Prêt de la Federal Housing Administration (FHA)

Qu'est-ce qu'un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) ?

Un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) est un prêt hypothécaire assuré par le gouvernement et émis par une banque ou un autre prêteur approuvé par l'agence. Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum inférieur à celui de nombreux prêts conventionnels, et les candidats peuvent avoir des cotes de crédit inférieures à celles habituellement requises.

Le prêt FHA est conçu pour aider les familles à revenu faible à modéré à accéder à la propriété. Ils sont particulièrement appréciés des primo-accédants.

Comprendre le prêt de la Federal Housing Administration (FHA)

Si vous avez une cote de crédit d'au moins 580, vous pouvez emprunter jusqu'à 96,5 % de la valeur d'une maison avec un prêt FHA, à partir de 2022. Cela signifie que l'acompte requis n'est que de 3,5 %.

Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous pouvez toujours obtenir un prêt FHA tant que vous pouvez verser un acompte de 10 %.

Avec les prêts FHA, l'acompte peut provenir d'une épargne, d'un don financier d'un membre de la famille ou d'une subvention pour l'aide à l'acompte.

Le rôle de la banque dans un prêt FHA

La FHA ne prête pas d'argent à quiconque pour un prêt hypothécaire. Le prêt est émis par une banque ou une autre institution financière approuvée par la FHA.

La FHA garantit le prêt. Cela facilite l'obtention de l'approbation de la banque puisque la banque ne supporte pas le risque de défaut. Certaines personnes l'appellent un prêt assuré par la FHA pour cette raison.

Les emprunteurs qui sont admissibles à un prêt FHA sont tenus de souscrire une assurance hypothécaire,. les paiements de la prime étant versés à la FHA.

Historique du prêt FHA

Le Congrès a créé la FHA en 1934 pendant la Grande Dépression. À cette époque, le secteur du logement était en difficulté : les taux de défaillance et de saisie avaient monté en flèche, des acomptes de 50 % étaient généralement exigés et les conditions hypothécaires étaient impossibles à respecter pour les salariés ordinaires. En conséquence, les États-Unis étaient principalement une nation de locataires, et seul un ménage sur 10 possédait sa maison.

Le gouvernement a créé la FHA pour réduire le risque pour les prêteurs et permettre aux emprunteurs de se qualifier plus facilement pour des prêts immobiliers.

Le taux d'accession à la propriété aux États-Unis a régulièrement augmenté, atteignant un niveau record de 69,2 % en 2004, selon une étude de la Federal Reserve Bank of St. Louis. Au troisième trimestre 2021, le taux s'établissait à 65,4 %.

Bien que principalement conçus pour les emprunteurs à faible revenu, les prêts FHA sont accessibles à tous, y compris à ceux qui peuvent se permettre des prêts hypothécaires conventionnels.

Types de prêts de la Federal Housing Administration (FHA)

En plus des prêts hypothécaires traditionnels, la FHA propose plusieurs autres types de prêts immobiliers.

Hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM)

Il s'agit d'un programme de prêt hypothécaire inversé qui aide les personnes âgées de 62 ans et plus à convertir la valeur nette de leur maison en espèces tout en conservant le titre de propriété de la maison. Le propriétaire peut retirer les fonds selon un montant mensuel fixe, une marge de crédit ou une combinaison des deux.

FHA 203(k) Prêt d'amélioration

Ce prêt tient compte du coût de certaines réparations et rénovations dans le montant emprunté. C'est idéal pour ceux qui souhaitent acheter un réparateur et mettre un peu de sueur dans leur maison.

Hypothèque économe en énergie FHA

Ce programme est similaire au programme de prêt d'amélioration FHA 203(k), mais il est axé sur les mises à niveau qui peuvent réduire vos factures de services publics, comme une nouvelle isolation ou des systèmes d'énergie solaire ou éolienne.

Article 245(a) Prêt

Ce programme fonctionne pour les emprunteurs qui s'attendent à ce que leurs revenus augmentent. L'hypothèque à paiements gradués (GPM) commence par des paiements mensuels inférieurs qui augmentent progressivement au fil du temps. Le Growing Equity Mortgage (GEM) a prévu des augmentations des paiements mensuels de capital. Les deux promettent des durées de prêt plus courtes.

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Source : Département américain du logement et du développement urbain

Exigences de prêt FHA

Votre prêteur évaluera vos qualifications pour un prêt FHA comme il le ferait pour tout demandeur de prêt hypothécaire, en commençant par vérifier que vous avez un numéro de sécurité sociale valide, que vous résidez légalement aux États-Unis et que vous avez l'âge légal (selon les lois de votre état).

Les critères de prêt de la FHA sont moins rigides à certains égards que les critères de prêt d'une banque. Cependant, il existe des exigences plus strictes.

Qu'il s'agisse ou non d'un prêt garanti par la FHA, vos antécédents financiers seront examinés lorsque vous demanderez un prêt hypothécaire.

Cotes de crédit et acomptes

Les prêts FHA sont disponibles pour les personnes ayant des cotes de crédit aussi basses que 500. C'est dans la fourchette "très mauvaise" pour un score FICO.

Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous pourrez peut-être obtenir un prêt FHA, en supposant que vous pouvez vous permettre un acompte de 10 %. Pendant ce temps, si votre cote de crédit est de 580 ou plus, vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un acompte de 3,5 % seulement.

En comparaison, les candidats ont généralement besoin d'un pointage de crédit d'au moins 620 pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire conventionnel. L'acompte exigé par les banques varie entre 3% et 20%, selon leur empressement à prêter de l'argent au moment de la demande.

En règle générale, plus votre pointage de crédit et votre mise de fonds sont faibles, plus le taux d'intérêt que vous paierez sur votre prêt hypothécaire sera élevé.

Histoire d'honorer les dettes

Un prêteur examinera vos antécédents professionnels au cours des deux dernières années ainsi que vos antécédents de paiement de factures telles que les services publics et le loyer.

Les personnes qui accusent un retard dans les paiements de prêts étudiants fédéraux ou les paiements d'impôt sur le revenu seront rejetées à moins qu'elles n'acceptent un plan de remboursement satisfaisant. Une histoire de faillite ou de forclusion peut également s'avérer problématique.

En règle générale, pour être admissible à un prêt FHA, ou à tout type de prêt hypothécaire, au moins deux ou trois ans doivent s'être écoulés depuis que l'emprunteur a fait faillite ou saisi. Cependant, des exceptions peuvent être faites si l'emprunteur démontre qu'il a travaillé pour rétablir un bon crédit et mettre de l'ordre dans ses affaires financières.

Preuve d'emploi stable

Les prêts hypothécaires doivent être remboursés et le prêteur agréé par la FHA voudra s'assurer que le demandeur peut y parvenir. La clé pour déterminer si l'emprunteur peut tenir son engagement est la preuve d'un emploi récent et stable.

Cela peut être documenté par des déclarations de revenus et un bilan et un compte de profits et pertes cumulés depuis le début de l'année.

Si vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans mais plus d'un an, vous pouvez toujours être admissible si vous avez de solides antécédents de travail et de revenu dans la même profession ou dans une profession connexe au cours des deux années précédant le statut de travailleur autonome.

Revenu suffisant

Votre versement hypothécaire, les frais HOA,. les impôts fonciers, l'assurance hypothécaire et l'assurance habitation doivent être inférieurs à 31 % de votre revenu brut. Les banques appellent cela le ratio initial.

Pendant ce temps, votre ratio de back-end,. qui se compose de votre paiement hypothécaire et de toutes les autres dettes de consommation mensuelles, devrait être inférieur à 43 % de votre revenu brut.

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Source : Département américain du logement et du développement urbain

Primes d'assurance hypothécaire FHA (MIP)

Un prêt FHA exige que vous payiez deux types de primes d'assurance hypothécaire (MIP) - une MIP initiale et une MIP annuelle, qui est payée mensuellement. En 2022, le MIP initial est égal à 1,75 % du montant de base du prêt.

Vous pouvez soit payer le MIP initial au moment de la clôture, soit l'intégrer au prêt. Par exemple, si vous obtenez un prêt immobilier de 350 000 $, vous paierez un MIP initial de 1,75 % x 350 000 $ = 6 125 $.

Ces paiements sont déposés sur un compte séquestre géré par le Département du Trésor américain. Si vous finissez par faire défaut sur votre prêt, les fonds iront au remboursement de l'hypothèque.

Malgré son nom, les emprunteurs effectuent des paiements annuels MIP tous les mois, les paiements allant de 0,45 % à 1,05 % du montant de base du prêt. Les montants des paiements varient en fonction du montant du prêt, de la durée du prêt et du ratio prêt/valeur (LTV) d' origine.

Supposons que vous ayez un MIP annuel de 0,85 %. Dans ce cas, un prêt de 350 000 $ entraînerait des paiements annuels MIP de 0,85 % x 350 000 $ = 2 975 $ (ou 247,92 $ par mois). Ces primes mensuelles sont payées en plus du paiement initial unique du MIP. Vous effectuerez des paiements annuels MIP pendant 11 ans ou la durée du prêt, en fonction de la durée du prêt et du LTV.

Vous pouvez peut-être bénéficier d'une déduction fiscale pour le montant que vous payez en primes. Vous devez détailler vos déductions - plutôt que de prendre la déduction forfaitaire - pour ce faire.

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Source : Département américain du logement et du développement urbain

Maisons éligibles à un prêt FHA

Habituellement, le bien financé doit être votre résidence principale et doit être occupé par son propriétaire. En d'autres termes, le programme de prêt FHA n'est pas destiné aux immeubles de placement ou de location.

Les maisons individuelles et jumelées, les maisons en rangée, les maisons en rangée et les condominiums dans les projets de condos approuvés par la FHA sont tous éligibles au financement de la FHA.

En outre, vous avez besoin d'une évaluation de la propriété par un évaluateur agréé par la FHA, et la maison doit répondre à certaines normes minimales. Si la maison ne respecte pas ces normes et que le vendeur n'accepte pas les réparations requises, vous devez payer les réparations à la clôture. (Dans ce cas, les fonds sont bloqués jusqu'à ce que les réparations soient effectuées.)

Limites de prêt de la Federal Housing Administration (FHA)

Les prêts FHA ont des limites sur le montant que vous pouvez emprunter. Ceux-ci sont fixés par région, les zones à moindre coût ayant une limite inférieure (appelée «plancher») que le prêt FHA habituel et les zones à coût élevé ayant un chiffre plus élevé (appelé «plafond»).

Il existe des régions "à exception spéciale" - notamment l'Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines - où les coûts de construction très élevés rendent les limites encore plus élevées.

Ailleurs, la limite est fixée à 115% du prix médian des maisons pour le comté, tel que déterminé par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD).

Le tableau ci-dessous répertorie les limites de prêt 2022 :

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Département américain du logement et du développement urbain

Allègement des prêts de la Federal Housing Administration (FHA)

Lorsque vous obtenez un prêt FHA, vous pouvez être admissible à un allègement de prêt si vous avez rencontré des difficultés financières légitimes telles qu'une perte de revenus ou une augmentation des frais de subsistance. Le programme de modification abordable de la maison FHA (HAMP), par exemple, peut réduire de façon permanente votre paiement hypothécaire mensuel à un niveau abordable.

Pour devenir un participant à part entière au programme, vous devez réussir un plan de paiement d'essai dans lequel vous effectuez trois paiements programmés, à temps, au montant modifié le plus bas.

L'essentiel

Le prêt FHA est une voie vers l'accession à la propriété pour les personnes que les banques rejetteraient probablement autrement. Ils peuvent avoir peu d'argent pour un acompte ou une cote de crédit moins que stellaire. Ils pourraient ne pas être admissibles sans cette garantie du gouvernement que la banque récupérera son argent.

Cependant, ceux qui peuvent se permettre un acompte substantiel feraient peut-être mieux d'opter pour une hypothèque conventionnelle. Ils peuvent être en mesure d'éviter le paiement mensuel de l'assurance hypothécaire et d'obtenir un taux d'intérêt inférieur sur le prêt.

Les prêts FHA n'ont pas été créés pour aider les propriétaires potentiels qui achètent à l'extrémité supérieure de la gamme de prix. Au lieu de cela, le programme de prêt FHA a été créé pour soutenir les acheteurs de maison à revenu faible et modéré, en particulier ceux qui disposent de peu d'argent pour un acompte.

Points forts

• Le gouvernement fédéral assure les prêts FHA.

• Parce qu'elles sont assurées, les banques sont plus disposées à prêter de l'argent aux acheteurs de maison avec des cotes de crédit relativement faibles et peu d'argent à mettre sur l'achat.

• Les acheteurs d'une première maison peuvent trouver qu'un prêt FHA est l'option hypothécaire la plus abordable.

FAQ

Comment puis-je me débarrasser de mon assurance hypothécaire FHA ?

L'assurance hypothécaire FHA dure toute la durée du prêt ou pendant 11 ans, selon la durée du prêt. La seule façon de se débarrasser de cette assurance hypothécaire est de refinancer l'hypothèque avec un prêt non FHA. Votre prêt FHA sera alors remboursé en totalité. En supposant que vous déteniez au moins 20 % de la valeur nette de la maison, vous ne devriez plus être tenu d'avoir une assurance hypothécaire.

Comment puis-je demander un prêt FHA ?

Vous demandez un prêt FHA directement auprès de la banque ou d'un autre prêteur que vous choisissez. La plupart des banques et des prêteurs hypothécaires sont approuvés pour les prêts FHA. Vous pouvez demander une pré-approbation d'un prêt FHA auprès du prêteur de votre choix. Le prêteur rassemblera suffisamment d'informations financières pour émettre (ou refuser) une pré-approbation dans un délai d'environ un jour. Cela vous donnera une idée du montant que vous pouvez emprunter sans vous engager à quoi que ce soit. Tout ce qui précède est vrai pour toute demande de prêt hypothécaire. Si vous souhaitez un prêt FHA, vous devez le dire dès le départ.

Quel est le montant maximum que vous pouvez obtenir d'un prêt FHA ?

Cela dépend de votre lieu de résidence ainsi que de votre capacité à rembourser le prêt. Le montant maximum que vous pourrez emprunter dépendra de votre situation financière. Le montant maximum que quelqu'un peut emprunter auprès de la FHA varie selon la région. à 2 800 900 $ pour une maison de quatre logements dans les villes les plus chères du pays.

Combien coûte l'assurance hypothécaire FHA ?

Les prêts FHA comprennent à la fois des frais de prime initiaux, qui peuvent être intégrés à l'hypothèque, et des frais mensuels, qui sont ajoutés à votre versement hypothécaire et vont directement à la FHA. - Les frais initiaux sont de 1,75 % du montant du prêt. - Les frais mensuels sont basés sur la valeur de la maison. Pour estimer les coûts, branchez les chiffres dans un calculateur de prêt FHA. Par exemple, il montrera qu'un prêt FHA de 30 ans à un taux d'intérêt de 3,955 % sur une maison évaluée à 250 000 $ aura un paiement de prêt mensuel de 1 166 $ plus un paiement mensuel d'assurance hypothécaire de 174 $. La plupart des prêteurs exigent que les emprunteurs aient une assurance hypothécaire s'ils mettent moins de 20 % sur le prêt. Une fois que l'emprunteur a remboursé suffisamment de prêt pour atteindre 20 % de propriété, l'assurance peut être abandonnée.