Sjálfvirkt verðmatslíkan (AVM)

Hvað er sjálfvirkt verðmatslíkan (AVM)?

Sjálfvirkt verðmatslíkan (AVM) er hugtak yfir þjónustu sem sameinar stærðfræðilega eða tölfræðilega líkanagerð með gagnagrunnum yfir núverandi eignir og viðskipti til að reikna út fasteignaverð. Meirihluti AVM ber saman gildi svipaðra eigna á sama tímapunkti.

Margir matsmenn, og jafnvel Wall Street stofnanir, nota þessar AVM til að meta íbúðarhúsnæði. Neytendatilbúin AVM eru einnig til á eignaskráningarsíðum eins og Zillow og Trulia.

Hvernig virka sjálfvirk verðmatslíkön (AVM)?

AVM skýrslur eru knúnar áfram af tækni, þar með talið séralgrími, og er hægt að nálgast þær á nokkrum sekúndum af lánveitendum og umboðsmönnum. Þeir innihalda venjulega bæði hedonic líkan (tegund af tölfræðilegri aðhvarfsgreiningu) og endurtekna söluvísitölu, sem eru bæði vegin og greind til að búa til verðmat. AVM inniheldur venjulega verðmæti skattaðila, allar viðeigandi upplýsingar um viðkomandi eign - svo sem sölusögu hennar - og greining á sölu á sambærilegum eignum.

Þau eru einnig notuð til að styðja við sölutryggingu á húsnæðislánum og hlutabréfalánum, til endurfjármögnunarákvarðana og til að aðstoða við tapsaðlögun og útlánaáhættustýringu eins og markaðssetningu fasteignaeigna í fagfjárfestingasafni. Þó að AVM hafi upphaflega verið notað til að verðmeta íbúðarhúsnæði, hefur notkun þeirra aukist yfir í aðrar tegundir, þar á meðal atvinnuhúsnæði.

AVM veitendur bjóða þjónustu sína til margvíslegra viðskiptavina, þar á meðal fasteignasala og miðlara, húsnæðislánaveitendur og helstu fjármálastofnanir. Leiðandi AVM veitendur eru CoreLogic, Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE og Equifax. Almenningur getur notað þær í gegnum ókeypis neytendafasteignasíður.

Vinsælt vefmiðað fasteignamatstæki Zillow, Zestimate, er ein vel þekkt tegund AVM.

Kostir og gallar sjálfvirkra verðmatslíkana (AVM) í fasteignum

Þrátt fyrir útbreidda notkun þeirra nú á dögum, kveikja AVMs nokkrar umræður, sérstaklega um hvernig þeir bera saman við hefðbundnar persónulegar úttektir.

Kostir AVM

Kostir þess að nota AVM umfram líkamlegt mat eru svipaðir og hvers konar sjálfvirkt kerfi yfir mannlega áreynslu. Í grundvallaratriðum spara þeir tíma, peninga og fyrirhöfn. Þeir geta gert fjölmarga útreikninga og samanburð á nokkrum sekúndum og þeir þurfa ekki að keyra líkamlega út til að skoða eign eða svipaðar eignir („ coms “ er lykilatriði þegar metið er og verðlagt tiltekið stykki af fasteign).

Allt þetta lækkar kostnað við verðmat á eign eða mörgum eignum. AVM eru sérstaklega gagnlegar til að meta virði heils fasteignasafns. Þegar búið er að setja upp AVM er hægt að stjórna þeim með litlum tilkostnaði.

Auk þess að vera ódýrari og hraðvirkari, eru reiknirit ekki háð mannlegum mistökum — eða misgjörðum. Sem hlutlægir sjálfvirkar fjarlægja þeir hlutdrægni og huglægni úr jöfnunni. Þess vegna er minni hætta á svikum eða vísvitandi rangri verðlagningu – þó að auðvitað sé hægt að hakka tölvuforrit eða vinna með þær.

Ráðstefnurit 2017, „Sjálfvirk verðmatslíkön (AVMs): hugrakkur nýr heimur?“ eftir George Andrew Matysiak frá Hagfræðiháskólanum í Krakow, vísaði til annarra rannsókna til að fjalla um styrkleika og galla þessara líkana. „Það eru fáar harðar óhlutdrægar vísbendingar um nákvæmni AVMs sem eru fáanlegar á almenningi,“ sagði blaðið. „Þrátt fyrir mikla meðalnákvæmni getur tölfræðilega byggt verðmat verið víða komið út fyrir og þarf að bæta við það með faglegu mati.

Ókostir við AVM

Til að AVM virki vel þarf það hágæða gögn í nægu magni til að vera dæmigerð. Það er þar sem varnarleysi þess liggur.

Gallinn sem oftast er nefndur við AVM er að við ákvörðun verðmæti taka þeir ekki (og geta ekki) þátt í raunverulegu ástandi eignarinnar. Þeir gera bara ráð fyrir meðalástandi, sem gæti verið rétt eða ekki. Þeir geta ekki tekið eftir smáatriðum eða breytingum á ástandinu.

AVM eru frábær í samanburði, en hvað ef það er skortur á sambærilegum fasteignum (comps) eða viðskiptagögnum á skrá? Af þessum sökum er sérstaklega erfitt að meta nýbyggðar eignir og AVM, sem eru frekar bókstafleg, hafa tilhneigingu til að skorta hugmyndaflug til að koma með eitthvað til að þjóna sem samsetning. Og vegna þess að AVM vinnur byggt á þekktum þáttum - sögulegu meti - missir það af óefnislegum hlutum sem geta hækkað eða lækkað mat.

Að lokum getur AVM aðeins unnið með þau gögn sem þau eru gefin og alltaf er hætta á að gögn séu færð inn rangt. Einnig gætu upplýsingarnar sem það hefur ekki verið uppfærðar - sem gerir AVMs óáreiðanlegar á hratt breytilegum fasteignamörkuðum.

Aðalatriðið

Helstu AVM veitendur sýna nákvæmni þeirra, alhliða umfjöllun og tímasparnað. AVM tilboð í meðaltölum. Þannig að þau eru sérstaklega áhrifarík þar sem eignahluturinn er mjög almennur. Á svæðum með stærra úrval af gerðum og stílum geta þær verið minna nákvæmar og gagnlegar.

Á meðan notkun þeirra er að aukast hafa AVM ekki komið í stað mannmatsmats, ekki síst vegna þess að flestir húsnæðislánaveitendur krefjast sérsniðins mats á eign sem framkvæmt er í eigin persónu af löggiltum matsmanni. Vegna áhyggjum af nákvæmni þeirra, benda sumir þátttakendur í iðnaðinum til að skoða niðurstöður frá mörgum AVM-tækjum sem leið til að fá heildstæðari mynd og auka traust á skýrslum sínum.

##Hápunktar

• Sjálfvirk verðmatslíkön (AVM) eru hugbúnaðarmiðuð verðlagningarlíkön sem notuð eru á fasteignamarkaði til að verðmeta eignir.

• AVM veitendur innihalda viðskiptavettvang eins og CoreLogic, Freddie Mac og Equifax, auk ókeypis neytendasíður eins og Zillow og Trulia.

• AVM eru skilvirkari og samkvæmari en mannlegur matsmaður, en þau eru líka aðeins eins nákvæm og gögnin á bak við þau, sem þýðir að þau geta verið úrelt eða röng.