Relación préstamo-valor (LTV)

Si espera convertirse en propietario de una vivienda, tiene muchos números dando vueltas en su cerebro: tasas de interés, costos de cierre, impuestos sobre la propiedad y más. El prestamista que revisará su solicitud de hipoteca también tiene que considerar algunas cifras. Uno de los números clave es su relación préstamo-valor, o LTV.

¿Qué es LTV y cómo se calcula?

Su relación préstamo-valor es cuánto dinero está pidiendo prestado, también llamado capital del préstamo, dividido por cuánto vale la propiedad que desea comprar, o su valor.

Por ejemplo, si planea hacer un pago inicial de $50 000 en una propiedad de $500 000, y pide prestados $450 000 para su hipoteca, su relación LTV ($450 000 dividido por $500 000, multiplicado por 100) sería del 90 por ciento.

¿Qué pasa con el LTV combinado?

Si ya tiene una hipoteca y desea solicitar una segunda, su prestamista evaluará la relación LTV combinada (CLTV), que tiene en cuenta todos los saldos de préstamos de la propiedad: el saldo pendiente de la primera hipoteca y ahora el Segunda hipoteca.

Supongamos que tiene un saldo pendiente de $ 250,000 en una casa que está tasada en $ 500,000 y desea pedir prestados $ 30,000 en una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para pagar la renovación de la cocina. Aquí hay un desglose simple de la relación LTV combinada:

$280,000 ($250,000 + $30,000) / $500,000 = 56 por ciento CLTV

Si tiene un HELOC y desea solicitar otro préstamo, su prestamista puede buscar una fórmula similar llamada índice LTV combinado con garantía hipotecaria (HCLTV). Esta cifra representa el monto total de la HELOC contra el valor de su casa, no solo lo que ha retirado de la línea de crédito.

Por qué los prestamistas miran LTV

Antes de que un banco o prestamista decida aprobar su solicitud de hipoteca, el departamento de suscripción del prestamista debe estar seguro de que usted podrá pagar el préstamo. Comprender el alcance completo de la relación LTV implica más trabajo para determinar cómo podrá pagar la "L" en la ecuación.

Julienne Joseph, subdirectora de programas de vivienda del gobierno y compromiso de los miembros de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, explica que, además del LTV, los prestamistas analizan una relación inicial y una relación final para evaluar sus finanzas.

La proporción inicial se conoce como "proporción de vivienda" y divide el pago mensual total de la hipoteca (principal, intereses, impuestos y seguro, o PITI) por su ingreso mensual.

Digamos que su pago hipotecario mensual es de $1,500 y su ingreso mensual es de $6,000. Su proporción inicial, en ese caso, sería del 25 por ciento.

Sin embargo, el pago de su hipoteca no es el único costo que administrará como propietario. ¿Tiene un préstamo de coche? ¿Está pagando los préstamos de la universidad? Considere todo el dinero que debe a otros prestamistas para la relación final, también conocida como relación deuda-ingreso (DTI), que es el pago mensual de la hipoteca más todas sus otras obligaciones de deuda mensuales divididas por su ingreso mensual.

Si el pago mensual de su hipoteca es de $1,500, su ingreso mensual es de $6,000 y sus obligaciones de deuda mensuales suman $1,300, su proporción final o DTI sería del 46 por ciento.

“Los índices de DTI altos indican a los prestamistas que el prestatario tiene una porción más baja de sus ingresos disponible para cubrir gastos inesperados, lo que puede generar dificultades o incumplimiento de pago de la hipoteca”, dice Joseph.

Entre el LTV y las proporciones inicial y final, si el prestamista considera que usted corre un mayor riesgo, es probable que pague una tasa de interés más alta, lo que se traduce en pagar más dinero durante la vigencia del préstamo.

“Por lo general, se considera que los préstamos con índices LTV más altos implican un mayor riesgo, porque es más probable que un prestamista pierda dinero si el prestatario entra en incumplimiento y los ingresos de una venta de ejecución hipotecaria no pueden cubrir el saldo pendiente de la hipoteca. para el inversionista y los costos judiciales”, dice Joseph. “Para mitigar la pérdida potencial de estos préstamos, los prestamistas pueden evaluar un ajuste de precio a la tasa de interés”.

¿Qué es una buena relación LTV?

Las relaciones LTV ideales varían según el prestamista y el tipo de préstamo.

TTT

• Préstamo convencional: la relación LTV mágica para la mayoría de los prestamistas es del 80 por ciento. Esto significa que puede permitirse hacer un pago inicial del 20 por ciento y, como prestatario, no tendrá que pagar un seguro hipotecario privado.

• Préstamo de la FHA: en general, una relación LTV del 96,5 por ciento será suficiente para garantizar un préstamo de la FHA. Tenga en cuenta que el requisito de pago inicial mínimo del 3.5 por ciento para los préstamos de la FHA significa que deberá pagar un seguro hipotecario.

• Préstamo VA: si es miembro del servicio o veterano, puede tener una relación LTV del 100 por ciento con un préstamo VA (en otras palabras, sin pago inicial), siempre que cumpla con otros requisitos para la aprobación.

• Préstamo del USDA: disponible para compradores de viviendas de ingresos bajos y moderados en áreas rurales, el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos también brinda a ciertos prestatarios la posibilidad de obtener aprobación con una relación LTV del 100 por ciento.

• Refinanciamiento: si está considerando refinanciar su hipoteca, la mayoría de los prestamistas querrán ver una relación LTV del 80 por ciento o menos (al menos 20 por ciento de capital).

“Por lo general, los prestamistas prefieren préstamos con índices LTV más bajos, pero reconocen que muchos prestatarios no pueden proporcionar un pago inicial significativo”, dice Joseph.

Cómo bajar tu LTV

Reducir su relación LTV puede ocurrir de dos maneras: puede ahorrar más dinero para hacer un pago inicial más grande en la propiedad de sus sueños, o puede encontrar una propiedad más barata.

Si encuentra una casa de $250,000, por ejemplo, en lugar de la de $500,000 en el escenario anterior, un pago inicial de $50,000 le dará una relación LTV del 80 por ciento, lo que puede ayudar a eliminar el costo adicional del seguro hipotecario y lo acercará mucho más a pagar del préstamo desde el primer día.

Reflejos

• La relación préstamo-valor (LTV) es una relación que se usa a menudo en los préstamos hipotecarios para determinar la cantidad necesaria para hacer un pago inicial y si un prestamista extenderá el crédito a un prestatario.

• La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de hipotecas y garantía hipotecaria la tasa de interés más baja posible cuando la relación préstamo-valor es igual o inferior al 80%.

• Los programas hipotecarios HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac para prestatarios de bajos ingresos permiten una relación LTV del 97 % (pago inicial del 3 %) pero requieren un seguro hipotecario hasta que la relación caiga al 80 %.