Vuokrasäännöstely
Mikä on vuokranhallinta?
Vuokravalvonta on hallituksen ohjelma, joka asettaa rajan summalle, jonka vuokranantaja voi vaatia asunnon vuokraamisesta tai vuokrasopimuksen uusimisesta. Vuokravalvontalait ovat yleensä kuntien säätämiä, ja yksityiskohdat vaihtelevat suuresti. Kaikkien tarkoituksena on pitää asumiskustannukset edullisina pienituloisille asukkaille.
Vuokravalvonta ei ole yleistä Yhdysvalloissa. Urban Instituten vuonna 2019 tekemän tutkimuksen mukaan 182 kunnassa Yhdysvalloissa on vuokravalvontamääräyksiä, ja ne kaikki sijaitsevat New Yorkissa, New Jerseyssä, Kaliforniassa, Marylandissa tai Washington DC:ssä.
Itse asiassa 31 osavaltiossa on lakeja, jotka estävät tai kieltävät paikallishallinnon toteuttamasta vuokranhallintatoimenpiteitä helmikuusta 2022 alkaen.
Vuokrasääntelykysymys on kuitenkin herännyt eloon viime vuosina erityisesti kaupungeissa ja osavaltioissa, joissa elinkustannusten kiihtyminen yhdistettynä palkkojen pysähdyksiin ovat aiheuttaneet asumisen kohtuuhintaisuuskriisin kohtalaisen tulotason asukkaille ja kiinteätuloisille vanhuksille.
Oregon on ensimmäinen osavaltio Yhdysvalloissa, joka sääti osavaltion laajuisen vuokravalvontalain. Maaliskuussa 2019 allekirjoitettu laki rajoittaa vuosivuokrankorotukset 7 prosenttiin plus kuluttajahintaindeksin nousu.
Kuinka vuokranhallinta toimii
Varhaisimmat vuokravalvontalait Yhdysvalloissa ovat peräisin 1920-luvulta, ja ne olivat usein suoria vuokran jäädytyksiä. Nämä osoittautuivat yleensä toimimattomiksi. 1970-luvulla ajatus vuokranhallinnasta nousi jälleen esille, tällä kertaa maltillisemmassa muodossa, jota usein kutsutaan "vuokran vakauttamiseksi".
Esimerkiksi New York Cityllä on kaksi vuokranhallintaohjelmaa:
Vanha vuokranhallintaohjelma on ollut vuosikymmeniä purkamisvaiheessa. Se asetti tiukat rajoitukset vuokrahintoihin, mutta ainoat edelleen lain piirissä olevat vuokralaiset ovat asuneet vuodesta 1974 tai sitä aikaisemmin rakennuksissa, jotka on rakennettu ennen vuotta 1947.
1970-luvun vuokranvakautusohjelma säätelee hintoja noin puolessa kaupungin vuokrista. Vuokraa voidaan korottaa vain yhdeksi tai kahdeksi vuodeksi, ja sallitut korotusprosentit päättää Vuokra-ohjelautakunta, jonka yhdeksän jäsentä kaupunginjohtaja nimittää. Säännöt ja poikkeukset ovat sokkeloisia, ja niitä hallinnoivat kaupungin ja valtion virastot.
New Yorkin korkeita elinkustannuksia pidetään usein riittävänä todisteena siitä, että vuokranhallinta ei toimi. Yhden makuuhuoneen asunnon keskimääräinen vuokra Manhattanilla oli 5 022 dollaria ovimiesrakennuksesta ja 3 417 dollaria ei-ovimiehen rakennuksesta maaliskuussa 2022.
Vuokravalvonnan puolestapuhujat, kuten Urban Institute, väittävät, että hintasääntely mahdollistaa kohtuutuloisten ja kiinteätuloisten vanhusten jäädä koteihinsa, koska gentrifikaatio nostaa hintoja kaikkialla heidän ympärillään.
Vuokravalvonnan edut ja haitat
Vuokranhallinta on aina ollut kiistanalainen. Kaupunkien vuokravalvontamääräykset säätelevät nykyään yleisimmin vuokrasopimusten uusimisen, ei uusien vuokralaisten, hinnankorotuksia. Tästä on luultavasti hyötyä vuokranantajille, jotka voivat veloittaa tyhjistä asunnoista mitä markkinat maksavat tai pahimmassa tapauksessa pitää vuokralaiset, joilla on kaikki kannustimet pysyä paikallaan ja maksaa vuokra ajoissa.
Tärkeimmät argumentit vuokravalvontaa vastaan ovat:
Vuokranhallinta vähentää kunnollisten asuntojen tarjontaa, sillä vuokranantajat mieluummin muuttaisivat rakennuksen asunnoiksi tai mukauttavat sen kaupalliseen käyttöön kuin noudattavat lakia, joka rajoittaa heidän voittojaan
Investoinnit uusiin vuokra-asuntoihin huutavat pysähdyksissä
Vuokrahallinnassa olevien rakennusten ylläpito on heikkoa tai olematonta vuokranantajan sijoitetun pääoman huonon tuoton vuoksi
Tärkeimmät perustelut sääntelylle ovat:
Vuokrahinnat nousevat monissa Yhdysvaltain kaupungeissa paljon nopeammin kuin keskituloisten työpaikkojen palkat
Vuokranhallinta voi mahdollistaa kohtuullisen tulotason perheille ja kiinteätuloisille ihmisille ihmisarvoisen elämän ja ilman pelkoa henkilökohtaisesti katastrofaalista vuokrankorotuksesta
Asuinalueet ovat turvallisempia ja vakaampia, kun vuokra-asunnoissa on pitkäaikaisia asukkaita
Kohokohdat
New Yorkissa vuokra-asunnot ovat haluttu kohde.
Oregonista tuli ensimmäinen osavaltio Yhdysvalloissa, joka sääti osavaltion laajuisen vuokravalvontalain vuonna 2019.
Vuokran vakauttaminen on eri asia kuin vuokranhallinta.
– Vuokranhallinta on kiistanalainen. Itse asiassa 31 osavaltiossa on lakeja, jotka kieltävät paikallishallituksia toteuttamasta tällaisia toimenpiteitä.
- Suurin osa vuokranvalvontalaeista rajoittaa määrää, jonka vuokranantaja voi korottaa olemassa olevien vuokralaisten vuokria.
UKK
Mitä vuokravalvonta tarkoittaa?
Vuokravalvonnalla tarkoitetaan asuntoa, jonka vuokralle on rajattu vuokranantajan veloitus. Raja on asetettu hallitusohjelmalla, ja kunnat säätävät vuokravalvontalakeja. Kaikissa osavaltioissa tai kaupungeissa niitä ei ole. Kun vuokraa "hallitaan" tällä tavalla, vuokranantaja ei voi epäoikeudenmukaisesti nostaa vuokran hintaa vuodesta toiseen, ja tämä voi auttaa pitämään osan asumisesta kohtuuhintaisena niille, joilla ei ole varaa markkinahintaan tai sitä korkeampaan hintaan.
Miten saan vuokra-asunnon?
Valitettavasti useimmissa tapauksissa, myös New Yorkissa, ellei vuokra-asunnossa asuva perheenjäsen siirrä vuokrasopimusta sinulle, ne eivät ole suuren yleisön saatavilla ja vuokra-asunnon peräkkäisyyttä koskevat säännöt vuokrasopimus voi olla monimutkainen.
Mistä tiedän, onko asuntoni vuokraa valvottu?
Jos asut vuokra-asunnossa, tietäisit, koska asunto olisi periytynyt lähi- tai sukulaisillesi.
