Контроль аренды

Что такое контроль арендной платы?

Контроль арендной платы — это государственная программа, которая устанавливает ограничение на сумму, которую арендодатель может потребовать за аренду дома или продление договора аренды. Законы о контроле за арендной платой обычно принимаются муниципалитетами, и их детали сильно различаются. Все они предназначены для того, чтобы стоимость жизни оставалась доступной для жителей с низкими доходами.

Контроль за арендной платой не получил широкого распространения в Соединенных Штатах. Согласно исследованию Urban Institute, проведенному в 2019 году, 182 муниципалитета в США имеют правила контроля за арендной платой, и все они находятся в Нью-Йорке, Нью-Джерси, Калифорнии, Мэриленде или Вашингтоне, округ Колумбия.

Фактически, по состоянию на февраль 2022 года в 31 штате действуют законы, которые упреждают или запрещают местным органам власти принимать меры по контролю за арендной платой.

Однако в последние годы вопрос о регулировании арендной платы возродился, особенно в городах и штатах, где стремительно растущая стоимость жизни в сочетании со стагнацией заработной платы привели к кризису доступности жилья для жителей со средним доходом и пожилых людей с фиксированным доходом.

Орегон стал первым штатом в США, принявшим закон о контроле за арендной платой. Закон, подписанный в марте 2019 года, ограничивает ежегодное повышение арендной платы до 7% плюс увеличение индекса потребительских цен.

Как работает контроль арендной платы

Самые ранние законы о контроле за арендной платой в США относятся к 1920-м годам и часто представляли собой прямое замораживание арендной платы. Как правило, они оказались неработоспособными. В 1970-х снова всплыла идея контроля над рентой, на этот раз в более умеренной форме, часто называемой «стабилизацией ренты».

В Нью-Йорке, например, действуют две программы контроля арендной платы:

• Прежняя программа контроля арендной платы находилась в процессе поэтапного закрытия в течение десятилетий. Он наложил жесткие ограничения на арендную плату, но единственные арендаторы, на которых распространяется действие закона, живут с 1974 года или ранее в зданиях, построенных до 1947 года.

• Программа стабилизации арендной платы 1970-х годов регулирует цены примерно в половине городских арендных плат. Арендная плата может быть увеличена только на один или два года, а допустимый процент увеличения устанавливается Советом по арендной плате, девять членов которого назначаются мэром. Правила и исключения запутаны и находятся в ведении городских и государственных органов.

Высокая стоимость жизни в Нью-Йорке часто приводится в качестве достаточного доказательства того, что контроль за арендной платой не работает. Средняя арендная плата за квартиру с одной спальней на Манхэттене по состоянию на март 2022 года составляла 5022 доллара за здание со швейцаром и 3417 долларов за здание без швейцара.

Сторонники контроля над арендной платой, такие как Urban Institute, утверждают, что контроль над ценами позволяет людям с умеренным доходом и пожилым людям с фиксированным доходом оставаться в своих домах, поскольку джентрификация повсюду подталкивает цены вверх.

Преимущества и недостатки контроля арендной платы

Контроль над арендной платой всегда вызывал споры. Правила контроля за арендной платой в городах сегодня чаще всего регулируют повышение цен для продления аренды, а не для новых арендаторов. Это, возможно, имеет некоторые преимущества для арендодателей, которые могут взимать любую цену, которую будет нести рынок за пустующие квартиры, или, в худшем случае, удерживать арендаторов, у которых есть все стимулы оставаться на месте и вовремя платить арендную плату.

К основным аргументам против контроля над арендной платой относятся:

• Контроль за арендной платой сокращает предложение приличного жилья, поскольку арендодатели скорее переоборудуют здание в многоквартирные дома или приспособят его для коммерческого использования, чем будут соблюдать закон, ограничивающий их прибыль.

• Инвестиции в новое арендное жилье прекратились

• Обслуживание зданий, на которые распространяется контроль за арендной платой, осуществляется слабо или отсутствует из-за низкой окупаемости инвестиций для арендодателей.

К основным аргументам в пользу регулирования относятся:

• Цены на аренду во многих городах США растут намного быстрее, чем заработная плата на рабочих местах со средним доходом.

• Контроль арендной платы может позволить семьям со средним доходом и людям с фиксированным доходом жить достойно и не опасаться катастрофического повышения арендной платы для себя.

• Районы стали более безопасными и стабильными, поскольку в них постоянно проживают постоянные жители квартир с регулируемой арендной платой.

Особенности

• В Нью-Йорке квартиры с регулируемой арендной платой являются желанным активом.

• Орегон стал первым штатом в США, принявшим в 2019 году закон о контроле за арендной платой.

• Стабилизация арендной платы отличается от регулирования арендной платы.

• Вопрос об аренде спорный. Фактически, в 31 штате действуют законы, запрещающие местным органам власти принимать такие меры.

• Большинство законов о контроле за арендной платой ограничивают сумму, на которую арендодатель может увеличить арендную плату для существующих арендаторов.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Что означает контролируемая арендная плата?

Контроль арендной платы относится к квартире, арендная плата которой имеет ограничение на сумму, которую может взимать домовладелец. Лимит устанавливается государственной программой, а законы о контроле за арендной платой принимаются местными муниципалитетами. Не во всех штатах или городах они есть. Когда арендная плата «контролируется» таким образом, арендодатель не может несправедливо повышать цену арендной платы из года в год, и это может помочь сохранить некоторое жилье доступным для тех, кто не может позволить себе дом по рыночной цене или по цене выше рыночной.

Как я могу получить квартиру с регулируемой арендной платой?

К сожалению, в большинстве случаев, в том числе в Нью-Йорке, если член семьи, проживающий в квартире с регулируемой арендной платой, не передаст вам договор аренды, он недоступен для широкой аренда может быть сложной.

Как я узнаю, регулируется ли арендная плата за мою квартиру?

Если вы живете в квартире с регулируемой арендной платой, вы бы знали, потому что квартира передавалась бы вашим ближайшим или дальним родственникам.