apartman binasına benzer olarak kabul edilecektir. Ancak, ABD'deki gayrimenkul, ABD dışındaki mülklere benzer olarak kabul edilmez.
Vergiler ve Nitelikli Değişim Konaklama Düzenlemeleri
Vergi borcu ertelense ve herhangi bir kazanç veya kayıp tanınmasa da, 1031 değişimi Form 8824, Benzeri Değişimler'de bildirilmelidir. Form 8824'ün talimatları, 1031 değişiminin ayrıntılarının nasıl rapor edileceğini açıklar. Form 8824, vergi mükellefinin, benzer türden takas sonucunda ertelenen kazanç miktarını hesaplamasına yardımcı olur .
Vergilendirilebilir Olaylar
Bölüm 1031, bir yatırımcının, takas edilen benzer türdeki gayrimenkullere ek olarak nakit, borç veya benzeri olmayan diğer mülkleri vermesine veya almasına izin verir. Nakit, borçlar veya benzeri olmayan ve 1031 borsasında verilen veya alınan diğer mülklere çizme denir. Önyükleme, değişim yılında vergiye tabi kazanç veya kayıpları tetikler.
Başka bir deyişle, bir kişi (mübadelenin bir parçası olarak) başka (benzeri olmayan) mal veya para alırsa, alınan diğer mal ve para ölçüsünde bir kazanç olarak kabul edilmelidir. Ancak, mükellef bir zararı muhasebeleştiremez.
Bölüm 1031 tarafından ertelenmeyen vergiye tabi tutar, çizmenin miktarıdır. Bölüm 1031'e göre ertelenen vergiye tabi tutar, takas edilen benzer türdeki gayrimenkullerin sermaye kazancı veya kaybıdır. Önyükleme alındığı için tanınan kazanç, uygun olduğu şekilde Form 8949, Form 1040'ta Çizelge D veya Form 4797'de rapor edilir. Amortismanın yeniden tahsil edilmesi gerekiyorsa , bu muhasebeleştirilen kazancın olağan gelir olarak rapor edilmesi gerekebilir .
Değişim Konaklama Mülk Sahibi
Nitelikli bir değişim konaklama düzenlemesi kapsamında, mülk bir değişim konaklama yeri hak sahibine (EAT) devredilir ve bir QEAA'da tutulursa, EAT mülkün intifa hakkı sahibi olur. Bir aracı olsa bile, benzer türdeki değişimin vergi avantajları hala geçerlidir.
IRS'ye göre, EAT'den yatırımcıya devredilen mülk, bir takasta alınan mülk olarak değerlendirilebilir ve EAT'ye devredilen mülk, bir takasta vazgeçilen mülk olarak değerlendirilebilir. Bu aynı zamanda, teslim edilecek olan mülkün, mülkün sahibine devredilmeden önce teslim edilmesi gereken mülkün EAT'ye devredilmesi durumunda da doğru olabilir .
Öne Çıkanlar
Bir 1031 borsası, yatırımcıların, vazgeçilen mülk benzer bir mülkle değiştirildiği sürece, gayrimenkul satışından sermaye kazancı veya kaybı almayı erteleyebilmeleridir.
Nitelikli bir değişim konaklama düzenlemesi, üçüncü bir kişinin bir gayrimenkul yatırımcısının terk ettiği veya ikame ettiği mülkü geçici olarak elinde bulundurmasıdır.
Düzenleme, yatırımcıların benzer türde bir takası tamamlamalarına izin vererek, gayrimenkul satışından elde edilen gerçekleşmiş bir sermaye kazancı veya kaybını ertelemelerine yardımcı olur.
