Mietkontrolle

Was ist Mietpreisbindung?

Die Mietpreisbremse ist ein Regierungsprogramm, das den Betrag begrenzt, den ein Vermieter für die Anmietung eines Hauses oder die Verlängerung eines Mietvertrags verlangen kann. Mietpreisbindungsgesetze werden in der Regel von den Kommunen erlassen, und die Einzelheiten sind sehr unterschiedlich. Alle sollen die Lebenshaltungskosten für einkommensschwache Einwohner bezahlbar halten.

Mietpreiskontrolle ist in den Vereinigten Staaten nicht weit verbreitet. Laut einer Studie des Urban Institute aus dem Jahr 2019 haben 182 Gemeinden in den USA Mietpreiskontrollen, und alle liegen in New York, New Jersey, Kalifornien, Maryland oder Washington, DC

Tatsächlich haben 31 Bundesstaaten seit Februar 2022 Gesetze, die Kommunalverwaltungen daran hindern oder verbieten, Maßnahmen zur Mietpreiskontrolle zu ergreifen.

Das Thema Mietregulierung wurde jedoch in den letzten Jahren wiederbelebt, insbesondere in Städten und Bundesstaaten, in denen steigende Lebenshaltungskosten in Verbindung mit stagnierenden Löhnen zu einer Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum für Einwohner mit mittlerem Einkommen und ältere Menschen mit festen Einkommen geführt haben.

Oregon ist der erste Staat in den USA, der ein landesweites Mietpreiskontrollgesetz erlässt. Das im März 2019 unterzeichnete Gesetz begrenzt die jährlichen Mieterhöhungen auf 7 % zuzüglich der Erhöhung des Verbraucherpreisindex.

So funktioniert die Mietpreisbremse

Die frühesten Gesetze zur Mietpreiskontrolle in den USA stammen aus den 1920er Jahren und waren oft völlige Mietstopps. Diese erwiesen sich im Allgemeinen als nicht praktikabel. In den 1970er Jahren tauchte die Idee der Mietpreisbremse erneut auf, diesmal in einer gemäßigteren Form, die oft als „Mietstabilisierung“ bezeichnet wird.

New York City zum Beispiel hat zwei Mietkontrollprogramme:

Das ältere Mietpreisbindungsprogramm befindet sich seit Jahrzehnten im Auslaufverfahren. Es hat die Mietpreise stark eingeschränkt, aber die einzigen Mieter, die noch unter das Gesetz fallen, leben seit 1974 oder früher in Gebäuden, die vor 1947 gebaut wurden.
Das Mietstabilisierungsprogramm aus den 1970er Jahren reguliert die Preise in etwa der Hälfte der Mietwohnungen der Stadt. Die Mieten können nur für ein oder zwei Jahre erhöht werden, und die zulässigen prozentualen Erhöhungen werden vom Rat für Mietrichtlinien festgelegt, dessen neun Mitglieder vom Bürgermeister ernannt werden. Die Regeln und Ausnahmen sind labyrinthisch und werden von einer Kombination aus städtischen und staatlichen Behörden verwaltet.

Die hohen Lebenshaltungskosten in New York City werden häufig als Beweis dafür angeführt, dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert. Die durchschnittliche Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung in Manhattan betrug im März 2022 5.022 $ für ein Pförtnergebäude und 3.417 $ für ein Gebäude ohne Pförtner.

Befürworter von Mietpreiskontrollen wie dem Urban Institute argumentieren, dass Preiskontrollen es Menschen mit moderatem Einkommen und älteren Menschen mit festem Einkommen ermöglichen, in ihren Häusern zu bleiben, da die Gentrifizierung die Preise um sie herum in die Höhe treibt.

Vor- und Nachteile der Mietpreisbindung

Mietpreisbindung war schon immer umstritten. Die Mietpreisbindungsregelungen in Städten regeln heute meistens Preiserhöhungen für Mietvertragsverlängerungen, nicht für neue Mieter. Das hat wohl einige Vorteile für Vermieter, die für leerstehende Wohnungen alles verlangen können, was der Markt zu bieten hat, oder im schlimmsten Fall Mieter behalten können, die jeden Anreiz haben, zu bleiben und die Miete pünktlich zu zahlen.

Die Hauptargumente gegen die Mietpreisbremse sind:

Mietpreiskontrollen reduzieren das Angebot an menschenwürdigem Wohnraum, da Vermieter ein Gebäude lieber in Eigentumswohnungen umwandeln oder es für gewerbliche Zwecke anpassen würden, als sich an ein Gesetz zu halten, das ihre Gewinne begrenzt
Investitionen in neue Mietwohnungen kommen zum Erliegen
Die Instandhaltung von Gebäuden unter Mietpreisbindung ist aufgrund der geringen Kapitalrendite für Vermieter nachlässig oder nicht vorhanden

Die Hauptargumente für eine Regulierung sind:

Die Mietpreise in vielen US-Städten steigen viel schneller als die Löhne für Jobs mit mittlerem Einkommen
Mietpreisbindung kann es Familien mit mittlerem Einkommen und Menschen mit festem Einkommen ermöglichen, menschenwürdig und ohne Angst vor einer persönlich katastrophalen Mieterhöhung zu leben
Nachbarschaften sind sicherer und stabiler mit einer Basis von Langzeitbewohnern in mietpreisgebundenen Wohnungen

Höhepunkte

In New York City sind mietpreisgebundene Wohnungen ein begehrtes Gut.
Oregon hat 2019 als erster US-Bundesstaat ein landesweites Mietpreiskontrollgesetz erlassen.
Mietstabilisierung unterscheidet sich von Mietpreisbindung.
Mietpreisbindung ist umstritten. Tatsächlich haben 31 Bundesstaaten Gesetze, die es lokalen Regierungen verbieten, solche Maßnahmen zu ergreifen.
Die meisten Mietpreiskontrollgesetze begrenzen den Betrag, um den ein Vermieter die Mieten für bestehende Mieter erhöhen kann.

FAQ

Was bedeutet Mietpreisbindung?

Mietpreisbindung bezieht sich auf eine Wohnung, deren Miete eine Begrenzung der Höhe hat, die ein Vermieter verlangen kann. Die Grenze wird durch ein Regierungsprogramm festgelegt, und Mietkontrollgesetze werden von den lokalen Kommunen erlassen. Nicht alle Staaten oder Städte haben sie an Ort und Stelle. Wenn die Miete auf diese Weise „kontrolliert“ wird, kann ein Vermieter den Preis der Miete nicht ungerechterweise von Jahr zu Jahr erhöhen, und dies kann dazu beitragen, dass einige Wohnungen für diejenigen bezahlbar bleiben, die sich ein marktübliches oder über dem Marktpreis liegendes Haus nicht leisten können.

Wie bekomme ich eine mietpreisgebundene Wohnung?

Leider sind sie in den meisten Fällen, einschließlich in New York City, nicht für die breite Öffentlichkeit verfügbar, es sei denn, ein Familienmitglied, das in einer mietpreisgebundenen Wohnung lebt, gibt den Mietvertrag an Sie weiter, und es gelten Regeln für die Nachfolge einer mietpreisgebundenen Wohnung Leasing kann komplex sein.

Woher weiß ich, ob meine Wohnung mietpreisgebunden ist?

Wenn Sie in einer mietpreisgebundenen Wohnung wohnen, wissen Sie es, weil die Wohnung in Ihrer unmittelbaren oder erweiterten Familie weitergegeben wurde.