Titre adossé à des hypothèques (MBS)

Qu'est-ce qu'un titre adossé à des créances hypothécaires ?

Un titre adossé à des hypothèques (MBS) est comme une obligation créée à partir des intérêts et du principal des hypothèques résidentielles.

Avec une obligation traditionnelle, une entreprise ou un gouvernement emprunte de l'argent et émet une obligation aux investisseurs. En règle générale, avec les obligations, les paiements d'intérêts sont effectués, puis le principal est remboursé à l'échéance. Cependant, avec un titre adossé à des hypothèques, les paiements aux investisseurs proviennent des milliers d'hypothèques qui sous-tendent l'obligation.

Les titres adossés à des créances hypothécaires offrent des avantages clés aux acteurs du marché hypothécaire, y compris les banques, les investisseurs et même les emprunteurs eux-mêmes. Cependant, investir dans un MBS a des avantages et des inconvénients.

Comment fonctionnent les titres adossés à des créances hypothécaires ?

Les titres adossés à des créances hypothécaires consistent en un groupe de prêts hypothécaires qui ont été structurés, ou titrisés, pour payer des intérêts comme une obligation. Les MBS sont créés par des sociétés appelées agrégateurs, y compris des institutions telles que Fannie Mae ou Freddie Mac. Ils achètent des prêts auprès de prêteurs, y compris de grandes banques, et les structurent en un titre adossé à des hypothèques.

Bien que nous ayons tous grandi avec l'idée que les banques accordent des prêts et conservent ces prêts jusqu'à leur échéance, la réalité est qu'il y a de fortes chances que votre prêteur vende le prêt sur ce qu'on appelle le marché hypothécaire secondaire. Ici, les agrégateurs achètent et vendent des hypothèques, trouvant le bon type d'hypothèques pour la sécurité qu'ils veulent créer et revendre aux investisseurs. C'est la raison la plus courante pour laquelle l'agent de gestion des prêts hypothécaires d'un emprunteur change après avoir obtenu un prêt hypothécaire.

Considérez un titre adossé à des hypothèques comme un gâteau géant avec des milliers d'hypothèques jetées dedans. Les créateurs du MBS peuvent couper ce gâteau en potentiellement des millions de tranches - chacune peut-être avec un petit morceau de chaque hypothèque - pour donner aux investisseurs le type de rendement et de risque qu'ils exigent.

Les agrégateurs peuvent créer de nombreux types différents de tranches d'obligations à partir du pool de prêts hypothécaires. Le risque et les rendements sont corrélés avec les profils des emprunteurs à l'autre bout des prêts immobiliers. Par exemple, du côté résidentiel, les salariés stables ayant des antécédents de revenu stable et des cotes de crédit élevées reçoivent généralement un taux d'intérêt plus faible sur leur prêt hypothécaire que les emprunteurs que les prêteurs considèrent comme un risque plus élevé et qui ont donc un taux d'intérêt plus élevé sur leur prêt. Le taux d'intérêt représente le rendement des titres adossés à des créances hypothécaires et, dans la plupart des cas, est ajusté en fonction des fluctuations des taux d'intérêt et du risque de défaillance du portefeuille de prêts hypothécaires.

Les titres adossés à des créances hypothécaires sont généralement versés aux investisseurs sur une base mensuelle, comme les hypothèques derrière les titres. Mais, contrairement à une obligation typique où vous recevez des paiements d'intérêts sur la durée de vie de l'obligation et recevez ensuite votre principal, un MBS peut souvent payer à la fois le principal et les intérêts sur la durée de vie du titre, il n'y aura donc pas de paiement forfaitaire à la fin de vie du MBS.

Comment les titres adossés à des créances hypothécaires affectent-ils les taux hypothécaires ?

Le coût des titres adossés à des créances hypothécaires a un impact direct sur les taux hypothécaires résidentiels. En effet, les sociétés de prêts hypothécaires perdent de l'argent lorsqu'elles accordent des prêts alors que le marché est en baisse.

Lorsque les prix des titres adossés à des créances hypothécaires chutent, les fournisseurs de prêts hypothécaires augmentent généralement les taux d'intérêt. À l'inverse, les fournisseurs de prêts hypothécaires baissent les taux d'intérêt lorsque le prix des MBS augmente.

Alors, qu'est-ce qui fait changer les coûts des titres adossés à des hypothèques ? Il existe une variété de facteurs qui affectent le prix des titres adossés à des créances hypothécaires, et les prêteurs le surveillent constamment. Tout, des gains boursiers à la hausse des prix de l'énergie et même aux chiffres du chômage, a la capacité d'influencer le coût.

Titres adossés à des créances hypothécaires et marché du logement

Alors, pourquoi les titres adossés à des créances hypothécaires ont-ils un sens pour les acteurs impliqués dans le secteur hypothécaire ? Les titres adossés à des créances hypothécaires rendent en fait le secteur plus efficace, ce qui signifie qu'il est moins cher pour chaque partie d'accéder au marché et d'en tirer les avantages :

Prêteurs : En vendant leurs prêts, les banques peuvent se concentrer sur la génération de frais de souscription, ce qui leur permet d'utiliser plus efficacement leur capital. Ils exigent souvent que les emprunteurs respectent des normes de prêt conformes afin de pouvoir vendre des prêts hypothécaires à des agrégateurs. Ils peuvent également vendre les prêts qu'ils ne souhaitent pas conserver, tout en conservant ceux qu'ils préfèrent.
Agrégateurs : les agrégateurs regroupent les hypothèques dans des MBS et perçoivent des commissions pour cela. Ils peuvent conférer aux titres adossés à des créances hypothécaires des caractéristiques attrayantes pour certains investisseurs. Une offre régulière de prêts conformes permet aux agrégateurs de structurer les MBS à moindre coût.
Emprunteurs : Étant donné que les agrégateurs exigent un si grand nombre de prêts conformes, ils augmentent l'offre de ces prêts et font baisser les taux hypothécaires. Ainsi, les emprunteurs peuvent bénéficier d'un meilleur accès au capital et de taux hypothécaires plus bas qu'ils ne le feraient autrement.

Bien sûr, un accès plus facile au financement est bénéfique pour l'industrie du logement, qui peut construire et vendre plus de maisons aux consommateurs qui peuvent accéder au crédit à moindre coût.

Les investisseurs aiment également les titres adossés à des créances hypothécaires, car ces obligations peuvent offrir certains types d'exposition au risque que les investisseurs, principalement les grands acteurs institutionnels, souhaitent avoir. Même les banques elles-mêmes peuvent investir dans les MBS, diversifiant leur exposition à partir d'un marché local uniquement.

Bien que le prêteur puisse vendre le prêt, il peut également conserver le droit d'assurer le service de l'hypothèque, ce qui signifie qu'il perçoit une petite commission pour la collecte du paiement mensuel et la gestion générale du compte. Ainsi, vous pouvez continuer à payer votre prêteur chaque mois pour votre hypothèque, mais le véritable propriétaire de votre hypothèque peut être les investisseurs qui détiennent le titre adossé à une hypothèque contenant votre prêt.

Types de titres adossés à des créances hypothécaires

Les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent présenter de nombreuses caractéristiques en fonction des exigences du marché. Les créateurs de MBS considèrent leur pool de prêts hypothécaires comme des flux de trésorerie pouvant durer 10, 15 ou 30 ans – la durée typique des prêts hypothécaires. Mais les prêts sous-jacents de l'obligation peuvent être refinancés, et les investisseurs sont remboursés de leur principal et perdent le flux de trésorerie au fil du temps.

En considérant les caractéristiques de l'hypothèque comme un flux de risques et de flux de trésorerie, les agrégateurs peuvent créer des obligations qui présentent certains niveaux de risques ou d'autres caractéristiques. Ces titres peuvent être basés à la fois sur des hypothèques résidentielles (titres adossés à des hypothèques résidentielles) ou sur des prêts aux entreprises sur des propriétés commerciales (titres adossés à des hypothèques commerciales).

Il existe différents types de titres adossés à des créances hypothécaires en fonction de leur structure et de leur complexité :

Titres de passage

Dans ce type de titres adossés à des créances hypothécaires, une fiducie détient de nombreuses hypothèques et alloue les paiements hypothécaires à ses divers investisseurs en fonction de la part des titres qu'ils détiennent. Cette structure est relativement simple.

Obligation hypothécaire garantie (CMO)

Ce type de MBS est une structure juridique adossée aux hypothèques qu'elle possède, mais elle a une particularité. Pensez à nouveau à la métaphore de la tarte. À partir d'un pool donné de prêts hypothécaires, un CMO peut créer différentes catégories de titres qui présentent des risques et des rendements différents. Par exemple, il peut créer une catégorie sûre d'obligations qui sont payées avant les autres catégories d'obligations. La dernière classe, la plus risquée, n'est payée que si toutes les autres classes reçoivent leurs paiements.

Titres adossés à des créances hypothécaires dépouillés (SMBS)

Ce type de sécurité divise essentiellement le paiement hypothécaire en deux parties, le remboursement du principal et le paiement des intérêts. Les investisseurs peuvent alors acheter soit le titre qui rapporte le principal (qui rapporte moins au début mais qui croît) soit celui qui rapporte les intérêts (qui rapporte plus mais qui diminue avec le temps).

Ces structures permettent aux investisseurs d'investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires avec certains risques et avantages. Par exemple, un investisseur pourrait acheter une tranche relativement sûre d'un CMO et avoir de fortes chances d'être remboursé, mais au prix d'un rendement global inférieur.

Avantages et inconvénients d'investir dans les MBS

Comme pour tout type d'investissement, il y a des avantages et des inconvénients, et aucun investissement n'est sans risque.

Avantages

Payer un taux d'intérêt fixe
ont généralement des rendements plus élevés que les obligations d'État américaines
Moins corrélé aux actions que d'autres titres à revenu fixe à rendement plus élevé, comme les obligations de sociétés

Les inconvénients

Si un emprunteur ne rembourse pas les intérêts et le principal de son prêt, l'investisseur finira par perdre de l'argent
L'emprunteur peut refinancer son prêt ou rembourser son prêt plus rapidement que prévu, ce qui peut avoir un impact négatif sur les rendements
Risque de taux d'intérêt plus élevé car le coût des MBS peut baisser dès que les taux d'intérêt augmentent

Historique des titres adossés à des créances hypothécaires

Le premier titre adossé à une hypothèque moderne a été émis en 1970 par la Government National Mortgage Association, mieux connue sous le nom de Ginnie Mae. Ces titres adossés à des créances hypothécaires étaient en fait garantis par le gouvernement américain et étaient attrayants en raison de leurs faibles taux d'intérêt.

Ginnie Mae a commencé à fournir des titres adossés à des hypothèques dans le but d'apporter des fonds supplémentaires, qui ont ensuite été utilisés pour acheter plus de prêts immobiliers et développer des logements abordables. Peu de temps après, les agences fédérales de logement Fannie Mae et Freddie Mac ont également commencé à proposer leur version des MBS.

Le premier MBS privé n'a été émis qu'en 1977, lorsque Lew Ranieri du groupe d'investissement aujourd'hui disparu Salomon Brothers a développé le premier MBS résidentiel soutenu par des fournisseurs de prêts hypothécaires plutôt que par le gouvernement. Les MBS de Ranieri étaient offerts en obligations à 5 et 10 ans, ce qui était attrayant pour les investisseurs qui pouvaient voir des rendements plus rapidement.

Au fil des ans, les titres adossés à des créances hypothécaires ont évolué et se sont considérablement développés. En novembre 2021, les institutions financières avaient émis 293,5 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires.

Titres adossés à des créances hypothécaires aujourd'hui

Alors que les titres adossés à des créances hypothécaires étaient au centre de la crise financière mondiale en 2008 et 2009, ils continuent d'être une partie importante de l'économie aujourd'hui, car ils répondent à des besoins réels et offrent des avantages tangibles aux acteurs des secteurs de l'hypothèque et du logement.

Non seulement la titrisation des prêts hypothécaires fournit des liquidités accrues aux investisseurs, aux prêteurs et aux emprunteurs ; il offre également un moyen de soutenir le marché du logement, qui est l'un des plus grands moteurs de la croissance économique aux États-Unis. Un marché du logement fort renforce souvent une économie forte et aide à employer de nombreux travailleurs.

Conclusion

Bien que vous n'ayez peut-être pas affaire à des titres adossés à des hypothèques dans votre vie quotidienne, ils font partie de la machinerie qui assure le fonctionnement du système financier et aide les emprunteurs à accéder au capital à moindre coût. Il peut être utile de comprendre que le marché des MBS a une forte influence sur la façon de se qualifier pour un prêt conforme, et qui reçoit de l'argent et pour combien.

Points forts

Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) transforment une banque en intermédiaire entre l'acheteur de maison et le secteur de l'investissement.
Pour l'investisseur, un MBS est aussi sûr que les prêts hypothécaires qui le sous-tendent.
La banque gère les prêts et les vend ensuite à prix réduit pour les présenter sous forme de MBS aux investisseurs sous la forme d'une sorte d'obligation garantie.

FAQ

Quels sont les types de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) ?

Il existe deux types courants de MBS : les pass-through et les obligations hypothécaires garanties (CMO). Les transmissions sont structurées comme des fiducies dans lesquelles les paiements hypothécaires sont collectés et transmis aux investisseurs. Ils ont généralement des échéances déclarées de cinq, 15 ou 30 ans. Les CMO consistent en plusieurs pools de titres appelés tranches ou tranches. Les tranches reçoivent des notations de crédit qui déterminent les taux qui sont retournés aux investisseurs.

Quelle est la relation entre MBS et une banque ?

Essentiellement, la garantie hypothécaire fait de la banque un intermédiaire entre l'acheteur de maison et le secteur de l'investissement. Une banque peut accorder des prêts hypothécaires à ses clients, puis les vendre à prix réduit pour les inclure dans un MBS. La banque enregistre la vente comme un plus sur son bilan et ne perd rien si l'acheteur fait défaut à un moment donné. Ce processus fonctionne pour toutes les parties concernées tant que chacun fait ce qu'il est censé faire. C'est-à-dire que la banque s'en tient à des normes raisonnables pour l'octroi de prêts hypothécaires ; le propriétaire continue de payer à temps et les agences de notation qui examinent les MBS effectuent une diligence raisonnable.

Qu'est-ce qu'un titre adossé à des actifs (ABS) ?

Un titre adossé à des actifs (ABS) est un type d'investissement financier garanti par un pool sous-jacent d'actifs, généralement ceux qui génèrent un flux de trésorerie à partir de la dette, tels que des prêts, des baux, des soldes de cartes de crédit ou des créances. Il prend la forme d'une obligation ou d'un billet, versant un revenu à un taux fixe pendant une durée déterminée, jusqu'à l'échéance. Pour les investisseurs axés sur le revenu, les ABS peuvent être une alternative à d'autres instruments de dette, comme les obligations d'entreprises ou les fonds obligataires. Pour les émetteurs, les ABS leur permettent de lever des liquidités qui peuvent être utilisées pour des prêts ou à d'autres fins d'investissement.