Ratio prêt-valeur (LTV)

Si vous espérez devenir propriétaire, de nombreux chiffres vous trottent dans la tête : taux d'intérêt, frais de clôture, taxes foncières, etc. Le prêteur qui examinera votre demande de prêt hypothécaire a également quelques chiffres à prendre en compte. L'un des chiffres clés est votre ratio prêt-valeur, ou LTV.

Qu'est-ce que le LTV et comment est-il calculé ?

Votre ratio prêt-valeur correspond au montant d'argent que vous empruntez, également appelé principal du prêt, divisé par la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter, ou sa valeur.

Par exemple, si vous prévoyez de verser un acompte de 50 000 $ sur une propriété de 500 000 $, en empruntant 450 000 $ pour votre prêt hypothécaire, votre ratio LTV (450 000 $ divisé par 500 000 $, multiplié par 100) serait de 90 %.

Qu'en est-il du LTV combiné ?

Si vous avez déjà un prêt hypothécaire et que vous souhaitez en demander un deuxième, votre prêteur évaluera le ratio LTV combiné (CLTV), qui tient compte de tous les soldes des prêts sur la propriété - le solde impayé sur le premier prêt hypothécaire, et maintenant le deuxième hypothèque.

Disons que vous avez un solde impayé de 250 000 $ sur une maison évaluée à 500 000 $ et que vous souhaitez emprunter 30 000 $ dans une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pour payer la rénovation de la cuisine. Voici une ventilation simple du ratio LTV combiné :

280 000 $ (250 000 $ + 30 000 $) / 500 000 $ = 56 % CLTV

Si vous avez un HELOC et que vous souhaitez demander un autre prêt, votre prêteur peut envisager une formule similaire appelée ratio LTV combiné de la valeur nette du logement (HCLTV). Ce chiffre représente le montant total du HELOC par rapport à la valeur de votre maison, et pas seulement ce que vous avez tiré de la marge de crédit.

Pourquoi les prêteurs regardent LTV

Avant qu'une banque ou un prêteur ne décide d'approuver votre demande de prêt hypothécaire, le service de souscription du prêteur doit être sûr que vous serez en mesure de rembourser le prêt. Comprendre toute la portée du ratio LTV implique plus de travail pour déterminer comment vous serez en mesure de payer pour le « L » dans l'équation.

Julienne Joseph, directrice adjointe des programmes gouvernementaux de logement et de l'engagement des membres à la Mortgage Bankers Association, explique qu'en plus du LTV, les prêteurs examinent un ratio initial et un ratio final pour évaluer vos finances.

Le ratio initial est connu sous le nom de «ratio de logement» et il divise votre paiement hypothécaire mensuel total – principal, intérêts, impôts et assurances, ou PITI – par votre revenu mensuel.

Disons que votre versement hypothécaire mensuel est de 1 500 $ et que votre revenu mensuel est de 6 000 $. Votre ratio initial, dans ce cas, serait de 25 %.

Cependant, votre paiement hypothécaire n'est pas le seul coût que vous devrez gérer en tant que propriétaire. Avez-vous un prêt automobile? Remboursez-vous des prêts du collège? Tenez compte de tout l'argent que vous devez aux autres prêteurs pour le ratio final, également connu sous le nom de ratio dette / revenu (DTI), qui correspond au paiement hypothécaire mensuel plus toutes vos autres dettes mensuelles divisées par votre revenu mensuel.

Si votre versement hypothécaire mensuel est de 1 500 $, que votre revenu mensuel est de 6 000 $ et que vos dettes mensuelles totalisent 1 300 $, votre ratio principal ou DTI serait de 46 %.

"Des ratios DTI élevés signalent aux prêteurs que l'emprunteur dispose d'une part inférieure de son revenu disponible pour couvrir des dépenses imprévues, ce qui peut entraîner des difficultés ou un défaut de paiement de l'hypothèque", déclare Joseph.

Entre le LTV et les ratios d'entrée et de sortie, si le prêteur estime que vous présentez un risque plus élevé, vous paierez probablement un taux d'intérêt plus élevé, ce qui se traduira par le fait de payer plus d'argent sur la durée du prêt.

"Les prêts avec des ratios LTV plus élevés sont généralement considérés comme comportant un risque plus élevé, car un prêteur est plus susceptible de perdre de l'argent sur eux si l'emprunteur fait défaut et que le produit d'une vente de forclusion n'est pas en mesure de couvrir le solde impayé de l'hypothèque. à l'investisseur et aux frais de justice », déclare Joseph. "Pour atténuer la perte potentielle sur ces prêts, les prêteurs peuvent évaluer un ajustement du prix du taux d'intérêt."

Qu'est-ce qu'un bon ratio LTV ?

Les ratios LTV idéaux varient en fonction du prêteur et du type de prêt.

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• ** Prêt conventionnel ** : le ratio LTV magique pour la plupart des prêteurs est de 80 %. Cela signifie que vous pouvez vous permettre de verser un acompte de 20 % et qu'en tant qu'emprunteur, vous n'aurez pas à payer d'assurance hypothécaire privée.

• Prêt FHA - Généralement, un ratio LTV de 96,5% suffit pour obtenir un prêt FHA. Gardez à l'esprit que l'exigence d'acompte minimum de 3,5% pour les prêts FHA signifie que vous devrez payer une assurance hypothécaire.

• Prêt VA : si vous êtes un militaire ou un vétéran, vous pouvez avoir un ratio LTV de 100 % avec un prêt VA (en d'autres termes, aucun acompte), à condition que vous remplissiez d'autres conditions d'approbation.

• Prêt USDA - Disponible pour les acheteurs de maisons à revenu faible et moyen dans les zones rurales, le Département de l'agriculture des États-Unis donne également à certains emprunteurs la possibilité d'être approuvés avec un ratio LTV de 100 %.

• Refinancement - Si vous envisagez de refinancer votre prêt hypothécaire, la plupart des prêteurs voudront voir un ratio LTV de 80 % ou moins (au moins 20 % de capitaux propres).

"En général, les prêteurs préfèrent les prêts avec des ratios LTV inférieurs, mais reconnaissent que de nombreux emprunteurs sont incapables de fournir un acompte important", déclare Joseph.

Comment réduire votre LTV

La réduction de votre ratio LTV peut se produire de deux manières : vous pouvez économiser plus d'argent pour effectuer un acompte plus important sur la propriété de vos rêves, ou vous pouvez trouver une propriété moins chère.

Si vous trouvez une maison de 250 000 $, par exemple, au lieu de celle de 500 000 $ dans le scénario précédent, un acompte de 50 000 $ vous donnera un ratio LTV de 80 %, ce qui peut aider à éliminer le coût supplémentaire de l'assurance hypothécaire et vous rapprocher beaucoup plus du paiement. sur le prêt dès le premier jour.

Points forts

• Le ratio prêt-valeur (LTV) est un ratio souvent utilisé dans les prêts hypothécaires pour déterminer le montant nécessaire pour verser un acompte et si un prêteur accordera un crédit à un emprunteur.

• La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs d'hypothèque et de valeur nette de la maison le taux d'intérêt le plus bas possible lorsque le ratio prêt-valeur est égal ou inférieur à 80 %.

• Les programmes de prêts hypothécaires HomeReady de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac pour les emprunteurs à faible revenu autorisent un ratio prêt-valeur de 97 % (mise de fonds de 3 %) mais exigent une assurance hypothécaire jusqu'à ce que le ratio tombe à 80 %.