自動評価モデル（AVM）

##自動評価モデル（AVM）とは何ですか？

自動評価モデル（AVM）は、数学的または統計的モデリングを既存のプロパティおよびトランザクションのデータベースと組み合わせて不動産の価値を計算するサービスの用語です。 AVMの大部分は、同じ時点での同様のプロパティの値を比較します。

多くの鑑定士、さらにはウォール街の機関でさえ、これらのAVMを使用して住宅の資産を評価しています。消費者向けのAVMは、ZillowやTruliaなどの物件リストサイトにも存在します。

##自動評価モデル（AVM）はどのように機能しますか？

AVMレポートは、独自のアルゴリズムを含むテクノロジーによって駆動され、貸し手とエージェントが数秒で取得できます。これらには通常、ヘドニックモデル（統計的回帰分析の一種）とリピート販売インデックスの両方が含まれています。これらは、価格の見積もりを生成するために重み付けおよび分析されます。 AVMには通常、税務査定人の価値、問題の不動産に関するすべての関連情報（販売履歴など）、および同種の不動産の販売の分析が含まれます。

住宅ローンや住宅担保ローンの引き受け、借り換えの決定、および機関投資ポートフォリオにおける不動産保有の市場投入などの損失軽減および信用リスク管理活動を支援するためにも使用されます。 AVMは当初、住宅用不動産の評価に使用されていましたが、商業用不動産を含む他のタイプにも使用が拡大しています。

AVMプロバイダーは、不動産業者やブローカー、住宅ローンの貸し手、主要な金融機関など、さまざまなクライアントにサービスを提供しています。主要なAVMプロバイダーには、CoreLogic、連邦住宅ローン抵当公社が含まれます。（フレディマック）、VeroVALUE、およびEquifax。国民は無料の消費者向け不動産サイトを通じてそれらを使用することができます。

Zillowの人気のあるWebベースの不動産評価ツールであるZestimateは、AVMのよく知られたタイプの1つです。

##不動産における自動評価モデル（AVM）の長所と短所

今日では広く使用されていますが、AVMは、特に従来の対面評価との比較について、いくつかの議論を引き起こしています。

###AVMの利点

物理的な評価よりもAVMを使用することの利点は、人間の努力よりも自動化されたシステムの利点と同様です。基本的に、時間、お金、労力を節約できます。彼らは数秒で多数の計算と比較を行うことができ、プロパティまたは同様のプロパティを表示するために物理的に運転する必要はありません（「コンプ」は特定の不動産を評価および価格設定する際の重要な要素です）。

これらすべてにより、1つまたは複数のプロパティを評価するコストが削減されます。 AVMは、不動産ポートフォリオ全体の価値を評価するのに特に役立ちます。一度セットアップすると、AVMはほとんど費用をかけずに操作できます。

アルゴリズムは、安価で高速であるだけでなく、人為的ミスや不正行為の影響を受けません。客観的なオートマトンとして、それらは方程式からバイアスと主観性を取り除きます。したがって、詐欺や故意の誤った価格設定のリスクは少なくなりますが、もちろん、コンピュータプログラムはハッキングされたり操作されたりする可能性があります。

2017年の会議論文、「自動評価モデル（AVM）：勇敢な新世界？」クラクフ経済大学のGeorgeAndrewMatysiakは、これらのモデルの長所と短所に取り組む際に他の研究を参照しました。「パブリックドメインで市販されているAVMの精度に関する確かな公平な証拠はほとんどありません」と論文は述べています。「高い平均精度レベルにもかかわらず、統計に基づく評価は大幅に基準を外れている可能性があり、専門家の判断によって補強する必要があります。」

###AVMのデメリット

AVMが適切に機能するには、代表となるのに十分な量の高品質のデータが必要です。そこに脆弱性があります。

AVMに対して最もよく引用される欠点は、値を決定する際に、プロパティの実際の状態を考慮しない（そして考慮できない）ことです。それらは平均的な状態を想定しているだけであり、正確である場合とそうでない場合があります。彼らは状態の詳細や変化を記録することはできません。

可能な不動産（comps）またはトランザクションデータが記録に不足している場合はどうなりますか？このため、新しく構築されたプロパティは特に評価が難しく、AVMは文字通りであるため、コンプとして機能するものを考え出すための想像力に欠ける傾向があります。また、AVMは既知の要因（過去の記録）に基づいて機能するため、見積もりを上下させる可能性のある無形資産を見逃しています。

最後に、AVMは指定されたデータでのみ機能し、データが誤って入力される危険性が常にあります。また、それが持っている情報は最新ではない可能性があり、急速に変化する不動産市場でAVMの信頼性を低下させます。

##結論

主要なAVMプロバイダーは、その正確性、包括的なカバレッジ、および時間の節約を売り込んでいます。 AVMは平均で取引します。したがって、不動産ストックが非常に一般的である場合に特に効果的です。タイプとスタイルの範囲が広い地域では、精度が低く、有用でない場合があります。

それらの使用が拡大している間、AVMは人間の評価の見積もりに取って代わっていません。特に、ほとんどの住宅ローンの貸し手は、認定された鑑定士が直接不動産のカスタマイズされた鑑定を行う必要があるためです。正確性が懸念されるため、一部の業界参加者は、より完全な全体像を把握し、レポートの信頼性を高める方法として、複数のAVMからの結果を表示することを提案しています。

##ハイライト

-自動評価モデル（AVM）は、不動産市場で不動産を評価するために使用されるソフトウェアベースの価格設定モデルです。

-AVMプロバイダーには、CoreLogic、Freddie Mac、Equifaxなどの商用プラットフォームのほか、ZillowやTruliaなどの無料の消費者向けサイトが含まれます。

-AVMは、人間の鑑定士よりも効率的で一貫性がありますが、背後にあるデータと同じくらい正確であるため、古くなっているか、正しくない可能性があります。