Prêt Jumbo

Qu'est-ce qu'un prêt Jumbo ?

Un prêt jumbo, également appelé hypothèque jumbo, est un type de financement qui dépasse les limites fixées par la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels, un prêt jumbo ne peut pas être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac. Conçues pour financer des propriétés et des maisons de luxe sur des marchés immobiliers locaux hautement concurrentiels, les hypothèques jumbo s'accompagnent d'exigences de souscription et d'incidences fiscales uniques. Ces types de prêts hypothécaires ont gagné du terrain alors que le marché du logement continue de se redresser après la Grande Récession.

La valeur d'une hypothèque jumbo varie selon l'état et même le comté. La FHFA fixe annuellement le montant de la limite de prêt conforme pour différentes zones. La limite pour 2022 a été fixée à 647 200 $ pour la majeure partie du pays. Il s'agit d'une augmentation de 98 950 $ par rapport à la limite de 2021 de 548 250 $. Pour les comtés dont la valeur des maisons est plus élevée, la limite de base est fixée à 970 800 $, soit 150 % de 647 200 $.

La FHFA a un ensemble différent de dispositions pour les zones en dehors des États-Unis continentaux pour les calculs de limite de prêt. En conséquence, la limite de base pour un prêt jumbo en Alaska, Guam, Hawaï et les îles Vierges américaines à partir de 2022 est également de 970 800 $. Ce montant peut en fait être encore plus élevé dans les comtés où la valeur des maisons est plus élevée.

Comment fonctionne un prêt jumbo

Si vous avez en vue une maison qui coûte près d'un demi-million de dollars ou plus - et que vous n'avez pas autant d'argent sur un compte bancaire - vous aurez probablement besoin d'une hypothèque géante. Et si vous essayez d'en obtenir un, vous serez confronté à des exigences de crédit beaucoup plus rigoureuses que les propriétaires qui demandent un prêt conventionnel. C'est parce que les prêts jumbo comportent plus de risque de crédit pour le prêteur puisqu'il n'y a aucune garantie de Fannie Mae ou Freddie Mac. Il y a aussi plus de risques parce que plus d'argent est impliqué.

Tout comme les prêts hypothécaires traditionnels, les exigences minimales pour un jumbo sont devenues de plus en plus strictes depuis 2008. Pour être approuvé, vous aurez besoin d'un pointage de crédit exceptionnel - 700 ou plus - et d'un ratio dette-revenu (DTI) très faible. Le DTI doit être inférieur à 43 % et de préférence plus proche de 36 %. Bien qu'il s'agisse de prêts hypothécaires non conformes,. les jumbos doivent toujours respecter les directives de ce que le Bureau de protection financière des consommateurs considère comme un «prêt hypothécaire qualifié» - un système de prêt avec des conditions et des règles normalisées, telles que le DTI à 43%.

Vous devrez prouver que vous disposez de liquidités disponibles pour couvrir vos paiements, qui risquent d'être très élevés si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe standard de 30 ans. Les niveaux de revenu et les réserves spécifiques dépendent de la taille du prêt global, mais tous les emprunteurs ont besoin de 30 jours de talons de paie et de formulaires fiscaux W2 remontant à deux ans. Si vous êtes travailleur indépendant, les exigences de revenu sont plus élevées : deux ans de déclarations de revenus et au moins 60 jours de relevés bancaires en cours. L'emprunteur a également besoin d'actifs liquides prouvables pour se qualifier et de réserves de trésorerie égales à six mois de versements hypothécaires. Et tous les candidats doivent présenter une documentation appropriée sur tous les autres prêts détenus et une preuve de propriété des actifs non liquides (comme les autres biens immobiliers).

Taux de prêt Jumbo

Alors que les hypothèques jumbo portaient des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques conventionnelles, l'écart s'est réduit ces dernières années. Aujourd'hui, le taux annuel effectif global (TAEG) moyen d'un prêt hypothécaire jumbo est souvent égal à celui des prêts hypothécaires conventionnels et, dans certains cas, même inférieur. Au 1er janvier 2022, Wells Fargo, par exemple, facturait un TAEG de 3,360 % sur un prêt conforme à taux fixe de 30 ans et de 3,065 % pour la même durée sur un prêt jumbo.

Même si les entreprises parrainées par le gouvernement ne peuvent pas les gérer, les prêts jumbo sont souvent titrisés par d'autres institutions financières ; puisque ces titres comportent plus de risques, ils se négocient avec une prime de rendement par rapport aux prêts hypothécaires titrisés conventionnels. Cependant, cet écart a été réduit avec le taux d'intérêt des prêts eux-mêmes.

Acompte sur un prêt Jumbo

Heureusement, les exigences d'acompte se sont assouplies au cours de la même période. Dans le passé, les prêteurs hypothécaires géants exigeaient souvent que les acheteurs de maison mettent en place 30 % du prix d'achat de la résidence (comparativement à 20 % pour les prêts hypothécaires conventionnels). Maintenant, ce chiffre est tombé aussi bas que 10% à 15%. Comme pour tout prêt hypothécaire, il peut y avoir divers avantages à verser une mise de fonds plus élevée, notamment pour éviter le coût de l'assurance hypothécaire privée exigée par les prêteurs pour les mises de fonds inférieures à 20 %.

Qui devrait contracter un prêt Jumbo ?

Le montant que vous pouvez finalement emprunter dépend, bien sûr, de vos actifs, de votre pointage de crédit et de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter. Ces prêts hypothécaires sont considérés comme les plus appropriés pour un segment de personnes à revenu élevé qui gagnent entre 250 000 $ et 500 000 $ par année. Ce segment est connu sous le nom de HENRY, un acronyme pour les hauts revenus, pas encore riches. Fondamentalement, ce sont des gens qui gagnent généralement beaucoup d'argent mais qui n'ont pas encore accumulé de millions d'argent ou d'autres actifs.

Bien qu'un individu du segment HENRY n'ait peut-être pas amassé la richesse nécessaire pour acheter une nouvelle maison coûteuse avec de l'argent, ces personnes à revenu élevé ont généralement de meilleures cotes de crédit et des antécédents de crédit plus largement établis que l'acheteur moyen cherchant un prêt hypothécaire conventionnel pour un montant inférieur. Ils ont également tendance à avoir des comptes de retraite plus solidement établis. Ils cotisent souvent depuis plus longtemps que les salariés à faible revenu.

Ne vous attendez pas à un gros allégement fiscal sur un prêt jumbo. Le plafond de la déduction des intérêts hypothécaires est limité à 750 000 $ pour les nouvelles dettes hypothécaires.

Ce sont exactement le genre de personnes que les institutions adorent souscrire à des produits à long terme, en partie parce qu'elles ont souvent besoin de services de gestion de patrimoine supplémentaires. De plus, il est plus pratique pour une banque d'administrer une seule hypothèque de 2 millions de dollars que 10 prêts d'une valeur de 200 000 $ chacun.

Considérations spéciales pour un prêt Jumbo

Ce n'est pas parce que vous êtes admissible à l'un de ces prêts que vous devez en contracter un. Vous ne devriez certainement pas si vous comptez sur elle pour vous fournir un allégement fiscal substantiel, par exemple.

Vous savez probablement que vous pouvez déduire de vos impôts les intérêts hypothécaires que vous avez payés pour une année donnée, à condition de détailler vos déductions. Mais vous n'avez probablement jamais eu à vous soucier du plafond imposé par l'IRS à cette déduction - un plafond qui a été abaissé par l'adoption de la Tax Cuts and Jobs Act. Quiconque a obtenu un prêt hypothécaire le 14 décembre 2017 ou avant peut déduire les intérêts sur une dette pouvant atteindre 1 million de dollars, soit le montant de l'ancien plafond. Mais pour les achats de maisons effectués après le 14 décembre 2017, vous ne pouvez déduire que les intérêts sur une dette hypothécaire maximale de 750 000 $. Si votre hypothèque est plus élevée, vous n'obtenez pas la déduction complète. Si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire géant de 2 millions de dollars qui rapporte 80 000 $ d'intérêts par an, par exemple, vous ne pouvez déduire que 30 000 $, soit les intérêts sur les premiers 750 000 $ de votre prêt hypothécaire. En effet, vous ne bénéficiez d'un allégement fiscal que sur 37,5 % des intérêts hypothécaires.

Cela signifie que vous devez emprunter avec soin et analyser soigneusement les chiffres pour voir ce que vous pouvez vraiment vous permettre et quels types d'avantages fiscaux vous recevrez. Avec la déduction fiscale nationale et locale limitée à 10 000 $ par an, en raison de la même facture fiscale, une propriété fortement taxée vous coûtera également plus cher à posséder. Une autre stratégie : comparez les conditions pour voir si la souscription d'un prêt conforme plus petit, plus un deuxième prêt, au lieu d'un gros jumbo, pourrait s'avérer préférable pour vos finances à long terme.

Points forts

• L'approbation nécessite une cote de crédit exceptionnelle et un ratio d'endettement très faible.

• Les propriétaires doivent se soumettre à des exigences de crédit plus rigoureuses que ceux qui demandent un prêt conventionnel.

• Le TAP moyen d'un prêt hypothécaire jumbo est souvent égal à celui des prêts hypothécaires conventionnels, tandis que les acomptes représentent environ 10 % à 15 % du prix d'achat total.

• Un prêt jumbo est un type de financement qui dépasse les limites fixées par la Federal Housing Finance Agency et ne peut être acheté, garanti ou titrisé par Fannie Mae ou Freddie Mac.