Húsaleigueftirlit
Hvað er leigueftirlit?
Húsaleigueftirlit er stjórnvaldsáætlun sem setur takmörk á upphæð sem leigusali getur krafist fyrir að leigja húsnæði eða endurnýja leigusamning. Húsaleigulög eru venjulega sett af sveitarfélögum og eru upplýsingarnar mjög mismunandi. Öllum er ætlað að halda framfærslukostnaði viðráðanlegum fyrir tekjulægri íbúa.
Húsaleigueftirlit er ekki útbreitt í Bandaríkjunum. Samkvæmt 2019 rannsókn frá Urban Institute hafa 182 sveitarfélög í Bandaríkjunum reglur um leigueftirlit og öll eru þau í New York, New Jersey, Kaliforníu, Maryland eða Washington, DC
Reyndar hafa 31 ríki lög sem koma í veg fyrir eða banna sveitarfélögum að setja leigueftirlitsráðstafanir, frá og með febrúar. 2022.
Hins vegar hefur spurningin um húsaleigureglur verið endurvakin á undanförnum árum, sérstaklega í borgum og ríkjum þar sem hækkandi framfærslukostnaður ásamt stöðnuðum launum hefur skapað húsnæðiskostnaðarkreppu fyrir meðaltekju íbúa og aldraða með fastar tekjur.
Oregon er fyrsta ríkið í Bandaríkjunum til að setja lög um leigueftirlit í landinu. Lögin, sem undirrituð voru í mars 2019, takmarkar ársleiguhækkanir við 7% að viðbættum hækkun vísitölu neysluverðs.
Hvernig leigueftirlit virkar
Elstu lög um húsaleigueftirlit í Bandaríkjunum eru frá 1920 og voru oft bein leigufrysting. Þetta reyndust almennt óframkvæmanlegt. Á áttunda áratugnum kom hugmyndin um húsaleigueftirlit aftur upp á yfirborðið, í þetta skiptið í hófsamari mynd, oft kölluð „leigujöfnun“.
New York City, til dæmis, hefur tvö leigustýringarkerfi:
Eldri leigueftirlitsáætlun hefur verið í áföngum í áratugi. Það setti leiguverð miklar skorður, en einu leigutakarnir sem enn falla undir lögin hafa búið síðan 1974 eða fyrr í byggingum sem voru reistar fyrir 1947.
Leigujöfnunaráætlunin frá 1970 stjórnar verðlagi í um helmingi leiguhúsnæðis í borginni. Leigan má aðeins hækka í annaðhvort eitt eða tvö ár og eru leyfilegar prósentuhækkanir ákvarðaðar af húsaleiguráði, en níu fulltrúar hennar eru skipaðir af bæjarstjóra. Reglurnar og undantekningarnar eru völundarhús og stjórnað af blöndu af borgar- og ríkisstofnunum.
Hár framfærslukostnaður í New York borg er oft nefndur sem sönnun þess að leigueftirlit virkar ekki. Meðalleiga fyrir eins svefnherbergja íbúð á Manhattan var $5.022 fyrir dyravarðabyggingu og $3.417 fyrir byggingu utan dyravarða frá og með mars. 2022.
Talsmenn húsaleigueftirlits á borð við Urban Institute halda því fram að verðlagseftirlit geri fólki með miðlungstekjur og öldruðum með fastar tekjur kleift að vera áfram á heimilum sínum þar sem kynþáttabreytingin þrýstir verðinu upp allt í kringum það.
Kostir og gallar leigueftirlits
Húsaleigueftirlit hefur alltaf verið umdeilt. Leigueftirlitsreglur í borgum í dag stjórna oftast verðhækkunum fyrir endurnýjun leigusamninga, ekki nýir leigjendur. Það hefur að öllum líkindum ávinning fyrir leigusala, sem geta rukkað hvað sem markaðurinn mun bera á lausar íbúðir eða í versta falli haldið leigjendum sem hafa alla hvata til að vera kyrrir og borga leiguna á réttum tíma.
Helstu rökin gegn húsaleigueftirliti eru:
Húsaleigueftirlit dregur úr framboði á almennilegu húsnæði, þar sem leigusalar vilja frekar breyta byggingu í íbúðir eða laga hana að atvinnuskyni en að hlíta lögum sem takmarka hagnað þeirra.
Fjárfesting í nýju leiguhúsnæði stöðvast
Viðhald húsa sem eru undir leigueftirliti er slakur eða engin vegna lélegrar arðsemi fjárfestingar fyrir leigusala
Helstu rökin fyrir reglugerð eru:
Leiguverð í mörgum borgum Bandaríkjanna hækkar mun hraðar en laun fyrir störf með meðaltekjur
Húsaleigueftirlit getur gert miðlungstekjum fjölskyldum og fólki með fastar tekjur kleift að lifa mannsæmandi og án ótta við persónulega hörmulega leiguhækkun
Hverfi eru öruggari og stöðugri með grunn langtímabúa í leiguíbúðum
##Hápunktar
Í New York borg eru íbúðir með leigueftirlit eftirsóknarverður eign.
Oregon varð fyrsta ríkið í Bandaríkjunum til að setja lög um leigueftirlit í landinu árið 2019.
Leigujöfnun er öðruvísi en húsaleigueftirlit.
Húsaleigueftirlit er umdeilt. Reyndar hafa 31 ríki lög sem banna sveitarfélögum að setja slíkar ráðstafanir.
Flest húsaleigulög takmarka þá upphæð sem leigusali getur hækkað leigu á núverandi leigjendum.
##Algengar spurningar
Hvað þýðir leigustýrð?
Með leigueftirliti er átt við íbúð þar sem leigutakmark er á upphæð sem leigusali getur rukkað. Mörkin eru sett í ríkisstjórnaráætlun og lög um húsaleigu eru sett af staðbundnum sveitarfélögum. Ekki eru öll ríki eða borgir með þau á sínum stað. Þegar leigu er „stýrt“ á þann hátt getur leigusali ekki hækkað verð leigunnar á ósanngjarnan hátt ár frá ári og það gæti hjálpað til við að halda einhverju húsnæði á viðráðanlegu verði fyrir þá sem hafa ekki efni á húsnæði á markaði eða yfir markaðsverði.
Hvernig get ég fengið leigustýrða íbúð?
Því miður, í flestum tilfellum, þar á meðal í New York borg, nema fjölskyldumeðlimur sem býr í íbúð með leigueftirliti framselji leigusamninginn til þín, þá eru þeir ekki aðgengilegir almenningi og reglur um arftaka leigustýrðrar íbúðar. leigusamningur getur verið flókinn.
Hvernig veit ég hvort íbúðin mín sé undir leigueftirliti?
Ef þú býrð í leiguíbúð þá myndirðu vita það vegna þess að íbúðin hefði farið í dauðann í þinni nánustu eða stórfjölskyldu.
