Razones de calificación

¿Qué son los índices de calificación?

Los índices de calificación son dispositivos de medición que los bancos y otras instituciones financieras utilizan en su proceso de suscripción de préstamos. La relación de calificación de un solicitante, expresada como una cifra porcentual, juega un papel clave para determinar si será aprobado para financiamiento y, a menudo, también para los términos del préstamo.

Los prestamistas usan índices de calificación, porcentajes que comparan las obligaciones de deuda de un prestatario con sus ingresos, para decidir si aprueban las solicitudes de préstamo.

Cómo funcionan los índices de calificación

Los requisitos de la relación de calificación pueden variar entre los prestamistas y los programas de préstamo. A menudo se usan en combinación con el puntaje crediticio del prestatario para evaluar una solicitud.

Cuando se trata de financiamiento al consumo, la relación deuda-ingreso y la relación de gastos de vivienda son dos de las relaciones de calificación más comunes y significativas. Los productos de crédito estándar (préstamos personales, tarjetas de crédito ) se centrarán en la relación deuda-ingreso del prestatario. Los préstamos hipotecarios utilizarán tanto la relación de gastos de vivienda como la relación deuda-ingreso.

Los prestamistas en línea y los emisores de tarjetas de crédito a menudo usan algoritmos informáticos en su proceso de suscripción. Este sistema automatizado a menudo permite que las solicitudes de préstamos se aprueben en minutos.

Razones de Calificación en Préstamos Personales

En el proceso de suscripción de todos los tipos de préstamos personales y tarjetas de crédito, el prestamista se centrará en dos factores: la relación deuda-ingresos del prestatario y su puntaje de crédito. A los dos se les suele dar el mismo peso.

La relación deuda-ingreso (DTI), que se puede calcular mensual o anualmente, considera las obligaciones de deuda regulares actuales de un prestatario contra su ingreso total o bruto, comparando cuánto tiene saliente, frente a la cantidad regular que han entrado, durante el mismo período. Para obtener la proporción, divide los pagos de la deuda pendiente por el ingreso total. O, como fórmula (asumiendo el cálculo mensual más común):

Si bien cada prestamista tiene sus propios parámetros específicos para la aprobación del préstamo, los prestamistas de alta calidad generalmente requerirán una relación deuda-ingreso de aproximadamente 36% o menos. Los prestamistas de alto riesgo y otros financiamientos alternativos pueden permitir una relación deuda-ingreso de hasta aproximadamente el 43%.

Razones de Calificación en Préstamos Hipotecarios

La suscripción de préstamos hipotecarios analiza dos tipos de índices junto con la calificación crediticia del prestatario. Los prestamistas hipotecarios observarán el índice de gastos de vivienda del prestatario ; también considerarán la relación deuda-ingreso del prestatario.

En el financiamiento hipotecario, la relación de gastos de vivienda también se conoce como la relación inicial, mientras que la relación deuda-ingresos a menudo se conoce como la relación final.

Relación de gastos de vivienda

La proporción de gastos de vivienda es generalmente una comparación de los gastos totales relacionados con la vivienda del prestatario con sus ingresos brutos o antes de impuestos. Los prestamistas tienen numerosos gastos que pueden considerar al determinar la proporción general de gastos de vivienda de un solicitante. Por lo general, se centran en los pagos de capital e intereses de la hipoteca; sin embargo, también pueden considerar otros costos regulares, como el seguro de propietarios de viviendas y contra riesgos, las facturas de servicios públicos, los impuestos a la propiedad, las tarifas de la asociación de propietarios de viviendas y el seguro hipotecario. Luego, la suma de estos gastos de vivienda se divide por los ingresos del prestatario para llegar a la proporción de gastos de vivienda; las cifras se pueden calcular mediante pagos mensuales o pagos anuales.

Los aseguradores utilizan la proporción de gastos de vivienda no solo para otorgar la aprobación de la hipoteca, sino también para determinar cuánto principal es elegible para pedir prestado un solicitante. La mayoría de los prestamistas normalmente exigen que el índice de gastos de vivienda sea aproximadamente del 28 % o menos. Una relación de gastos de vivienda más alta puede ser aceptable en función de factores compensatorios, como una relación préstamo-valor baja para la propiedad y/o un historial de crédito excelente para el prestatario. Las realidades del mercado inmobiliario local también pueden desempeñar un papel: en regiones caras como la ciudad de Nueva York o San Francisco, no es inusual que los gastos de vivienda sumen un tercio de los ingresos de las personas.

Relación deuda-ingreso

La relación deuda-ingreso en los préstamos hipotecarios es la misma medida utilizada en los productos de préstamos personales. Los prestamistas generalmente también buscan una relación deuda-ingreso del 36% para los préstamos hipotecarios. Algunos programas de préstamos patrocinados por el gobierno pueden tener estándares más flexibles para la relación deuda-ingreso: Fannie Mae acepta una relación deuda-ingreso de aproximadamente el 45 % para las hipotecas que respalda, y los préstamos de la Administración Federal de Vivienda aceptan una relación deuda-ingreso de aproximadamente 50%.

Reflejos

• Si bien cada prestamista establece sus propios estándares de calificación, lo que generalmente es deseable es una relación deuda-ingreso del 36 % o menos, y una relación de gastos de vivienda del 28 %.

• La relación deuda-ingreso (gastos totales divididos por el ingreso bruto) se utiliza para suscribir préstamos personales, solicitudes de tarjetas de crédito e hipotecas.

• El índice de gastos de vivienda (gastos relacionados con la vivienda divididos por los ingresos brutos) se utiliza en la suscripción de hipotecas.