Ratios de qualification

Que sont les ratios de qualification ?

Les ratios de qualification sont des instruments de mesure que les banques et autres institutions financières utilisent dans leur processus de souscription de prêts. Le ratio de qualification d'un demandeur, exprimé en pourcentage, joue un rôle clé pour déterminer s'il sera approuvé pour un financement, et souvent aussi pour les conditions du prêt.

Les prêteurs utilisent des ratios de qualification, des pourcentages qui comparent les dettes d'un emprunteur à son revenu, pour décider d'approuver ou non les demandes de prêt.

Comment fonctionnent les ratios de qualification

Les exigences de ratio de qualification peuvent varier selon les prêteurs et les programmes de prêt. Ils sont souvent utilisés en combinaison avec le pointage de crédit d'un emprunteur pour évaluer une demande.

En matière de financement à la consommation, le ratio de la dette au revenu et le ratio des frais de logement sont deux des ratios de qualification les plus courants et les plus importants. Les produits de crédit standard (prêts personnels, cartes de crédit ) se concentreront sur le ratio dette/revenu de l'emprunteur. Les prêts hypothécaires utiliseront à la fois le ratio des frais de logement et le ratio de la dette au revenu.

Les prêteurs en ligne et les émetteurs de cartes de crédit utilisent souvent des algorithmes informatiques dans leur processus de souscription. Ce système automatisé permet souvent aux demandes de prêt d'être approuvées en quelques minutes.

Ratios de qualification dans les prêts personnels

Dans le processus de souscription de tous les types de prêts personnels et de cartes de crédit, le prêteur se concentrera sur deux facteurs : le ratio d'endettement de l'emprunteur et sa cote de crédit. Les deux ont généralement le même poids.

Le ratio de la dette au revenu (DTI), qui peut être calculé mensuellement ou annuellement, considère les dettes courantes et régulières d'un emprunteur par rapport à son revenu total ou brut - en comparant le montant qu'il a sortant, par rapport au montant régulier qu'il sont arrivés, au cours de la même période. Pour obtenir le ratio, vous divisez les paiements de la dette en souffrance par le revenu total. Ou, sous forme de formule (en supposant le calcul mensuel le plus courant) :

Bien que chaque prêteur ait ses propres paramètres spécifiés pour l'approbation des prêts, les prêteurs de haute qualité exigeront généralement un ratio dette / revenu d'environ 36% ou moins. Les prêteurs à risque et les autres prêteurs de financement alternatif peuvent autoriser des ratios d'endettement allant jusqu'à environ 43 %.

Ratios de qualification dans les prêts hypothécaires

La souscription de prêts hypothécaires analyse deux types de ratios ainsi que le pointage de crédit d'un emprunteur. Les prêteurs hypothécaires examineront le ratio des frais de logement d'un emprunteur ; ils tiendront également compte du ratio d'endettement de l'emprunteur.

Dans le financement hypothécaire, le ratio des frais de logement est également appelé ratio initial, tandis que le ratio dette/revenu est souvent appelé ratio final.

Ratio des dépenses de logement

Le ratio des frais de logement est généralement une comparaison entre le total des dépenses liées au logement de l'emprunteur et son revenu brut ou avant impôt. Les prêteurs ont de nombreuses dépenses qu'ils peuvent prendre en compte lorsqu'ils déterminent le ratio global des frais de logement d'un demandeur. Ils se concentrent généralement sur le principal de l'hypothèque et les paiements d'intérêts ; cependant, ils peuvent également examiner d'autres coûts réguliers, tels que l'assurance habitation et contre les risques, les factures de services publics, les impôts fonciers, les frais d'association des propriétaires et l' assurance hypothécaire. La somme de ces dépenses de logement est ensuite divisée par les revenus de l'emprunteur pour arriver au ratio de dépenses de logement ; les chiffres peuvent être calculés en utilisant des paiements mensuels ou des paiements annuels.

Les souscripteurs utilisent le ratio des frais de logement non seulement pour accorder l'approbation de l'hypothèque, mais aussi pour déterminer le montant du principal qu'un demandeur est admissible à emprunter. La plupart des prêteurs exigent généralement un ratio de frais de logement d'environ 28 % ou moins. Un ratio de frais de logement plus élevé peut être acceptable en fonction de facteurs compensatoires tels qu'un faible ratio prêt-valeur pour la propriété et/ou un excellent historique de crédit pour l'emprunteur. Les réalités du marché immobilier local peuvent également jouer un rôle : dans des régions chères telles que New York ou San Francisco, il n'est pas rare que les dépenses de logement représentent un tiers du revenu des habitants.

Ratio dette/revenu

Le ratio de la dette au revenu dans les prêts hypothécaires est la même mesure utilisée dans les produits de prêt personnel. Les prêteurs recherchent également généralement un ratio dette / revenu de 36% pour les prêts hypothécaires. Certains programmes de prêts parrainés par le gouvernement peuvent avoir des normes plus souples en matière de ratio dette/revenu : Fannie Mae accepte des ratios dette/revenu d'environ 45 % pour les prêts hypothécaires qu'elle soutient, et les prêts de la Federal Housing Administration acceptent des ratios dette/revenu d'environ 50 %.

Points forts

• Bien que chaque prêteur établisse ses propres normes d'admissibilité, ce qui est généralement souhaitable, c'est un ratio de la dette au revenu de 36 % ou moins et un ratio des frais de logement de 28 %.

• Le ratio de la dette au revenu (dépenses totales divisées par le revenu brut) est utilisé pour la souscription de prêts personnels, les demandes de carte de crédit et les hypothèques.

• Le ratio des dépenses de logement (dépenses liées au logement divisées par le revenu brut) est utilisé dans la souscription de prêts hypothécaires.