Relación de front-end

¿Cómo se determina la relación de front-end?

La relación inicial, también conocida como relación hipoteca-ingreso, es una relación que indica qué parte de los ingresos de una persona se asigna a los pagos de la hipoteca. La relación inicial se calcula dividiendo el pago hipotecario mensual anticipado de una persona por su ingreso bruto mensual. El pago de la hipoteca generalmente consiste en capital, intereses, impuestos y seguro hipotecario (PITI). Los prestamistas usan la relación inicial junto con la relación final para determinar cuánto prestar.

Comprender la relación de front-end

Al decidir si extender una hipoteca, los prestamistas consideran que la relación deuda-ingreso (DTI) es más importante que tener un ingreso estable, pagar las facturas a tiempo y tener un puntaje FICO alto. Un tipo de relación DTI es la relación de front-end. Además del pago general de la hipoteca, también considera otros costos asociados, como las cuotas de la asociación de propietarios (HOA), si corresponde. Por ejemplo, los gastos hipotecarios anticipados de una persona son de $2,000 ($1,700 de pago de la hipoteca y $300 de honorarios de la HOA) y su ingreso mensual es de $9,000; como resultado, la relación de front-end es de aproximadamente 22%.

Relación de front-end frente a relación de back-end

La relación inicial mide cuánto de los ingresos de una persona se asigna a los gastos de la hipoteca, incluido el PITI. Por el contrario, la relación back-end mide cuánto de los ingresos de una persona se asigna a todas las demás deudas mensuales. Es la suma de todas las demás obligaciones de deuda dividida por la suma de los ingresos de la persona. Otras deudas comúnmente incluyen pagos de préstamos estudiantiles, pagos de tarjetas de crédito, pagos de préstamos no hipotecarios.

Los prestamistas prefieren que los consumidores tengan una proporción de no más del 36% debido al riesgo de incumplimiento asociado. Los altos índices de back-end indican que una mayor parte de los ingresos del prestatario se asigna a otras obligaciones de deuda, lo que hace que haya menos ingresos disponibles para la hipoteca. Si los ingresos del prestatario se ven afectados negativamente, existe una mayor probabilidad de que no pueda cumplir con las obligaciones de la deuda, incluido el pago de la hipoteca.

¿Cuál es la relación de front-end ideal?

Los prestamistas prefieren una relación inicial de no más del 28 % para la mayoría de los préstamos y del 31 % o menos para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y una relación final de no más del 43 %. Los índices más altos indican un mayor riesgo de incumplimiento. Sin embargo, los prestamistas pueden aceptar proporciones más altas cuando ciertos factores (por ejemplo, pagos iniciales sustanciales, ahorros considerables y calificaciones crediticias favorables) están presentes. Por ejemplo, si un prestatario con una relación inicial alta paga la mitad del precio de compra como pago inicial o aumenta sustancialmente sus ahorros, los prestamistas pueden estar cada vez más dispuestos a ofrecer una hipoteca.

Si no se aprueba, el prestatario puede reducir las deudas para reducir la proporción. El prestatario también puede considerar tener un codeudor en una hipoteca. Por ejemplo, los préstamos de la FHA permiten que parientes con ingresos suficientes y buenos puntajes crediticios sean cosignatarios.

Consideraciones Especiales

La considerable deuda estudiantil impide que muchos consumidores compren viviendas. Incluso con excelentes puntajes de crédito, muchos se dan cuenta de que sus índices iniciales son demasiado altos para los prestamistas. Sin embargo, los prestatarios pueden reestructurar la deuda para que tenga un impacto menor en el DTI de un propietario potencial. Por ejemplo, es posible que puedan reducir el pago mensual de un préstamo estudiantil. Además, los préstamos federales para estudiantes pueden permitir pagos que utilicen solo el 10% de los ingresos del prestatario.

Reflejos

• La relación back-end mide cuánto de los ingresos de una persona se dedica a otras obligaciones de deuda.

• Los prestamistas prefieren que la relación inicial no supere el 28 % para la mayoría de los préstamos y no supere el 31 % para los préstamos de la FHA.

• Los grandes pagos de préstamos estudiantiles a menudo impiden que los consumidores compren viviendas.

• La proporción inicial mide cuánto se dedica el ingreso de una persona a los pagos de la hipoteca.