Otomatik Değerleme Modeli (AVM)

Otomatik Değerleme Modeli (AVM) Nedir?

Otomatik değerleme modeli (AVM), gayrimenkul değerlerini hesaplamak için matematiksel veya istatistiksel modellemeyi mevcut mülklerin ve işlemlerin veritabanlarıyla birleştiren bir hizmet için kullanılan bir terimdir. AVM'lerin çoğu, benzer özelliklerin değerlerini zaman içinde aynı noktada karşılaştırır.

Birçok değerleme uzmanı ve hatta Wall Street kurumu, bu AVM'leri konut mülklerini değerlendirmek için kullanır. Tüketiciye hazır AVM'ler, Zillow ve Trulia gibi mülk listeleme sitelerinde de bulunur.

Otomatik Değerleme Modelleri (AVM'ler) Nasıl Çalışır?

AVM raporları, özel algoritmalar dahil olmak üzere teknoloji tarafından yönlendirilir ve kredi verenler ve aracılar tarafından saniyeler içinde elde edilebilir. Genellikle hem hedonik bir model (bir tür istatistiksel regresyon analizi) hem de fiyat tahminini oluşturmak için hem ağırlıklı hem de analiz edilen bir tekrar satış endeksi içerirler. AVM'ler genellikle vergi denetçisinin değerini, söz konusu mülkle ilgili tüm ilgili bilgileri (satış geçmişi gibi) ve benzer mülklerin satışlarının bir analizini içerir.

Bunlar aynı zamanda ipotek ve konut rehni kredileri için sigortacılığı desteklemek, yeniden finansman kararları için ve kurumsal yatırım portföylerindeki gayrimenkul varlıklarının piyasaya sürülmesi gibi zarar azaltma ve kredi riski yönetimi faaliyetlerine yardımcı olmak için kullanılır. AVM'ler başlangıçta konut amaçlı gayrimenkullere değer vermek için kullanılırken, kullanımları ticari gayrimenkul de dahil olmak üzere diğer türlere yayılmıştır.

AVM sağlayıcıları, hizmetlerini emlakçılar ve brokerler, ipotek kredisi verenler ve büyük finans kurumları dahil olmak üzere çeşitli müşterilere sunar. Önde gelen AVM sağlayıcıları, Federal Konut Kredisi Mortgage Corp. CoreLogic'i içerir. ( Freddie Mac ), VeroVALUE ve Equifax. Halk bunları ücretsiz tüketici emlak siteleri aracılığıyla kullanabilir.

Zillow'un popüler web tabanlı gayrimenkul değerleme aracı Zestimate, iyi bilinen bir AVM türüdür.

Gayrimenkulde Otomatik Değerleme Modellerinin (AVM'ler) Artıları ve Eksileri

Günümüzde yaygın kullanımlarına rağmen, AVM'ler, özellikle geleneksel yüz yüze değerlendirmelerle nasıl karşılaştırıldıkları konusunda bazı tartışmalara yol açmaktadır.

AVM'lerin Avantajları

AVM'leri fiziksel değerlendirmelere göre kullanmanın avantajları, herhangi bir otomatik sistemin insan emeği üzerindeki avantajlarına benzer. Temel olarak zamandan, paradan ve emekten tasarruf sağlarlar. Saniyeler içinde çok sayıda hesaplama ve karşılaştırma yapabilirler ve bir mülkü veya benzer mülkleri görmek için fiziksel olarak dışarı çıkmalarına gerek yoktur ( belirli bir gayrimenkul parçasını değerlendirirken ve fiyatlandırırken “ coms ” kilit bir faktördür).

Tüm bunlar, bir mülkün veya birden fazla mülkün değerleme maliyetini düşürür. AVM'ler, tüm bir gayrimenkul portföyünün değerini değerlendirmede özellikle yararlıdır. Bir kez kurulduktan sonra AVM'ler çok az masrafla çalıştırılabilir.

Algoritmalar daha ucuz ve daha hızlı olmanın yanı sıra insan hatasına veya görevi kötüye kullanmaya da tabi değildir. Objektif otomatlar olarak, denklemden yanlılığı ve öznelliği kaldırırlar. Bu nedenle, dolandırıcılık veya kasıtlı yanlış fiyatlandırma riski daha azdır - elbette bilgisayar programları saldırıya uğrayabilir veya manipüle edilebilir.

2017 konferans makalesi, "Otomatik Değerleme Modelleri (AVM'ler): cesur bir yeni dünya mı?" Krakow Ekonomi Üniversitesi'nden George Andrew Matysiak, bu modellerin güçlü yanlarını ve eksikliklerini ele alan diğer çalışmalara atıfta bulundu. Gazete, "Kamuya açık alanda ticari olarak temin edilebilen AVM'lerin doğruluğuna dair çok az kesin tarafsız kanıt var" dedi. "Yüksek ortalama doğruluk seviyelerine rağmen, istatistiksel temelli değerlemeler büyük ölçüde hedefin dışında olabilir ve profesyonel muhakeme ile güçlendirilmesi gerekebilir."

AVM'lerin Dezavantajları

Bir AVM'nin iyi çalışması için temsili olması için yeterli miktarda yüksek kaliteli verilere ihtiyacı vardır. Güvenlik açığı burada yatıyor.

AVM'lere karşı en çok belirtilen dezavantaj, değeri belirlerken mülkün gerçek durumunu etkilememeleridir (ve edemezler). Sadece, doğru olabilecek veya olmayabilecek ortalama bir durumu varsayıyorlar. Durumdaki ayrıntıları veya varyasyonları not edemezler.

AVM'ler karşılaştırmalarda harikadır, ancak ya karşılaştırılabilir gayrimenkul (comps) veya kayıtlarda işlem verileri kıtlığı varsa? Bu nedenle, yeni inşa edilen mülklere değer biçmek özellikle zordur ve AVM'ler, oldukça gerçek olduğundan, kompozisyon olarak hizmet edecek bir şey bulmak için hayal gücünden yoksun olma eğilimindedir. Ve bir AVM, bilinen faktörlere (tarihsel kayıt) dayalı olarak çalıştığı için, bir tahmini yükseltebilecek veya düşürebilecek maddi olmayan varlıkları kaçırır.

Son olarak, bir AVM yalnızca kendisine verilen verilerle çalışabilir ve verilerin yanlış girilmesi tehlikesi her zaman vardır. Ayrıca, sahip olduğu bilgiler güncel olmayabilir ve bu da hızla değişen emlak piyasalarında AVM'leri güvenilmez hale getirir.

Alt çizgi

Başlıca AVM sağlayıcıları, doğruluklarını, kapsamlı kapsamlarını ve zaman tasarruflarını öne çıkarır. AVM ortalamalarla ilgilenir. Bu nedenle, mülk stokunun çok genel olduğu durumlarda özellikle etkilidirler. Daha geniş bir tür ve stil yelpazesine sahip bölgelerde, daha az doğru ve kullanışlı olabilirler.

Kullanımları artarken, AVM'ler insan değerleme tahminlerinin yerini tutmadı, çünkü çoğu ipotek kredisi verenler, sertifikalı bir değerleme uzmanı tarafından şahsen yapılacak bir mülkün özelleştirilmiş bir değerlendirmesini gerektiriyor. Doğruluğu konusundaki endişeler nedeniyle, bazı endüstri katılımcıları, daha eksiksiz bir resim elde etmenin ve raporlarına olan güveni artırmanın bir yolu olarak birden fazla AVM'den elde edilen sonuçların görüntülenmesini önermektedir.

##Öne çıkanlar

Otomatik değerleme modelleri (AVM'ler), emlak piyasasında mülkleri değerlemek için kullanılan yazılım tabanlı fiyatlandırma modelleridir.
AVM sağlayıcıları CoreLogic, Freddie Mac ve Equifax gibi ticari platformların yanı sıra Zillow ve Trulia gibi ücretsiz tüketici sitelerini içerir.
AVM'ler, bir insan değerleme uzmanından daha verimli ve tutarlıdır, ancak aynı zamanda yalnızca arkalarındaki veriler kadar doğrudur, yani güncelliğini yitirmiş veya yanlış olabilirler.