Contrôle de loyers

Qu'est-ce que le contrôle des loyers ?

Le contrôle des loyers est un programme gouvernemental qui limite le montant qu'un propriétaire peut exiger pour louer une maison ou renouveler un bail. Les lois sur le contrôle des loyers sont généralement promulguées par les municipalités, et les détails varient considérablement. Tous visent à maintenir le coût de la vie abordable pour les résidents à faible revenu.

Le contrôle des loyers n'est pas répandu aux États-Unis. Selon une étude réalisée en 2019 par l'Urban Institute, 182 municipalités aux États-Unis ont des réglementations de contrôle des loyers, et toutes se trouvent à New York, New Jersey, Californie, Maryland ou Washington, DC.

En fait, 31 États ont des lois qui préviennent ou interdisent aux gouvernements locaux d'adopter des mesures de contrôle des loyers, en février 2022.

Cependant, la question de la réglementation des loyers a été relancée ces dernières années, en particulier dans les villes et les États où la spirale du coût de la vie combinée à la stagnation des salaires a créé une crise d'abordabilité du logement pour les résidents à revenu modeste et les personnes âgées à revenu fixe.

L'Oregon est le premier État des États-Unis à adopter une loi sur le contrôle des loyers à l'échelle de l'État. La loi, signée en mars 2019, limite les augmentations annuelles des loyers à 7% plus l'augmentation de l'indice des prix à la consommation.

Comment fonctionne le contrôle des loyers

Les premières lois sur le contrôle des loyers aux États-Unis datent des années 1920 et consistaient souvent en un gel pur et simple des loyers. Celles-ci se sont généralement révélées irréalisables. Dans les années 1970, l'idée de contrôle des loyers refait surface, cette fois sous une forme plus modérée souvent appelée « stabilisation des loyers ».

La ville de New York, par exemple, a deux programmes de contrôle des loyers :

• L'ancien programme de contrôle des loyers est en train d'être supprimé depuis des décennies. Elle a imposé des limites sévères aux prix de location, mais les seuls locataires encore couverts par la loi vivent depuis 1974 ou avant dans des immeubles construits avant 1947.

• Le programme de stabilisation des loyers des années 1970 réglemente les prix dans environ la moitié des locations de la ville. Les loyers ne peuvent être augmentés que pour un ou deux ans, et les augmentations en pourcentage autorisées sont fixées par le Conseil des lignes directrices sur les loyers, dont les neuf membres sont nommés par le maire. Les règles et les exceptions sont labyrinthiques et administrées par une combinaison d'agences municipales et étatiques.

Le coût élevé de la vie à New York est fréquemment cité comme preuve suffisante que le contrôle des loyers ne fonctionne pas. Le loyer moyen d'un appartement d'une chambre à Manhattan était de 5 022 $ pour un immeuble avec portier et de 3 417 $ pour un immeuble sans portier en mars 2022.

Les défenseurs du contrôle des loyers, tels que l'Urban Institute, soutiennent que le contrôle des prix permet aux personnes à revenu modeste et aux personnes âgées à revenu fixe de rester dans leur logement alors que la gentrification fait grimper les prix tout autour d'eux.

Avantages et inconvénients du contrôle des loyers

Le contrôle des loyers a toujours été controversé. Les réglementations de contrôle des loyers dans les villes réglementent aujourd'hui le plus souvent les augmentations de prix pour les renouvellements de bail, et non pour les nouveaux locataires. Cela présente sans doute certains avantages pour les propriétaires, qui peuvent facturer tout ce que le marché peut supporter sur les appartements vacants ou, dans le pire des cas, garder les locataires qui ont tout intérêt à rester sur place et à payer le loyer à temps.

Les principaux arguments contre le contrôle des loyers incluent :

• Le contrôle des loyers réduit l'offre de logements décents, car les propriétaires préfèrent convertir un immeuble en condos ou l'adapter à un usage commercial plutôt que de respecter une loi qui limite leurs profits

• L'investissement dans de nouveaux logements locatifs s'arrête brutalement

• L'entretien des immeubles sous contrôle des loyers est laxiste ou inexistant en raison du faible retour sur investissement pour les propriétaires

Les principaux arguments en faveur de la réglementation incluent :

• Les prix de location dans de nombreuses villes américaines augmentent beaucoup plus rapidement que les salaires des emplois à revenu modéré

• Le contrôle des loyers peut permettre aux familles à revenu modeste et aux personnes à revenu fixe de vivre décemment et sans craindre une hausse de loyer personnellement catastrophique

• Les quartiers sont plus sûrs et plus stables avec une base de résidents de longue durée dans des appartements à loyer contrôlé

Points forts

• À New York, les appartements à loyer contrôlé sont un atout recherché.

• L'Oregon est devenu le premier État des États-Unis à promulguer une loi sur le contrôle des loyers à l'échelle de l'État en 2019.

• La stabilisation des loyers est différente du contrôle des loyers.

• Le contrôle des loyers est controversé. En fait, 31 États ont des lois qui interdisent aux gouvernements locaux d'adopter de telles mesures.

• La plupart des lois sur le contrôle des loyers limitent le montant qu'un propriétaire peut augmenter les loyers des locataires existants.

FAQ

Qu'est-ce que le loyer contrôlé signifie ?

Le contrôle des loyers fait référence à un appartement dont le loyer est limité au montant qu'un propriétaire peut facturer. La limite est fixée par un programme gouvernemental et des lois sur le contrôle des loyers sont mises en place par les municipalités locales. Tous les États ou toutes les villes ne les ont pas en place. Lorsque le loyer est «contrôlé» de cette manière, un propriétaire ne peut pas augmenter injustement le prix du loyer d'une année à l'autre, ce qui peut aider à garder certains logements abordables pour ceux qui ne peuvent pas se permettre une maison au prix du marché ou au-dessus du marché.

Comment puis-je obtenir un appartement à loyer contrôlé ?

Malheureusement, dans la plupart des cas, y compris à New York, à moins qu'un membre de la famille qui vit dans un appartement à loyer contrôlé ne vous transmette le bail, ils ne sont pas accessibles au grand public et les règles entourant la succession d'un appartement à loyer contrôlé bail peut être complexe.

Comment savoir si mon appartement est soumis à un contrôle des loyers ?

Si vous vivez dans un appartement à loyer contrôlé, vous le sauriez parce que l'appartement aurait été transmis à votre famille immédiate ou élargie.