Автоматизированная модель оценки (АВМ)
Что такое модель автоматизированной оценки (АВМ)?
Автоматизированная модель оценки (AVM) — это термин для службы, которая сочетает математическое или статистическое моделирование с базами данных существующих свойств и транзакций для расчета стоимости недвижимости. Большинство AVM сравнивают значения сходных свойств в один и тот же момент времени.
Многие оценщики и даже учреждения Уолл-Стрит используют эти AVM для оценки жилой недвижимости. Готовые к использованию AVM также существуют на сайтах со списками недвижимости, таких как Zillow и Trulia.
Как работают автоматизированные модели оценки (АВМ)?
Отчеты AVM основаны на технологии, в том числе на запатентованных алгоритмах, и могут быть получены кредиторами и агентами за считанные секунды. Обычно они содержат как гедонистическую модель (разновидность статистического регрессионного анализа), так и индекс повторных продаж, которые взвешиваются и анализируются для получения оценки цены. AVM обычно включают стоимость налогового инспектора, всю соответствующую информацию о рассматриваемом имуществе, например историю его продаж, и анализ продаж аналогичного имущества.
Они также используются для поддержки андеррайтинга ипотечных кредитов и кредитов под залог жилья, для принятия решений о рефинансировании, а также для помощи в уменьшении убытков и деятельности по управлению кредитным риском, такой как рыночная оценка объектов недвижимости в институциональных инвестиционных портфелях. Хотя AVM изначально использовались для оценки жилой недвижимости, их использование расширилось до других типов, включая коммерческую недвижимость.
Поставщики AVM предлагают свои услуги различным клиентам, включая агентов по недвижимости и брокеров, ипотечных кредиторов и крупные финансовые учреждения. Ведущими поставщиками AVM являются CoreLogic, Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE и Equifax. Общественность может использовать их через бесплатные сайты потребительской недвижимости.
Популярный веб-инструмент Zillow для оценки недвижимости, Zestimate, является одним из известных типов AVM.
Плюсы и минусы автоматизированных моделей оценки (АВМ) в сфере недвижимости
Несмотря на их широкое использование в настоящее время, AVM вызывают некоторые споры, особенно по поводу того, как они сравниваются с традиционными личными оценками.
Преимущества АВМ
Преимущества использования AVM по сравнению с физическими оценками аналогичны преимуществам любой автоматизированной системы по сравнению с человеческими усилиями. По сути, они экономят время, деньги и усилия. Они могут производить многочисленные расчеты и сравнения за считанные секунды, и им не нужно физически выезжать, чтобы осмотреть недвижимость или аналогичные объекты (« компенсация » является ключевым фактором при оценке и установлении цены на конкретный объект недвижимости).
Все это снижает стоимость оценки имущества или нескольких объектов. AVM особенно полезны при оценке стоимости всего портфеля недвижимости. После настройки AVM можно эксплуатировать с небольшими затратами.
Алгоритмы не только дешевле и быстрее, но и не подвержены человеческим ошибкам или злоупотреблениям. Как объективные автоматы, они устраняют предвзятость и субъективность из уравнения. Следовательно, снижается риск мошенничества или преднамеренного неправильного ценообразования, хотя, конечно, компьютерные программы могут быть взломаны или ими можно манипулировать.
Документ конференции 2017 г. «Автоматизированные модели оценки (АВМ): дивный новый мир?» Джордж Эндрю Матисяк из Краковского экономического университета сослался на другие исследования, посвященные достоинствам и недостаткам этих моделей. «Веских беспристрастных доказательств точности коммерчески доступных AVM в открытом доступе немного», — отмечается в документе. «Несмотря на высокие средние уровни точности, статистические оценки могут сильно отличаться от правильных и должны быть дополнены профессиональным суждением».
Недостатки АВМ
Чтобы AVM работала хорошо, ей нужны высококачественные данные в достаточном количестве, чтобы быть репрезентативными. Вот в чем его уязвимость.
Наиболее часто упоминаемый недостаток AVM заключается в том, что при определении стоимости они не учитывают (и не могут) учитывать фактическое состояние имущества. Они просто предполагают среднее состояние, которое может быть или не быть точным. Они не могут отметить детали или изменения в состоянии.
AVM отлично подходят для сравнений, но что, если не хватает сопоставимой недвижимости (comps) или зарегистрированных данных о транзакциях? По этой причине недавно построенные объекты особенно сложно оценить, а AVM, будучи довольно буквальными, как правило, не хватает воображения, чтобы придумать что-то, что можно было бы использовать в качестве вознаграждения. И поскольку AVM работает на основе известных факторов — исторических данных — он упускает из виду нематериальные активы, которые могут повысить или понизить оценку.
Наконец, AVM может работать только с теми данными, которые ему предоставлены, и всегда существует опасность неправильного ввода данных. Кроме того, информация, которая у него есть, может быть устаревшей, что делает AVM ненадежными на быстро меняющихся рынках недвижимости.
Нижняя линия
Основные поставщики AVM рекламируют свою точность, всесторонний охват и экономию времени. AVM имеют дело со средними значениями. Таким образом, они особенно эффективны там, где фонд собственности очень общий. В регионах с большим набором типов и стилей они могут быть менее точными и полезными.
Несмотря на то, что их использование растет, AVM не вытеснили человеческие оценки, не в последнюю очередь потому, что большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы индивидуальная оценка собственности выполнялась лично сертифицированным оценщиком. Из-за опасений по поводу их точности некоторые участники отрасли предлагают просматривать результаты нескольких AVM, чтобы получить более полную картину и повысить доверие к своим отчетам.
Особенности
Автоматизированные модели оценки (АВМ) — это модели ценообразования на основе программного обеспечения, используемые на рынке недвижимости для оценки свойств.
Поставщики AVM включают коммерческие платформы, такие как CoreLogic, Freddie Mac и Equifax, а также бесплатные потребительские сайты, такие как Zillow и Trulia.
AVM более эффективны и последовательны, чем оценщик-человек, но они также точны настолько, насколько точны данные, стоящие за ними, а это означает, что они могут быть устаревшими или неверными.
