Modelo de Avaliação Automatizado (AVM)
O que é um modelo automatizado de avaliação (AVM)?
Um modelo de avaliação automatizado (AVM) é um termo para um serviço que combina modelagem matemática ou estatística com bancos de dados de propriedades e transações existentes para calcular valores imobiliários. A maioria dos AVMs compara os valores de propriedades semelhantes no mesmo momento.
Muitos avaliadores, e até mesmo instituições de Wall Street,. usam esses AVMs para avaliar propriedades residenciais. AVMs prontos para o consumidor também existem em sites de listagem de propriedades como Zillow e Trulia.
Como funcionam os modelos automatizados de avaliação (AVMs)?
Os relatórios AVM são conduzidos por tecnologia, incluindo algoritmos proprietários, e podem ser obtidos em segundos por credores e agentes. Eles geralmente contêm um modelo hedônico (um tipo de análise de regressão estatística) e um índice de vendas repetidas, que são ponderados e analisados para gerar a estimativa de preço. AVMs geralmente incluem o valor do assessor fiscal, todas as informações pertinentes sobre a propriedade em questão – como seu histórico de vendas – e uma análise das vendas de propriedades semelhantes.
Eles também são usados para apoiar a subscrição de hipotecas e empréstimos imobiliários, para decisões de refinanciamento e para auxiliar na mitigação de perdas e atividades de gerenciamento de risco de crédito, como marcação a mercado de participações imobiliárias em carteiras de investimentos institucionais. Embora os AVMs tenham sido inicialmente usados para avaliar imóveis residenciais, seu uso se expandiu para outros tipos, incluindo imóveis comerciais.
Os provedores de AVM oferecem seus serviços a uma variedade de clientes, incluindo agentes e corretores imobiliários, credores hipotecários e grandes instituições financeiras. Os principais fornecedores de AVM incluem CoreLogic, Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE e Equifax. O público pode usá-los através de sites imobiliários de consumo gratuito.
A popular ferramenta de avaliação imobiliária baseada na web da Zillow, Zestimate, é um tipo bem conhecido de AVM.
Prós e Contras dos Modelos Automatizados de Avaliação (AVMs) em Imóveis
Apesar de seu uso generalizado hoje em dia, os AVMs geram algum debate, especialmente sobre como eles se comparam às avaliações presenciais tradicionais.
Vantagens dos AVMs
As vantagens de usar AVMs sobre avaliações físicas são semelhantes às de qualquer sistema automatizado sobre o esforço humano. Basicamente, eles economizam tempo, dinheiro e esforço. Eles podem fazer vários cálculos e comparações em segundos e não precisam se deslocar fisicamente para ver uma propriedade ou propriedades semelhantes (“ comps ” sendo um fator-chave ao avaliar e precificar um determinado imóvel).
Tudo isso reduz o custo de avaliar uma propriedade ou várias propriedades. Os AVMs são particularmente úteis para avaliar o valor de todo um portfólio imobiliário. Uma vez configurados, os AVMs podem ser operados com pouca despesa.
Além de serem mais baratos e mais rápidos, os algoritmos não estão sujeitos a erro humano — ou má-fé. Como autômatos objetivos, eles removem o preconceito e a subjetividade da equação. Portanto, há menos risco de fraude ou precificação deliberada — embora, é claro, os programas de computador possam ser hackeados ou manipulados.
Um documento da conferência de 2017, “Modelos de avaliação automatizados (AVMs): um admirável mundo novo?” por George Andrew Matysiak, da Universidade de Economia de Cracóvia, fez referência a outros estudos sobre os pontos fortes e as deficiências desses modelos. “Há pouca evidência imparcial sobre a precisão dos AVMs comercialmente disponíveis no domínio público”, observou o jornal. “Apesar dos altos níveis médios de precisão, as avaliações baseadas em estatísticas podem estar muito erradas e precisam ser aumentadas pelo julgamento profissional.”
Desvantagens dos AVMs
Para um AVM funcionar bem, ele precisa de dados de alta qualidade em quantidade suficiente para ser representativo. É aí que reside a sua vulnerabilidade.
A desvantagem mais citada contra os AVMs é que, ao determinar o valor, eles não levam (e não podem) levar em consideração a condição real da propriedade. Eles apenas assumem um estado médio, que pode ou não ser preciso. Eles não podem observar detalhes ou variações na condição.
Os AVMs são ótimos em comparações, mas e se houver escassez de imóveis comparáveis (comps) ou dados transacionais registrados? Por esta razão, as propriedades recém-construídas são especialmente difíceis de avaliar, e os AVMs, sendo bastante literais, tendem a não ter imaginação para criar algo para servir como composições. E como um AVM funciona com base em fatores conhecidos - o registro histórico - ele perde intangíveis que podem aumentar ou diminuir uma estimativa.
Finalmente, um AVM só pode trabalhar com os dados que lhe são fornecidos, e há sempre o perigo de os dados serem inseridos incorretamente. Além disso, as informações que ele possui podem não estar atualizadas, tornando os AVMs não confiáveis em mercados imobiliários em rápida mudança.
A linha de fundo
Os principais fornecedores de AVM divulgam sua precisão, cobertura abrangente e economia de tempo. AVM negocia em médias. Portanto, eles são particularmente eficazes onde o estoque de propriedades é muito genérico. Em regiões com uma variedade maior de tipos e estilos, eles podem ser menos precisos e úteis.
Embora seu uso esteja crescendo, os AVMs não suplantaram as estimativas de avaliação humana, até porque a maioria dos credores hipotecários exige que uma avaliação personalizada de uma propriedade seja realizada pessoalmente por um avaliador certificado. Devido a preocupações com sua precisão, alguns participantes do setor sugerem a visualização de resultados de vários AVMs como forma de obter uma visão mais completa e aumentar a confiança em seus relatórios.
##Destaques
Os modelos automatizados de avaliação (AVMs) são modelos de precificação baseados em software usados no mercado imobiliário para avaliar propriedades.
Os provedores de AVM incluem plataformas comerciais como CoreLogic, Freddie Mac e Equifax, bem como sites de consumo gratuitos como Zillow e Trulia.
Os AVMs são mais eficientes e consistentes do que um avaliador humano, mas também são tão precisos quanto os dados por trás deles, o que significa que podem estar desatualizados ou incorretos.
