Квалифицированные условия проживания по обмену

Что такое квалифицированные программы обмена?

Квалифицированное соглашение об обмене жильем — это налоговая стратегия, при которой третья сторона, известная как сторона по размещению, временно владеет отчужденным или замененным имуществом инвестора в недвижимость. Квалифицированные договоренности об обмене жильем, по-прежнему подчиняя инвесторов строгим правилам продажи и покупки аналогичной недвижимости, повышают гибкость в отношении сроков продажи и упрощают условия отсрочки уплаты налогов.

Понимание условий проживания в программе квалифицированного обмена

Квалифицированное соглашение об обмене (QEAA) позволяет инвесторам соблюдать раздел 1031 Налогового кодекса, который позволяет инвесторам отсрочить получение прироста капитала или убытка от продажи недвижимости до тех пор, пока отчужденное имущество заменяется аналогичным. доброе свойство.

Эта транзакция, также известная как обмен 1031, представляет собой обмен с отсрочкой уплаты налогов, который позволяет реализовать актив и приобрести другой аналогичный актив без возникновения налоговых обязательств в результате продажи первого актива.

Квалифицированное соглашение об обмене жильем обычно устанавливается посредником, который становится владельцем права на обмен жильем (EAT). EAT удерживает имущество, от которого отказались, или имущество, которое было приобретено, чтобы дать время для завершения второй половины сделки. Квалифицированное соглашение об обмене жильем, по сути, представляет собой соглашение об владении одним из двух объектов недвижимости в обмене 1031.

Это одно из преимуществ квалифицированного соглашения об обмене жильем, поскольку оно обеспечивает гибкость при отказе от и получении аналогичного имущества, поэтому имущество может удерживаться с EAT до тех пор, пока оба не будут готовы к обмену 1031. В результате договоренность помогает инвесторам отложить реализацию прироста капитала или убытка от продажи недвижимости, позволяя им соблюдать раздел 1031 Налогового кодекса. Однако обмен должен быть совершен на аналогичное имущество. Кроме того, существуют ограничения в отношении того, как долго имущество может удерживаться в рамках EAT, и перед попыткой обмена 1031 следует проконсультироваться со специалистом по налогам.

Недвижимость и соответствующие условия обмена жильем

Эта налоговая стратегия была признана IRS в 2000 году, но ранее использовалась в течение многих лет. Утверждение процедуры IRS и установление конкретных квалификационных правил упростили соблюдение инвесторами правил обмена 1031. Поскольку целью таких сделок было временное владение имуществом, они также были известны как складские операции.

До 1 января 2018 года обмен 1031 мог включать обмен одного бизнеса на другой или одного объекта материального имущества на другой. Однако с принятием Закона о снижении налогов и занятости (TCJA) в декабре 2017 года обмен 1031 ограничивается недвижимостью. Другими словами, обмен другими активами, в том числе машинами, оборудованием, транспортными средствами, произведениями искусства, предметами коллекционирования, патентами и другой интеллектуальной собственностью, а также нематериальными бизнес-активами, больше не подпадает под действие аналогичного налогового режима при обмене .

В результате обмен 1031 может включать только обмен имущества на аналогичное имущество,. и он должен быть предназначен для недвижимости, предназначенной для инвестиций или для продуктивного использования в торговле или бизнесе, расположенном в Соединенных Штатах. Имущество считается сходным, если оно имеет одинаковую природу или характер, даже если оно различается по качеству.

Другими словами, независимо от того, улучшено или не улучшено одно свойство, они обычно считаются однородными. Например, многоквартирный дом будет считаться равноценным другому многоквартирному дому. Однако недвижимость в США не приравнивается к собственности за пределами США.

Налоги и условия проживания по программе квалифицированного обмена

Хотя налоговые обязательства отсрочены, и прибыль или убыток не признаются, информация об обмене 1031 должна быть указана в форме 8824 «Обмен однородных товаров». Инструкции к форме 8824 объясняют, как сообщать детали обмена 1031. Форма 8824 помогает налогоплательщику рассчитать сумму прибыли, отложенной в результате аналогичного обмена .

Налогооблагаемые события

Раздел 1031 позволяет инвестору давать или получать денежные средства, обязательства или другое имущество, которое не является однородным, в дополнение к обмениваемой однородной недвижимости. Денежные средства, обязательства или другое имущество, не являющееся однородным и переданное или полученное в рамках обмена 1031, называется загрузкой. Boot вызывает налогооблагаемую прибыль или убытки в год обмена.

Иными словами, если лицо получает (в рамках обмена) также иное (неоднородное) имущество или деньги, то это должно быть признано доходом в пределах полученного другого имущества и денег. Однако налогоплательщик не может признать убыток.

Налогооблагаемая сумма, которая не отсрочена в соответствии с разделом 1031, представляет собой сумму ботинка. Налогооблагаемая сумма, отсроченная в соответствии с разделом 1031, представляет собой прирост капитала или убыток от обмениваемой аналогичной недвижимости. Прибыль, признанная в связи с получением загрузки, указывается в Форме 8949, Приложении D к Форме 1040 или Форме 4797, в зависимости от обстоятельств. Если амортизация должна быть восстановлена, то эту признанную прибыль, возможно, придется отразить в отчетности как обычный доход.

Владелец права обмена жильем

Если в соответствии с квалифицированным соглашением об обмене жильем недвижимость передается владельцу жилья по обмену (EAT) и удерживается в QEAA, EAT становится бенефициарным владельцем собственности. Несмотря на наличие посредника, налоговые льготы равноценного обмена по-прежнему применяются.

Согласно IRS, имущество, переданное от EAT инвестору, может рассматриваться как имущество, полученное в результате обмена, а имущество, переданное EAT, может рассматриваться как имущество, от которого отказались при обмене. Это также может быть правдой, если имущество, которое должно быть получено, передается EAT до того, как имущество, от которого необходимо отказаться, передается владельцу жилья .

Особенности

• Обмен 1031 - это когда инвесторы могут отложить получение прироста капитала или убытков от продажи недвижимости до тех пор, пока отчужденное имущество заменяется аналогичным имуществом.

• Квалифицированное соглашение об обмене жильем - это когда третья сторона временно владеет брошенным или замененным имуществом инвестора в недвижимость.

• Соглашение помогает инвесторам отсрочить реализованный прирост капитала или убытки от продажи недвижимости, позволяя им совершить аналогичный обмен.