Hyreskontroll

Vad är hyreskontroll?

Hyreskontroll är ett statligt program som sätter en gräns för det belopp som en hyresvärd kan kräva för att hyra en bostad eller förnya ett hyreskontrakt. Hyreskontrolllagar antas vanligtvis av kommuner, och detaljerna varierar kraftigt. Alla är avsedda att hålla levnadskostnaderna överkomliga för invånare med lägre inkomster.

Hyreskontrollen är inte utbredd i USA. Enligt en studie från 2019 av Urban Institute har 182 kommuner i USA hyreskontrollbestämmelser, och alla är i New York, New Jersey, Kalifornien, Maryland eller Washington, DC

Faktum är att 31 delstater har lagar som förhindrar eller förbjuder lokala myndigheter från att vidta hyreskontrollåtgärder, från och med februari. 2022.

Frågan om hyresreglering har dock återupplivats de senaste åren, särskilt i städer och stater där stigande levnadskostnader i kombination med stagnerande löner har skapat en ekonomisk överkomlighetskris för boende med måttliga inkomster och äldre personer med fasta inkomster.

Oregon är den första delstaten i USA som har antagit en statlig lag om hyreskontroll. Lagen, som undertecknades i mars 2019, begränsar årliga hyreshöjningar till 7 % plus ökningen av konsumentprisindex.

Hur hyreskontroll fungerar

De tidigaste hyreskontrolllagarna i USA går till 1920-talet och var ofta direkta hyresfrysar. Dessa visade sig i allmänhet inte fungera. På 1970-talet dök idén om hyreskontroll upp igen, denna gång i en mer moderat form som ofta kallas "hyresstabilisering".

New York City, till exempel, har två hyreskontrollprogram:

– Det äldre hyreskontrollprogrammet har varit på väg att avvecklas i decennier. Den satte stränga begränsningar för hyrespriserna, men de enda hyresgästerna som fortfarande omfattas av lagen har bott sedan 1974 eller tidigare i byggnader som byggdes före 1947.

– Hyresstabiliseringsprogrammet från 1970-talet reglerar priserna i ungefär hälften av stadens hyror. Hyrorna kan endast höjas för antingen ett eller två år och de tillåtna procentuella höjningarna fastställs av Hyresriktnämnden, vars nio ledamöter utses av borgmästaren. Reglerna och undantagen är labyrintiska och administreras av en kombination av stads- och statliga myndigheter.

De höga levnadskostnaderna i New York City nämns ofta som bevis nog för att hyreskontrollen inte fungerar. Den genomsnittliga hyran för en lägenhet med ett sovrum på Manhattan var $5 022 för en dörrvaktsbyggnad och $3 417 för en icke-dörrvaktsbyggnad från och med mars. 2022.

Hyreskontrollförespråkare som Urban Institute hävdar att priskontroller tillåter människor med måttliga inkomster och äldre personer med fasta inkomster att stanna kvar i sina hem eftersom gentrifiering pressar upp priserna runt omkring dem.

Fördelar och nackdelar med hyreskontroll

Hyreskontrollen har alltid varit kontroversiell. Hyresregleringen i städerna reglerar idag oftast prishöjningar för förlängning av hyreskontrakt, inte nya hyresgäster. Det har utan tvekan vissa fördelar för hyresvärdar, som kan ta ut vad marknaden än kommer att bära på lediga lägenheter eller i värsta fall behålla hyresgäster som har alla incitament att stanna kvar och betala hyran i tid.

De viktigaste argumenten mot hyreskontroll inkluderar:

• Hyreskontroll minskar utbudet av anständiga bostäder, eftersom hyresvärdar hellre konverterar en byggnad till lägenheter eller anpassar den till kommersiell användning än att följa en lag som begränsar deras vinster

– Satsningen på nya hyresbostäder tjuter

• Underhåll av byggnader under hyreskontroll är slappt eller obefintligt på grund av dålig avkastning på investeringar för hyresvärdar

De viktigaste argumenten för reglering inkluderar:

– Hyrespriserna i många amerikanska städer stiger mycket snabbare än lönerna för jobb med måttliga inkomster

• Hyreskontroll kan göra det möjligt för familjer med måttliga inkomster och personer med fasta inkomster att leva anständigt och utan rädsla för en personligt katastrofal hyreshöjning

– Områdena är säkrare och stabilare med en bas av långtidsboende i hyreskontrollerade lägenheter

##Höjdpunkter

– I New York City är hyreskontrollerade lägenheter en önskvärd tillgång.

• Oregon blev den första staten i USA som antog en statlig lag om hyreskontroll 2019.

– Hyresstabilisering skiljer sig från hyreskontroll.

– Hyreskontrollen är kontroversiell. Faktum är att 31 delstater har lagar som förbjuder lokala myndigheter att vidta sådana åtgärder.

– De flesta hyresregleringslagar begränsar hur mycket en hyresvärd kan höja hyrorna på befintliga hyresgäster.

##FAQ

Vad betyder hyreskontrollerad?

Hyreskontroll avser en lägenhet vars hyra har en gräns för det belopp som en hyresvärd kan ta ut. Gränsen sätts av ett statligt program, och hyreskontrolllagar införs av lokala kommuner. Inte alla stater eller städer har dem på plats. När hyran är "kontrollerad" på ett sådant sätt, kan en hyresvärd inte orättvist höja priset på hyran från år till år, och detta kan hjälpa till att hålla en del bostäder överkomliga för dem som inte har råd med en bostad till marknadspris eller över marknadspris.

Hur kan jag få en hyreskontrollerad lägenhet?

Tyvärr, i de flesta fall, inklusive i New York City, såvida inte en familjemedlem som bor i en hyreskontrollerad lägenhet överlåter hyreskontraktet till dig, är de inte tillgängliga för allmänheten, och regler som gäller efterföljande av en hyreskontrollerad lägenhet leasing kan vara komplext.

Hur vet jag om min lägenhet är hyreskontrollerad?

Om du bor i en hyreskontrollerad lägenhet skulle du veta eftersom lägenheten skulle ha gått i arv i din närmaste eller utökade familj.