Kontrola wynajmu
Co to jest kontrola czynszów?
Kontrola czynszów to program rządowy, który nakłada limit na kwotę, której właściciel może zażądać za dzierżawę domu lub odnowienie umowy najmu. Przepisy dotyczące kontroli czynszów są zwykle uchwalane przez gminy, a szczegóły są bardzo różne. Wszystkie mają na celu utrzymanie kosztów utrzymania na poziomie przystępnym dla mieszkańców o niższych dochodach.
Kontrola czynszów nie jest powszechna w Stanach Zjednoczonych. Według badania przeprowadzonego w 2019 r. przez Urban Institute, 182 gminy w USA mają regulacje dotyczące kontroli czynszów, a wszystkie z nich znajdują się w Nowym Jorku, New Jersey, Kalifornii, Maryland lub Waszyngtonie.
W rzeczywistości 31 stanów ma przepisy, które zniechęcają lub zabraniają samorządom lokalnym wprowadzania środków kontroli czynszów od lutego 2022 r.
Jednak kwestia regulacji czynszów odżyła w ostatnich latach, szczególnie w miastach i stanach, gdzie rosnące koszty życia w połączeniu ze stagnacją płac doprowadziły do kryzysu przystępności mieszkań dla mieszkańców o umiarkowanych dochodach i osób starszych o stałych dochodach.
Oregon jest pierwszym stanem w USA, który uchwalił ogólnostanową ustawę o kontroli czynszów. Ustawa podpisana w marcu 2019 r. ogranicza roczne podwyżki czynszu do 7% plus wzrost wskaźnika cen konsumpcyjnych.
Jak działa kontrola czynszów
Najwcześniejsze przepisy dotyczące kontroli czynszów w USA pochodzą z lat 20. XX wieku i często były całkowitym zamrożeniem czynszów. Te generalnie okazały się niewykonalne. W latach 70. ponownie pojawiła się idea kontroli czynszów, tym razem w bardziej umiarkowanej formie, często nazywanej „stabilizacją czynszów”.
Na przykład Nowy Jork ma dwa programy kontroli czynszów:
Starszy program kontroli czynszów był wycofywany od dziesięcioleci. Nałożyła surowe ograniczenia na ceny najmu, ale jedyni najemcy nadal objęci prawem mieszkali od 1974 roku lub wcześniej w budynkach, które zostały wybudowane przed 1947 rokiem.
Program stabilizacji czynszów z lat 70. reguluje ceny w około połowie czynszów w mieście. Czynsze mogą być podnoszone tylko na rok lub dwa lata, a dopuszczalne podwyżki procentowe ustala Rada ds. Wytycznych Czynszów, której dziewięciu członków wyznacza burmistrz. Zasady i wyjątki są labiryntowe i zarządzane przez kombinację agencji miejskich i stanowych.
Wysokie koszty życia w Nowym Jorku są często przytaczane jako wystarczający dowód na to, że kontrola czynszów nie działa. Średni czynsz za mieszkanie z jedną sypialnią na Manhattanie wynosił 5022 USD za budynek z portierem i 3 417 USD za budynek bez portiera w marcu 2022 r.
Zwolennicy kontroli czynszów, tacy jak Urban Institute, twierdzą, że kontrola cen pozwala ludziom o umiarkowanych dochodach i osobom starszym o stałych dochodach pozostać w swoich domach, ponieważ gentryfikacja powoduje wzrost cen wokół nich.
Zalety i wady kontroli czynszu
Kontrola czynszów zawsze budziła kontrowersje. Regulacje dotyczące kontroli czynszów w miastach obecnie najczęściej regulują podwyżki cen za odnowienie najmu, a nie nowych najemców. To zapewne przynosi pewne korzyści właścicielom, którzy mogą pobierać wszelkie opłaty rynkowe za wolne mieszkania lub, w najgorszym przypadku, zatrzymać najemców, którzy mają wszelkie bodźce do pozostania na miejscu i płacenia czynszu na czas.
Główne argumenty przeciwko kontroli czynszów to:
Kontrola czynszów zmniejsza podaż przyzwoitych mieszkań, ponieważ właściciele wolą przekształcić budynek w mieszkanie lub przystosować go do użytku komercyjnego niż przestrzegać prawa, które ogranicza ich zyski
Wstrzymanie inwestycji w nowe mieszkania na wynajem
Utrzymanie budynków pod kontrolą czynszów jest luźne lub nie istnieje ze względu na niski zwrot z inwestycji dla właścicieli
Główne argumenty przemawiające za regulacją to:
Ceny wynajmu w wielu miastach USA rosną znacznie szybciej niż płace za pracę o umiarkowanych dochodach
Kontrola czynszów może umożliwić rodzinom o umiarkowanych dochodach i osobom o stałych dochodach godne życie i bez obawy o osobiście katastrofalną podwyżkę czynszu
Dzielnice są bezpieczniejsze i stabilniejsze z bazą rezydentów długoterminowych w mieszkaniach z kontrolowanym czynszem
Przegląd najważniejszych wydarzeń
W Nowym Jorku mieszkania kontrolowane czynszem są pożądanym atutem.
Oregon stał się pierwszym stanem w USA, który uchwalił w 2019 r. stanową ustawę o kontroli czynszów.
Stabilizacja czynszu różni się od kontroli czynszów.
Kontrola czynszów jest kontrowersyjna. W rzeczywistości 31 stanów ma przepisy, które zabraniają samorządom wprowadzania takich środków.
Większość przepisów dotyczących kontroli czynszów ogranicza kwotę, o jaką właściciel może podnieść czynsze dla obecnych lokatorów.
FAQ
Co oznacza czynsz kontrolowany?
Kontrola czynszu odnosi się do mieszkania, którego czynsz ma limit kwoty, którą właściciel może naliczyć. Limit jest ustalany przez program rządowy, a lokalne gminy wprowadzają przepisy dotyczące kontroli czynszów. Nie wszystkie stany czy miasta je stosują. Kiedy czynsz jest „kontrolowany” w taki sposób, właściciel nie może niesprawiedliwie podnosić ceny czynszu z roku na rok, a to może pomóc w utrzymaniu niektórych mieszkań w przystępnych cenach dla tych, których nie stać na mieszkanie o rynkowej lub ponadrynkowej stawce.
Jak mogę uzyskać mieszkanie z kontrolą czynszu?
Niestety, w większości przypadków, w tym w Nowym Jorku, o ile członek rodziny mieszkający w mieszkaniu z kontrolowanym czynszem nie przekaże Ci umowy najmu, nie są one dostępne dla ogółu społeczeństwa, a zasady dotyczące dziedziczenia kontrolowanego czynszu dzierżawa może być złożona.
Skąd mam wiedzieć, czy moje mieszkanie jest kontrolowane?
Jeśli mieszkasz w mieszkaniu z kontrolowanym czynszem, wiesz, ponieważ mieszkanie zostałoby przekazane Twojej najbliższej lub dalszej rodzinie.
