स्वचालित मूल्यांकन मॉडल (एवीएम)

एक स्वचालित मूल्यांकन मॉडल (एवीएम) क्या है?

एक स्वचालित मूल्यांकन मॉडल (एवीएम) एक सेवा के लिए एक शब्द है जो गणितीय या सांख्यिकीय मॉडलिंग को मौजूदा गुणों के डेटाबेस के साथ जोड़ता है और अचल संपत्ति मूल्यों की गणना करने के लिए लेनदेन करता है। अधिकांश एवीएम एक ही समय में समान गुणों के मूल्यों की तुलना करते हैं।

कई मूल्यांकक, और यहां तक कि वॉल स्ट्रीट संस्थान, आवासीय संपत्तियों का मूल्यांकन करने के लिए इन एवीएम का उपयोग करते हैं। उपभोक्ता के लिए तैयार AVMs Zillow और Trulia जैसी प्रॉपर्टी लिस्टिंग साइट्स पर भी मौजूद हैं।

स्वचालित मूल्यांकन मॉडल (एवीएम) कैसे काम करते हैं?

एवीएम रिपोर्ट प्रौद्योगिकी द्वारा संचालित होती हैं, जिसमें मालिकाना एल्गोरिदम शामिल हैं, और उधारदाताओं और एजेंटों द्वारा सेकंड में प्राप्त की जा सकती हैं। उनमें आमतौर पर एक हेडोनिक मॉडल (सांख्यिकीय प्रतिगमन विश्लेषण का एक प्रकार) और एक दोहराव बिक्री सूचकांक दोनों होते हैं, जो मूल्य अनुमान उत्पन्न करने के लिए भारित और विश्लेषण दोनों होते हैं। एवीएम में आमतौर पर कर निर्धारणकर्ता का मूल्य, प्रश्न में संपत्ति पर सभी प्रासंगिक जानकारी शामिल होती है - जैसे कि इसकी बिक्री का इतिहास - और इसी तरह की संपत्तियों की बिक्री का विश्लेषण।

बंधक और गृह इक्विटी ऋणों के लिए हामीदारी का समर्थन करने के लिए , पुनर्वित्त निर्णयों के लिए, और संस्थागत निवेश पोर्टफोलियो में अचल संपत्ति होल्डिंग्स के मार्क-टू-मार्केट जैसे नुकसान शमन और क्रेडिट जोखिम प्रबंधन गतिविधियों में सहायता के लिए भी किया जाता है। जबकि एवीएम का उपयोग शुरू में आवासीय अचल संपत्ति को महत्व देने के लिए किया गया था, उनका उपयोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति सहित अन्य प्रकारों में विस्तारित हो गया है।

एवीएम प्रदाता विभिन्न प्रकार के ग्राहकों को अपनी सेवाएं प्रदान करते हैं, जिनमें रियल एस्टेट एजेंट और दलाल, बंधक ऋणदाता और प्रमुख वित्तीय संस्थान शामिल हैं। प्रमुख एवीएम प्रदाताओं में कोरलॉजिक, फेडरल होम लोन मॉर्गेज कॉर्प शामिल हैं। ( फ्रेडी मैक ), वेरोवैल्यू और इक्विफैक्स। जनता उन्हें मुफ्त उपभोक्ता अचल संपत्ति साइटों के माध्यम से उपयोग कर सकती है।

Zillow का लोकप्रिय वेब-आधारित रियल एस्टेट मूल्यांकन उपकरण, Zestimate, एक प्रसिद्ध प्रकार का AVM है।

रियल एस्टेट में ऑटोमेटेड वैल्यूएशन मॉडल (एवीएम) के फायदे और नुकसान

आजकल उनके व्यापक उपयोग के बावजूद, एवीएम कुछ बहस छेड़ते हैं, खासकर इस बात पर कि वे पारंपरिक इन-पर्सन मूल्यांकन की तुलना कैसे करते हैं।

एवीएम के फायदे

भौतिक मूल्यांकन पर एवीएम का उपयोग करने के फायदे मानव प्रयास पर किसी भी स्वचालित प्रणाली के समान हैं। मूल रूप से, वे समय, धन और प्रयास बचाते हैं। वे सेकंड में कई गणना और तुलना कर सकते हैं, और उन्हें किसी संपत्ति या इसी तरह की संपत्तियों को देखने के लिए भौतिक रूप से बाहर निकलने की आवश्यकता नहीं है (" कंप्स " अचल संपत्ति के एक विशेष टुकड़े का मूल्यांकन और मूल्य निर्धारण करते समय एक महत्वपूर्ण कारक है)।

यह सब एक संपत्ति या कई संपत्तियों के मूल्यांकन की लागत को कम करता है। एवीएम पूरे रियल एस्टेट पोर्टफोलियो के मूल्य का आकलन करने में विशेष रूप से उपयोगी होते हैं। एक बार स्थापित हो जाने के बाद, एवीएम को कम खर्च में संचालित किया जा सकता है।

साथ ही सस्ता और तेज़ होने के कारण, एल्गोरिदम मानवीय त्रुटि-या खराबी के अधीन नहीं हैं। ऑब्जेक्टिव ऑटोमेटन के रूप में, वे समीकरण से पूर्वाग्रह और व्यक्तिपरकता को हटा देते हैं। इसलिए, धोखाधड़ी या जानबूझकर गलत मूल्य निर्धारण का जोखिम कम है - हालांकि, निश्चित रूप से, कंप्यूटर प्रोग्रामों को हैक या हेरफेर किया जा सकता है।

2017 का एक सम्मेलन पत्र, "स्वचालित मूल्यांकन मॉडल (एवीएम): एक बहादुर नई दुनिया?" क्राको यूनिवर्सिटी ऑफ इकोनॉमिक्स के जॉर्ज एंड्रयू मैटिसिक द्वारा, इन मॉडलों की ताकत और कमियों को संबोधित करने में अन्य अध्ययनों का संदर्भ दिया। अखबार ने कहा, "सार्वजनिक रूप से उपलब्ध एवीएम की सटीकता पर सार्वजनिक डोमेन में बहुत कम निष्पक्ष सबूत हैं।" "उच्च औसत सटीकता स्तरों के बावजूद, सांख्यिकीय रूप से आधारित मूल्यांकन व्यापक रूप से निशान से दूर हो सकते हैं और पेशेवर निर्णय द्वारा संवर्धित किए जाने की आवश्यकता है।"

एवीएम के नुकसान

एक एवीएम को अच्छी तरह से काम करने के लिए, उसे प्रतिनिधि होने के लिए पर्याप्त मात्रा में उच्च गुणवत्ता वाले डेटा की आवश्यकता होती है। वहीं इसकी भेद्यता निहित है।

एवीएम के खिलाफ सबसे अधिक उद्धृत दोष यह है कि मूल्य निर्धारित करने में, वे संपत्ति की वास्तविक स्थिति में कारक नहीं हैं (और नहीं कर सकते हैं)। वे सिर्फ एक औसत स्थिति मान लेते हैं, जो सटीक हो भी सकती है और नहीं भी। वे विवरण या स्थिति में बदलाव को नोट नहीं कर सकते।

तुलनीय अचल संपत्ति (कंप्स) या लेनदेन संबंधी डेटा की कमी है ? इस कारण से, नव निर्मित गुण विशेष रूप से मूल्य के लिए कठिन होते हैं, और एवीएम, बल्कि शाब्दिक होने के कारण, कॉम्प के रूप में काम करने के लिए कुछ के साथ आने की कल्पना की कमी होती है। और क्योंकि एक एवीएम ज्ञात कारकों के आधार पर काम करता है - ऐतिहासिक रिकॉर्ड - यह अमूर्त पर चूक जाता है जो एक अनुमान बढ़ा या कम कर सकता है।

अंत में, एक एवीएम केवल उस डेटा के साथ काम कर सकता है जो उसे दिया गया है, और डेटा के गलत तरीके से दर्ज होने का खतरा हमेशा बना रहता है। इसके अलावा, जो जानकारी उसके पास है वह अद्यतित नहीं हो सकती है - तेजी से बदलते रियल एस्टेट बाजारों में एवीएम को अविश्वसनीय बना रही है।

तल - रेखा

प्रमुख एवीएम प्रदाता अपनी सटीकता, व्यापक कवरेज और समय की बचत के बारे में बताते हैं। एवीएम औसत में डील करता है। इसलिए वे विशेष रूप से प्रभावी होते हैं जहां संपत्ति का स्टॉक बहुत सामान्य होता है। अधिक प्रकार और शैलियों वाले क्षेत्रों में, वे कम सटीक और उपयोगी हो सकते हैं।

जबकि उनका उपयोग बढ़ रहा है, एवीएम ने मानव मूल्यांकन अनुमानों को प्रतिस्थापित नहीं किया है, कम से कम इसलिए नहीं कि अधिकांश बंधक उधारदाताओं को एक प्रमाणित मूल्यांकक द्वारा व्यक्तिगत रूप से किए जाने वाले संपत्ति के अनुकूलित मूल्यांकन की आवश्यकता होती है। उनकी सटीकता पर चिंताओं के कारण, कुछ उद्योग सहभागियों ने एक अधिक संपूर्ण तस्वीर प्राप्त करने और अपनी रिपोर्ट में विश्वास बढ़ाने के तरीके के रूप में कई एवीएम से परिणाम देखने का सुझाव दिया है।

##हाइलाइट

• स्वचालित मूल्यांकन मॉडल (एवीएम) सॉफ्टवेयर आधारित मूल्य निर्धारण मॉडल हैं जिनका उपयोग अचल संपत्ति बाजार में संपत्तियों के मूल्य के लिए किया जाता है।

• एवीएम प्रदाताओं में कोरलॉजिक, फ्रेडी मैक और इक्विफैक्स जैसे वाणिज्यिक प्लेटफॉर्म के साथ-साथ ज़िलो और ट्रुलिया जैसी मुफ्त उपभोक्ता साइटें शामिल हैं।

• एवीएम एक मानव मूल्यांकक की तुलना में अधिक कुशल और सुसंगत हैं, लेकिन वे भी उतने ही सटीक हैं जितने कि उनके पीछे का डेटा, जिसका अर्थ है कि वे पुराने या गलत हो सकते हैं।