Control de los alquileres
¿Qué es el control de alquileres?
El control de rentas es un programa del gobierno que pone un límite a la cantidad que un arrendador puede exigir por arrendar una casa o renovar un contrato de arrendamiento. Las leyes de control de alquileres suelen ser promulgadas por los municipios y los detalles varían ampliamente. Todos están destinados a mantener los costos de vida asequibles para los residentes de bajos ingresos.
El control de alquileres no está muy extendido en los Estados Unidos. Según un estudio de 2019 del Urban Institute, 182 municipios de EE. UU. tienen regulaciones de control de alquileres, y todos ellos están en Nueva York, Nueva Jersey, California, Maryland o Washington, DC
De hecho, 31 estados tienen leyes que previenen o prohíben que los gobiernos locales promulguen medidas de control de alquileres, a partir de febrero de 2022.
Sin embargo, el tema de la regulación de la renta ha revivido en los últimos años, particularmente en ciudades y estados donde los costos de vida en espiral combinados con salarios estancados han creado una crisis de asequibilidad de viviendas para residentes de ingresos moderados y personas mayores con ingresos fijos.
Oregón es el primer estado de los EE. UU. en promulgar una ley de control de alquileres en todo el estado. La ley, firmada en marzo de 2019, restringe los aumentos anuales de renta al 7% más el aumento en el índice de precios al consumidor.
Cómo funciona el control de alquileres
Las primeras leyes de control de alquileres en los EE. UU. datan de la década de 1920 y, a menudo, consistían en congelamientos de alquileres absolutos. Estos generalmente resultaron impracticables. En la década de 1970, volvió a surgir la idea del control de alquileres, esta vez en una forma más moderada, a menudo llamada “estabilización de alquileres”.
La ciudad de Nueva York, por ejemplo, tiene dos programas de control de alquileres:
El antiguo programa de control de alquileres ha estado en proceso de eliminación durante décadas. Estableció límites severos a los precios de alquiler, pero los únicos inquilinos que aún están cubiertos por la ley han estado viviendo desde 1974 o antes en edificios que se construyeron antes de 1947.
El programa de estabilización de alquileres de la década de 1970 regula los precios en aproximadamente la mitad de los alquileres de la ciudad. Los alquileres solo se pueden aumentar durante uno o dos años, y los aumentos porcentuales permitidos los establece la Junta de Directrices de Alquileres, cuyos nueve miembros son designados por el alcalde. Las reglas y excepciones son laberínticas y son administradas por una combinación de agencias municipales y estatales.
El alto costo de vida en la ciudad de Nueva York se cita con frecuencia como prueba suficiente de que el control de alquileres no funciona. El alquiler promedio de un apartamento de una habitación en Manhattan era de $5022 para un edificio con portero y de $3417 para un edificio sin portero a partir de marzo de 2022.
Los defensores del control de alquileres, como el Urban Institute, argumentan que los controles de precios permiten que las personas con ingresos moderados y las personas mayores con ingresos fijos permanezcan en sus hogares mientras la gentrificación hace subir los precios a su alrededor.
Ventajas y desventajas del control de alquileres
El control de alquileres siempre ha sido controvertido. Las regulaciones de control de alquileres en las ciudades hoy en día regulan más comúnmente los aumentos de precios para las renovaciones de arrendamiento, no para los nuevos inquilinos. Podría decirse que eso tiene algunos beneficios para los propietarios, que pueden cobrar lo que el mercado permita por los apartamentos desocupados o, en el peor de los casos, mantener a los inquilinos que tienen todos los incentivos para quedarse y pagar el alquiler a tiempo.
Los principales argumentos en contra del control de alquileres incluyen:
El control de rentas reduce la oferta de viviendas dignas, ya que los propietarios prefieren convertir un edificio en condominios o adaptarlo para uso comercial que cumplir con una ley que limita sus ganancias
La inversión en vivienda nueva en alquiler se paraliza con chirridos
El mantenimiento de los edificios bajo control de alquileres es laxo o inexistente debido al escaso retorno de la inversión para los propietarios.
Los principales argumentos a favor de la regulación incluyen:
Los precios de alquiler en muchas ciudades de EE. UU. están aumentando mucho más rápido que los salarios para trabajos de ingresos moderados
El control de alquileres puede permitir que las familias de ingresos moderados y las personas con ingresos fijos vivan decentemente y sin temor a un aumento de alquiler personalmente catastrófico
Los vecindarios son más seguros y estables con una base de residentes a largo plazo en apartamentos con alquiler controlado
Reflejos
En la ciudad de Nueva York, los apartamentos con alquiler controlado son un activo deseable.
Oregón se convirtió en el primer estado de los EE. UU. en promulgar una ley de control de alquileres en todo el estado en 2019.
La estabilización de alquileres es diferente del control de alquileres.
El control de alquileres es controvertido. De hecho, 31 estados tienen leyes que prohíben a los gobiernos locales promulgar tales medidas.
La mayoría de las leyes de control de alquileres limitan la cantidad que un propietario puede aumentar los alquileres de los inquilinos existentes.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Qué significa alquiler controlado?
El control de alquileres se refiere a un apartamento cuyo alquiler tiene un límite en la cantidad que puede cobrar un arrendador. El límite lo establece un programa del gobierno, y los municipios locales implementan las leyes de control de alquileres. No todos los estados o ciudades los tienen implementados. Cuando el alquiler se "controla" de tal manera, un arrendador no puede aumentar injustamente el precio del alquiler de un año a otro, y esto puede ayudar a mantener algunas viviendas asequibles para aquellos que no pueden pagar una casa a precio de mercado o por encima del mercado.
¿Cómo puedo obtener un apartamento con renta controlada?
Desafortunadamente, en la mayoría de los casos, incluso en la ciudad de Nueva York, a menos que un miembro de la familia que vive en un apartamento de alquiler controlado le pase el contrato de arrendamiento, no están disponibles para el público en general, y las reglas que rodean la sucesión de un apartamento de alquiler controlado el contrato de arrendamiento puede ser complejo.
¿Cómo sé si mi apartamento tiene control de renta?
Si vive en un apartamento de alquiler controlado, lo sabrá porque el apartamento se habría transmitido a su familia inmediata o extensa.
