Kvalifiserte utvekslingsarrangementer
Hva er kvalifiserte utvekslingsarrangementer?
En kvalifisert bytteboligordning er en skattestrategi der en tredjepart, kjent som innkvarteringsfesten, midlertidig holder en eiendomsinvestorens avståtte eller erstatningseiendom. Kvalifiserte bytteboligordninger, samtidig som investorer underlegges strenge retningslinjer for salg og kjøp av lignende eiendommer, øker fleksibiliteten i tidspunktet for salg og forenkler kvalifikasjonene for skatteutsettelse.
Forstå kvalifiserte utvekslingsarrangementer
En kvalifisert utvekslingsovernatting (QEAA) gjør det mulig for investorer å overholde seksjon 1031 i Internal Revenue Code, som tillater investorer å utsette å ta en kapitalgevinst eller tap ved salg av fast eiendom så lenge den tilbakeleverte eiendommen erstattes av en lignende- snill eiendom.
Også kjent som en 1031-børs, er denne transaksjonen en skatteutsatt bytte som gjør det mulig å avhende en eiendel og anskaffe en annen lignende eiendel uten å generere en skatteforpliktelse fra salget av den første eiendelen.
En kvalifisert bytteboligordning etableres vanligvis av en mellommann som blir rettighetshaver for utvekslingsovernatting (EAT). EAT holder eiendommen som enten ble avstått eller eiendommen som ble kjøpt, for å gi tid til den andre halvdelen av transaksjonen kan fullføres. En kvalifisert bytteboligordning er i hovedsak en holdingordning for en av de to eiendommene i en 1031-børs.
Dette er en av fordelene med en kvalifisert bytteboligordning siden den gir mulighet for fleksibilitet når det gjelder å gi opp og motta lignende eiendommer, slik at eiendommene kan holdes med EAT til begge er klare for 1031-utvekslingen. Som et resultat hjelper ordningen investorer med å utsette realiseringen av en kapitalgevinst eller -tap fra salg av eiendom, samtidig som de lar dem overholde paragraf 1031 i skatteloven. Imidlertid må et bytte gjennomføres for en lignende eiendom. Det er også begrensninger for hvor lenge eiendommen kan holdes innenfor en EAT, og en skattespesialist bør konsulteres før du prøver å bytte 1031.
Eiendommer og kvalifiserte bytteovernattingsarrangementer
Denne skattestrategien ble anerkjent av IRS i 2000, men var tidligere i bruk i mange år. IRS-godkjenning av prosedyren og etablering av spesifikke kvalifikasjonsretningslinjer gjorde investoroverholdelse av 1031-børsreglene enklere. Fordi formålet med slike transaksjoner var å holde en eiendom midlertidig, ble de også kjent som lagertransaksjoner.
Før 1. januar 2018 kunne en 1031-bytte omfatte bytte av en virksomhet mot en annen eller en del av materiell eiendom med en annen. Men med vedtakelsen av skattekutt- og jobbloven (TCJA) i desember 2017, er en 1031-utveksling begrenset til fast eiendom. Med andre ord, andre aktivautvekslinger, inkludert maskiner, utstyr, kjøretøy, kunstverk, samleobjekter, patenter og annen immateriell eiendom, så vel som immaterielle forretningseiendeler, kvalifiserer ikke lenger for lignende skattebehandling .
Som et resultat kan en 1031-utveksling bare innebære en utveksling av eiendom med en lignende eiendom,. og den må være for eiendom som holdes for investering eller for produktiv bruk i en handel eller virksomhet lokalisert i USA. Egenskaper er av samme type hvis de har samme natur eller karakter, selv om de er forskjellige i kvalitet.
Med andre ord, enten en eiendom er forbedret eller uforbedret, vil de typisk betraktes som like-type. For eksempel vil en bygård bli ansett som lik type for en annen bygård. Imidlertid anses ikke fast eiendom i USA som lik eiendom utenfor USA
Skatter og kvalifiserte utvekslingsarrangementer
Selv om skatteplikt er utsatt og ingen gevinst eller tap er innregnet, må 1031-utvekslingen rapporteres på skjema 8824, Like-Kind Exchanges. Form 8824s instruksjoner forklarer hvordan du rapporterer detaljene om 1031-utvekslingen. Skjema 8824 hjelper skattyteren med å beregne mengden gevinst som er utsatt som et resultat av utvekslingen av lignende type .
Skattepliktige hendelser
Seksjon 1031 tillater en investor å gi eller motta kontanter, gjeld eller annen eiendom som ikke er av samme type i tillegg til den samme eiendommen som byttes. Kontanter, gjeld eller annen eiendom som ikke er lik-type og som gis eller mottas i en 1031-børs, kalles boot. Boot utløser skattepliktig gevinst eller tap i bytteåret.
Med andre ord, hvis en person også mottar annen (ikke lignende) eiendom eller penger, (som en del av byttet), må det innregnes som en gevinst i forhold til den andre eiendommen og pengene som mottas. Skattyter kan imidlertid ikke føre et tap.
Det skattepliktige beløpet som ikke utsettes av seksjon 1031 er beløpet på støvelen. Det skattepliktige beløpet som utsettes av seksjon 1031 er kapitalgevinsten eller tapet på lignende eiendom som byttes. Gevinst anerkjent fordi oppstarten ble mottatt rapporteres på skjema 8949, skjema D på skjema 1040 eller skjema 4797, avhengig av hva som er aktuelt. Dersom avskrivninger må gjenvinnes,. kan denne regnskapsførte gevinsten måtte rapporteres som alminnelig inntekt.
Bytte Overnatting Tittelinnehaver
Hvis eiendommen under en kvalifisert bytteovernatting blir overført til en rettighetshaver (EAT) og holdt i en QEAA, blir EAT den reelle eieren av eiendommen. Selv om det er en mellommann, gjelder fortsatt skattefordelene ved en lignende utveksling.
I følge skattemyndighetene kan eiendom overført fra EAT til investor behandles som eiendom som ble mottatt i en utveksling, og eiendom som overføres til EAT kan behandles som en eiendom som er avstått i en utveksling. Dette kan også være sant hvis eiendommen som skal mottas overføres til EAT før eiendommen som skal avstås, overføres til boligens rettighetshaver .
Høydepunkter
En 1031-utveksling er når investorer kan utsette å ta en kapitalgevinst eller tap ved salg av eiendom så lenge den avståtte eiendommen erstattes av en lignende eiendom.
En kvalifisert bytteboligordning er når en tredjepart midlertidig holder en eiendomsinvestorens avståtte eller erstatningseiendom.
Ordningen hjelper investorer med å utsette en realisert kapitalgevinst eller -tap fra salg av eiendom ved å la dem gjennomføre et lignende bytte.
