Prêt conforme

Vous magasinez pour un prêt hypothécaire? C'est le moment de vous familiariser avec l'un des types de prêts immobiliers les plus populaires : le prêt conforme. Il s'agit de l'hypothèque de choix pour les emprunteurs disposant d'un crédit solide et d'assez d'argent ou de la valeur nette de leur maison pour une mise de fonds importante. Dans un marché offrant de nombreuses options hypothécaires, un prêt conforme est la norme et un bon point de départ pour rechercher un financement.

Qu'est-ce qu'un prêt conforme ?

Définition de prêt conforme

Un prêt conforme est une hypothèque éligible à l'achat par Fannie Mae et Freddie Mac, les entreprises parrainées par le gouvernement, ou GSE, car elle répond - ou est conforme - à leurs normes, y compris les limites du montant pouvant être emprunté.

La limite de prêt conforme pour 2022 pour une maison unifamiliale est de 647 200 $ sur la plupart des marchés du logement. Dans les zones à coût plus élevé, la limite est de 970 800 $.

Un exemple courant de prêt conforme est un prêt hypothécaire avec un acompte de 20 %, une durée de 15 ou 30 ans, des paiements mensuels du principal et des intérêts, aucune pénalité pour remboursement anticipé, aucun paiement forfaitaire et aucune assurance hypothécaire privée.

Que sont les normes de prêt conformes ?

Fannie Mae et Freddie Mac achètent des prêts conformes auprès de prêteurs hypothécaires et les regroupent pour créer des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), qui sont ensuite vendus à des investisseurs. En vendant des prêts conformes à Fannie Mae et Freddie Mac, les prêteurs peuvent obtenir de nouveaux capitaux pour financer des hypothèques supplémentaires.

Ainsi, une hypothèque doit respecter certaines normes pour être considérée comme conforme et éligible à l'achat par les entreprises. Les prêts hypothécaires conformes aux exigences de Fannie Mae et Freddie Mac sont faciles à acheter et à vendre pour les investisseurs, car ils respectent ces normes, notamment :

• Limite de prêt - 647 200 $ pour une maison unifamiliale dans la plupart des marchés et 970 800 $ dans les zones à coût plus élevé

• ** Pointage de crédit ** - Au moins 620

• Ratios d'endettement : idéalement, un ratio initial de 28 % ou moins et un ratio final, également appelé ratio dette/revenu (DTI), de 36 % ou moins

• Acompte/fonds propres : idéalement, au moins 20 % de mise de fonds pour un achat ou 20 % de fonds propres pour un refinancement ; cependant, Fannie et Freddie soutiennent également les prêts conventionnels avec aussi peu que 3 % de moins

• Ratio prêt-valeur (LTV) - Idéalement, 80 % ou moins ; encore une fois, Fannie et Freddie soutiennent également les prêts conventionnels avec un LTV max de 95% à 97%, selon qu'il s'agit d'un prêt hypothécaire à taux variable ou fixe, ou si vous êtes un acheteur d'une première maison

Puis-je encore bénéficier d'un acompte inférieur ?

Un prêt conforme peut avoir un acompte inférieur tant que l'emprunteur paie une assurance hypothécaire privée, ou PMI. (En effet, vous échangez un gros acompte contre le soutien d'un tiers solide.) En payant pour le PMI, vous pouvez obtenir un prêt conforme avec seulement 5% d'acompte dans de nombreux cas, ou aussi peu que 3% d'acompte si vous avez un Conventionnelle 97, Fannie Mae HomeReady ou une hypothèque Freddie Mac HomeOne ou Home Possible.

Quelle est la cote de crédit minimale requise pour être admissible à un prêt hypothécaire conforme ?

Parce qu'un acompte plus important réduit leur risque, les prêteurs sont prêts à accepter un emprunteur avec un pointage de crédit aussi bas que 620 pour un prêt conforme - mais avec deux mises en garde importantes :

• Les prêteurs individuels peuvent avoir et ont leurs propres normes de crédit, souvent plus élevées, en plus des exigences de Fannie Mae et Freddie Mac.

• Un pointage de crédit de 620 ne sera généralement pas suffisant pour obtenir le taux d'intérêt le plus bas. Lorsqu'ils offrent le meilleur taux possible, les prêteurs recherchent des emprunteurs avec des cotes de crédit plus élevées qui représentent moins de risques. Si votre pointage de crédit est de 780 ou plus, vous aurez beaucoup plus de chances d'obtenir le meilleur taux disponible.

Comment seront évalués mes taux d'endettement ?

Pour être admissible à un prêt conforme, les prêteurs chercheront également à s'assurer que vous pouvez payer vos versements hypothécaires mensuels en évaluant vos ratios d'endettement. Il existe deux mesures, parfois exprimées en 28/36 :

• Ratio initial : Le ratio initial mesure la part de votre revenu mensuel brut affectée à votre prêt hypothécaire, y compris le paiement mensuel (capital et intérêts), les taxes foncières, les assurances et les frais HOA (le cas échéant). En règle générale, les prêteurs recherchent un ratio initial de 28 % ou moins. Par exemple, si votre revenu mensuel brut est de 8 000 $, votre coût hypothécaire admissible ne pourrait pas dépasser 2 240 $ pour être considéré comme un prêt conforme.

• Ratio de financement : Le ratio de financement, également appelé ratio dette/revenu (DTI), comprend le ratio de financement initial plus d'autres dettes mensuelles, telles qu'un prêt automobile, une dette étudiante, une dette personnelle. paiements de prêt et de carte de crédit. Pour être considéré comme un prêt conforme, le ratio maximal de back-end est de 36 %. Ainsi, si votre revenu mensuel brut est de 8 000 $, vos paiements de dette admissibles ne pourraient pas dépasser 2 880 $ pour être considérés comme un prêt conforme.

Il est possible d'obtenir un prêt conforme avec des ratios d'endettement plus élevés, mais plus bas est généralement le meilleur cas pour l'emprunteur et le prêteur.

Quelle est la flexibilité de la limite de prêt conforme ?

Malheureusement, l'une des normes immobilières pour les prêts conformes est la limite de prêt - vous ne pouvez emprunter qu'un certain montant et pas plus. Les limites de prêt sont fixées par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) et sont généralement ajustées chaque année, avec des limites plus élevées pour les propriétés de deux, trois et quatre unités (tant que vous vivez dans l'une des unités).

Gardez à l'esprit que les exigences peuvent également varier d'autres manières. Par exemple, les normes peuvent être plus strictes pour un refinancement en espèces que pour un refinancement à taux et durée.

Avantages et inconvénients des prêts conformes

Avantages

• Si tu fais un acompte d'au moins 20 %, cela signifie qu'il y a moins d'argent à emprunter et aussi plus de valeur nette au moment de l'achat de ta maison. À leur tour, vos mensualités sont inférieures par rapport à un prêt avec moins d'argent vers le bas.

• Si vous mettez au moins 20 % de mise de fonds, vous n'aurez pas à payer le PMI, ce qui représente des économies mensuelles importantes. Selon le montant de votre prêt, PMI peut coûter quelques centaines de dollars par mois.

• Si vous pouvez mettre 20 % vers le bas, et que vous avez un bon crédit et de solides réserves financières, vous êtes susceptible d'être admissible au meilleur taux du prêteur et aux mensualités les plus basses dans l'ensemble.

Les inconvénients

• Votre ratio DTI doit répondre aux normes de prêt conformes. Le ratio DTI maximal est généralement de 36 %, mais il peut atteindre 45 % ou même 50 % si vous avez d'autres « facteurs de compensation », comme une cote de crédit plus élevée.

• La maison que vous souhaitez acheter pourrait dépasser les limites de prêt conformes, surtout si vous êtes dans un marché où les prix sont plus élevés.

Alternatives aux prêts conformes

Prêts conformes ou non conformes

Un prêt conforme est conforme ou respecte les normes Fannie Mae et Freddie Mac relatives au crédit de l'emprunteur, à l'acompte et à d'autres facteurs tels que la taille du prêt. Un prêt non conforme, en revanche, n'est pas conforme à ces normes. Par exemple, un prêt jumbo est un prêt non conforme car le montant emprunté dépasse la limite de Fannie Mae et Freddie Mac. Cependant, le fait qu'un prêt soit non conforme ne signifie pas qu'il est mauvais. cela signifie simplement qu'il ne répond pas aux critères pour être acheté par les entreprises.

Prêts conformes vs prêts conventionnels

Un prêt conforme doit répondre à des critères spécifiques établis par la FHFA, y compris des limites de prêt conformes. Un prêt conventionnel est un prêt qui n'est pas garanti ou assuré par le gouvernement (prêts FHA, VA et USDA). Les prêts conventionnels peuvent être conformes ou non conformes.

Que sont les taux de prêt conformes ?

• Si vous pensez que les taux d'intérêt vont augmenter dans le mois à venir, vous pouvez choisir de verrouiller votre taux pour garantir le taux le plus bas possible.

• Méfiez-vous des taux qui semblent trop bas pour être vrais compte tenu de votre situation financière. Actuellement, le taux de prêt conventionnel conforme de référence sur 30 ans est de 5,570 %. Si vous rencontrez un taux bas, il se peut que la valeur du taux bas soit compensée par des coûts initiaux plus élevés. Assurez-vous d'évaluer attentivement le coût total du prêt.

• Différents prêteurs ont différents financements disponibles et différents coûts. Pour cette raison, il est avantageux de rechercher les meilleurs tarifs et conditions.

• N'oubliez pas que vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe ou révisable. Une hypothèque à taux fixe varie généralement de 10 à 30 ans, et le taux d'intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux d'intérêt peut fluctuer en fonction des facteurs du marché.

Comment obtenir le meilleur prêt conforme pour vous

Il existe un certain nombre de mesures que vous pouvez prendre pour vous aider à obtenir le meilleur prêt conforme à votre situation :

1. Vérifiez votre dossier de crédit

Aussi longtemps à l'avance que possible, vérifiez vos rapports de crédit sur AnnualCreditReport.com. En raison de la pandémie, les rapports de crédit sont désormais disponibles gratuitement sur une base hebdomadaire auprès d'Experian, Equifax et TransUnion jusqu'au 20 avril 2022. Vérifiez attentivement vos rapports pour les éléments obsolètes et les erreurs factuelles. Contestez toutes les erreurs que vous remarquez, car même des problèmes mineurs peuvent entraîner une cote de crédit inférieure.

2. Mettez vos documents en ordre

Rassemblez vos documents afin d'être prêt pour le processus de demande de prêt hypothécaire. Les prêteurs peuvent désormais obtenir de nombreuses informations directement auprès des banques et de l'IRS, mais c'est toujours une bonne idée d'avoir à portée de main des documents tels que des talons de paie, des relevés bancaires, des comptes de retraite, des formulaires W-2 et des déclarations de revenus.

3. Comparez les taux de prêt

Prenez le temps de comparer les offres hypothécaires d'au moins trois prêteurs différents. Tenez compte de vos besoins et de vos préférences lors de la création d'une courte liste de prêteurs avec lesquels travailler - vous voudrez peut-être commencer par votre banque (si elle propose des prêts hypothécaires) ou envisager une caisse populaire ou un prêteur en ligne, par exemple. Au-delà des conditions générales du prêt, regardez attentivement les frais et les points de chaque prêteur.

4. Obtenez une préapprobation

Une fois que vous avez trouvé un prêteur avec lequel vous souhaitez travailler, vous pouvez obtenir une préapprobation pour un prêt, ce qui peut aider à accélérer le processus de financement et à découvrir tout problème lié à votre crédit avant qu'il n'apparaisse lorsque vous demandez officiellement un prêt hypothécaire. Obtenir une préapprobation aide également à démontrer au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux.

5. Évitez les dépenses excessives

Les prêteurs peuvent vérifier et revérifier votre dossier de crédit, votre pointage et divers comptes financiers jusqu'à la date de clôture de votre prêt hypothécaire. Considérez le temps qui s'écoule entre le moment où vous faites une demande de prêt et celui où vous fermez comme une période « tranquille », où vous dépensez le moins possible. Pendant que votre demande de prêt hypothécaire est en cours, ne demandez pas de nouveau crédit, comme une carte de crédit ou un prêt personnel, et évitez de dépenser pour des choses dont vous n'avez pas vraiment besoin. Cela vous aidera à vous assurer que le processus de clôture se déroule sans heurts et que vous recevez le financement que vous attendez.

Points forts

• Les prêts conformes ne peuvent pas dépasser une certaine limite en dollars, qui change d'année en année. En 2022, la limite est de 647 200 $ pour la plupart des régions des États-Unis, mais elle est plus élevée dans certaines régions plus chères.

• Un prêt conforme est une hypothèque dont les termes et conditions répondent aux critères de financement de Fannie Mae et Freddie Mac.

• Les prêts conformes offrent généralement des taux d'intérêt inférieurs à ceux des autres types de prêts hypothécaires.

• Les prêteurs préfèrent émettre des prêts conformes car ils peuvent être conditionnés et vendus sur le marché hypothécaire secondaire.