Zautomatyzowany Model Wyceny (AVM)

Co to jest zautomatyzowany model wyceny (AVM)?

Zautomatyzowany model wyceny (AVM) to termin określający usługę, która łączy modelowanie matematyczne lub statystyczne z bazami danych istniejących nieruchomości i transakcji w celu obliczenia wartości nieruchomości. Większość AVM porównuje wartości podobnych właściwości w tym samym momencie.

Wielu rzeczoznawców, a nawet instytucje z Wall Street,. używają tych AVM do wyceny nieruchomości mieszkalnych. Gotowe do użytku konsumenckiego AVM są również dostępne na stronach z ofertami nieruchomości, takich jak Zillow i Trulia.

Jak działają modele automatycznej wyceny (AVM)?

Raporty AVM są oparte na technologii, w tym zastrzeżonych algorytmach, i mogą być uzyskane w ciągu kilku sekund przez pożyczkodawców i agentów. Zwykle zawierają one zarówno model hedoniczny (rodzaj statystycznej analizy regresji), jak i wskaźnik powtarzalnej sprzedaży, które są ważone i analizowane w celu wygenerowania oszacowania ceny. AVM zazwyczaj obejmują wartość rzeczoznawcy podatkowego, wszystkie istotne informacje dotyczące danej nieruchomości – takie jak historia sprzedaży – oraz analizę sprzedaży nieruchomości podobnego rodzaju.

Są one również wykorzystywane do wspierania gwarantowania kredytów hipotecznych i hipotecznych, przy podejmowaniu decyzji o refinansowaniu oraz jako pomoc w ograniczaniu strat i działaniach związanych z zarządzaniem ryzykiem kredytowym, takich jak wycena rynkowa posiadanych nieruchomości w portfelach inwestycji instytucjonalnych. Chociaż AVM były początkowo używane do wyceny nieruchomości mieszkalnych, ich zastosowanie rozszerzyło się na inne typy, w tym nieruchomości komercyjne.

Dostawcy AVM oferują swoje usługi różnym klientom, w tym agentom i brokerom nieruchomości, kredytodawcom hipotecznym i dużym instytucjom finansowym. Do wiodących dostawców AVM należą CoreLogic, Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE i Equifax. Społeczeństwo może z nich korzystać za pośrednictwem bezpłatnych witryn z nieruchomościami konsumenckimi.

Popularne internetowe narzędzie do wyceny nieruchomości firmy Zillow, Zestimate, jest jednym z dobrze znanych typów AVM.

Plusy i minusy modeli automatycznej wyceny (AVM) w nieruchomościach

Pomimo ich powszechnego stosowania w dzisiejszych czasach, AVM wywołują pewną debatę, zwłaszcza na temat tego, jak porównują się z tradycyjnymi ocenami osobistymi.

Zalety AVM

Zalety korzystania z AVM w porównaniu z oceną fizyczną są podobne do zalet każdego zautomatyzowanego systemu nad ludzkim wysiłkiem. Zasadniczo oszczędzają czas, pieniądze i wysiłek. Mogą dokonać wielu obliczeń i porównań w ciągu kilku sekund i nie muszą fizycznie jeździć, aby zobaczyć nieruchomość lub podobne właściwości („ kompresy ” będące kluczowym czynnikiem przy wycenie i wycenie konkretnej nieruchomości).

Wszystko to obniża koszt wyceny nieruchomości lub wielu nieruchomości. AVM są szczególnie przydatne w ocenie wartości całego portfela nieruchomości. Po skonfigurowaniu AVM można obsługiwać niewielkim kosztem.

Algorytmy są nie tylko tańsze i szybsze, ale także nie podlegają błędom ludzkim ani nadużyciom. Jako obiektywne automaty usuwają z równania stronniczość i subiektywność. W związku z tym istnieje mniejsze ryzyko oszustwa lub celowego nieprawidłowego ustalania cen — chociaż oczywiście programy komputerowe mogą zostać zhakowane lub zmanipulowane.

Artykuł z konferencji z 2017 r. „Modele zautomatyzowanej wyceny (AVM): nowy wspaniały świat?” George Andrew Matysiak z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, odniósł się do innych badań dotyczących mocnych i słabych stron tych modeli. „Istnieje niewiele twardych, bezstronnych dowodów na dokładność komercyjnie dostępnych AVM w domenie publicznej” – zauważa gazeta. „Pomimo wysokich średnich poziomów dokładności wyceny oparte na statystyce mogą być bardzo nietrafne i należy je uzupełnić profesjonalnym osądem”.

Wady AVM

Aby maszyna AVM działała dobrze, potrzebuje wysokiej jakości danych w wystarczającej ilości, aby była reprezentatywna. Na tym polega jego wrażliwość.

Najczęściej przytaczaną wadą AVM jest to, że przy określaniu wartości nie uwzględniają (i nie mogą) uwzględniać faktycznego stanu nieruchomości. Po prostu zakładają średni stan, który może, ale nie musi być dokładny. Nie mogą odnotować szczegółów ani zmian w stanie.

AVM są świetne w porównaniach, ale co, jeśli brakuje porównywalnych danych dotyczących nieruchomości (komputerów) lub danych transakcyjnych? Z tego powodu nowo zbudowane nieruchomości są szczególnie trudne do wycenienia, a AVM, będąc raczej dosłownym, zwykle nie mają wyobraźni, aby wymyślić coś, co mogłoby służyć jako kompozycje. A ponieważ AVM działa w oparciu o znane czynniki – zapis historyczny – traci wartości niematerialne, które mogą podnieść lub obniżyć oszacowanie.

Wreszcie, AVM może pracować tylko z podanymi danymi i zawsze istnieje niebezpieczeństwo, że dane zostaną wprowadzone niepoprawnie. Ponadto informacje, które posiada, mogą nie być aktualne, co sprawia, że AVM są niewiarygodne na szybko zmieniających się rynkach nieruchomości.

Podsumowanie

Główni dostawcy AVM zachwalają swoją dokładność, kompleksowy zasięg i oszczędność czasu. AVM zajmuje się średnimi. Są więc szczególnie skuteczne tam, gdzie zasoby nieruchomości są bardzo ogólne. W regionach o większej liczbie typów i stylów mogą być mniej dokładne i przydatne.

Chociaż ich wykorzystanie rośnie, AVM nie wyparły szacunków opartych na ludzkiej wycenie, nie tylko dlatego, że większość kredytodawców hipotecznych wymaga indywidualnej wyceny nieruchomości, którą należy przeprowadzić osobiście przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Ze względu na obawy dotyczące ich dokładności niektórzy uczestnicy branży sugerują przeglądanie wyników z wielu AVM jako sposób na uzyskanie pełniejszego obrazu i zwiększenie zaufania do swoich raportów.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Zautomatyzowane modele wyceny (AVM) to oparte na oprogramowaniu modele wyceny stosowane na rynku nieruchomości do wyceny nieruchomości.
Dostawcy AVM obejmują platformy komercyjne, takie jak CoreLogic, Freddie Mac i Equifax, a także bezpłatne witryny konsumenckie, takie jak Zillow i Trulia.
AVM są bardziej wydajne i spójne niż rzeczoznawcy, ale są również tak dokładne, jak dane, które za nimi stoją, co oznacza, że mogą być nieaktualne lub nieprawidłowe.