自动估值模型 (AVM)

什么是自动估值模型 (AVM)？

自动估值模型 (AVM) 是一种服务术语，它结合数学或统计建模与现有财产和交易的数据库来计算房地产价值。大多数 AVM 在同一时间点比较相似属性的值。

许多评估师，甚至华尔街机构，都使用这些 AVM 来评估住宅物业。 Zillow 和 Trulia 等房地产上市网站上也有面向消费者的 AVM。

自动估值模型 (AVM) 如何工作？

AVM 报告由技术驱动，包括专有算法，贷款人和代理人可以在几秒钟内获得。它们通常包含特征模型（一种统计回归分析）和重复销售指数，它们都经过加权和分析以生成价格估计。 AVM 通常包括税务评估员的价值、有关财产的所有相关信息（例如其销售历史）以及对同类财产销售的分析。

它们还用于支持抵押贷款和房屋净值贷款的承销、再融资决策，以及帮助减轻损失和信用风险管理活动，例如机构投资组合中的房地产资产按市值计价。虽然 AVM 最初用于评估住宅房地产，但其用途已扩展到其他类型，包括商业房地产。

AVM 提供商向各种客户提供服务，包括房地产经纪人和经纪人、抵押贷款机构和主要金融机构。领先的 AVM 提供商包括 CoreLogic、Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac )、VeroVALUE 和 Equifax。公众可以通过免费的消费房地产网站使用它们。

Zillow 流行的基于网络的房地产估价工具 Zestimate 是一种著名的 AVM 类型。

房地产自动估值模型 (AVM) 的优缺点

尽管如今它们被广泛使用，但 AVM 引发了一些争论，尤其是关于它们如何与传统的面对面评估进行比较。

AVM 的优势

使用 AVM 优于物理评估的优势类似于任何自动化系统优于人工的优势。基本上，它们可以节省时间、金钱和精力。他们可以在几秒钟内进行大量计算和比较，并且他们不需要亲自开车去查看房产或类似房产（“ comps ”是评估和定价特定房地产的关键因素）。

所有这些都降低了评估一个或多个房产的成本。 AVM 在评估整个房地产投资组合的价值时特别有用。一旦设置好，AVM 就可以以很少的费用运行。

除了成本更低、速度更快之外，算法也不会出现人为错误或渎职。作为客观自动机，它们消除了方程中的偏见和主观性。因此，欺诈或故意定价错误的风险较小——当然，计算机程序可能会被黑客入侵或操纵。

2017 年会议论文，“自动估值模型 (AVM)：一个美丽的新世界？”克拉科夫经济大学的 George Andrew Matysiak 引用了其他研究来解决这些模型的优点和缺点。该论文指出：“关于公共领域中商用 AVM 的准确性，几乎没有确凿的公正证据。” “尽管平均准确度水平很高，但基于统计的估值可能大相径庭，需要通过专业判断来增强。”

AVM 的缺点

要使 AVM 正常工作，它需要足够数量的高质量数据才能具有代表性。这就是它的弱点所在。

针对 AVM 最常被提及的缺点是，在确定价值时，它们没有（也不能）考虑房产的实际状况。他们只是假设一个平均状态，这可能准确也可能不准确。他们无法记录病情的细节或变化。

AVM 擅长比较，但如果缺乏可比的房地产(comps) 或记录在案的交易数据怎么办？出于这个原因，新建的属性特别难以估价，而 AVM 则相当字面意思，往往缺乏想出一些东西来作为补偿的想象力。而且因为 AVM 是基于已知因素（历史记录）工作的，它错过了可以提高或降低估计值的无形资产。

最后，AVM 只能使用它提供的数据，并且总是存在数据输入错误的危险。此外，它所拥有的信息可能不是最新的，这使得 AVM 在快速变化的房地产市场中变得不可靠。

底线

主要的 AVM 供应商吹捧他们的准确性、全面的覆盖范围和节省时间。 AVM 处理平均值。因此，它们在房地产存量非常通用的情况下特别有效。在类型和样式范围较大的地区，它们可能不太准确和有用。

尽管 AVM 的使用越来越多，但 AVM 并没有取代人工估值估计，尤其是因为大多数抵押贷款机构要求由经过认证的评估师亲自对房产进行定制评估。由于对其准确性的担忧，一些行业参与者建议查看来自多个 AVM 的结果，以获取更完整的图片并增加对其报告的信心。

＃＃强调

自动估值模型 (AVM) 是基于软件的定价模型，用于房地产市场对房产进行估值。
AVM 提供商包括 CoreLogic、Freddie Mac 和 Equifax 等商业平台，以及 Zillow 和 Trulia 等免费消费者网站。
AVM 比人工评估员更有效、更一致，但它们也仅与它们背后的数据一样准确，这意味着它们可能已经过时或不正确。