Automatisiertes Bewertungsmodell (AVM)

Was ist ein automatisiertes Bewertungsmodell (AVM)?

Ein automatisiertes Bewertungsmodell (AVM) ist ein Begriff für eine Dienstleistung, die mathematische oder statistische Modellierung mit Datenbanken bestehender Immobilien und Transaktionen kombiniert, um Immobilienwerte zu berechnen. Die meisten AVMs vergleichen die Werte ähnlicher Objekte zum selben Zeitpunkt.

Viele Gutachter und sogar Institutionen der Wall Street verwenden diese AVMs, um Wohnimmobilien zu bewerten. Verbraucherfertige AVMs gibt es auch auf Websites mit Immobilienangeboten wie Zillow und Trulia.

Wie funktionieren automatisierte Bewertungsmodelle (AVMs)?

AVM-Berichte basieren auf Technologie, einschließlich proprietärer Algorithmen, und können von Kreditgebern und Agenten in Sekundenschnelle abgerufen werden. Sie enthalten in der Regel sowohl ein hedonisches Modell (eine Art statistische Regressionsanalyse) als auch einen Wiederholungsverkaufsindex, die beide gewichtet und analysiert werden, um die Preisschätzung zu generieren. AVMs enthalten in der Regel den Wert des Steuerbewerters, alle relevanten Informationen über die betreffende Immobilie – wie beispielsweise die Verkaufshistorie – und eine Analyse der Verkäufe gleichartiger Immobilien.

Sie werden auch zur Unterstützung des Underwritings für Hypotheken und Eigenheimkredite, für Refinanzierungsentscheidungen und zur Unterstützung bei Aktivitäten zur Schadensminderung und zum Kreditrisikomanagement wie der Marktbewertung von Immobilienbeständen in institutionellen Anlageportfolios verwendet. Während AVMs ursprünglich zur Bewertung von Wohnimmobilien verwendet wurden, hat sich ihre Verwendung auf andere Arten ausgeweitet, einschließlich Gewerbeimmobilien.

AVM-Anbieter bieten ihre Dienste einer Vielzahl von Kunden an, darunter Immobilienmakler und -makler, Hypothekengeber und große Finanzinstitute. Zu den führenden AVM-Anbietern gehören CoreLogic, die Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE und Equifax. Die Öffentlichkeit kann sie über kostenlose Immobilienseiten für Verbraucher nutzen.

Zillows beliebtes webbasiertes Immobilienbewertungstool Zestimate ist eine bekannte Art von AVM.

Vor- und Nachteile automatisierter Bewertungsmodelle (AVMs) in Immobilien

Trotz ihrer heutzutage weit verbreiteten Verwendung lösen AVMs einige Debatten aus, insbesondere darüber, wie sie im Vergleich zu traditionellen persönlichen Beurteilungen abschneiden.

Vorteile von AVMs

Die Vorteile der Verwendung von AVMs gegenüber physischen Beurteilungen sind ähnlich denen jedes automatisierten Systems gegenüber menschlicher Anstrengung. Im Grunde sparen sie Zeit, Geld und Mühe. Sie können zahlreiche Berechnungen und Vergleiche in Sekundenschnelle durchführen und müssen nicht physisch vorfahren, um eine Immobilie oder ähnliche Immobilien zu besichtigen („ Comps “ sind ein Schlüsselfaktor bei der Bewertung und Preisgestaltung einer bestimmten Immobilie).

All dies senkt die Kosten für die Bewertung einer Immobilie oder mehrerer Immobilien. AVMs sind besonders nützlich, um den Wert eines ganzen Immobilienportfolios zu beurteilen. Einmal eingerichtet, können AVMs mit geringem Aufwand betrieben werden.

Algorithmen sind nicht nur billiger und schneller, sondern unterliegen auch keinen menschlichen Fehlern – oder Fehlverhalten. Als objektive Automaten entfernen sie Voreingenommenheit und Subjektivität aus der Gleichung. Daher besteht ein geringeres Risiko von Betrug oder absichtlich falscher Preisgestaltung – obwohl Computerprogramme natürlich gehackt oder manipuliert werden können.

Ein Konferenzpapier von 2017, „Automated Valuation Models (AVMs): a brave new world?“ von George Andrew Matysiak von der Wirtschaftsuniversität Krakau, verwies auf andere Studien, die sich mit den Stärken und Schwächen dieser Modelle befassten. „Es gibt wenig harte, unparteiische Beweise für die Genauigkeit kommerziell erhältlicher AVMs im öffentlichen Bereich“, stellte das Papier fest. „Trotz hoher durchschnittlicher Genauigkeit können statistisch basierte Bewertungen weit daneben liegen und müssen durch professionelles Urteilsvermögen ergänzt werden.“

Nachteile von AVMs

Damit eine AVM gut funktioniert, benötigt sie qualitativ hochwertige Daten in ausreichender Menge, um repräsentativ zu sein. Darin liegt seine Schwachstelle.

Der am häufigsten genannte Nachteil von AVMs ist, dass sie bei der Wertermittlung den tatsächlichen Zustand der Immobilie nicht berücksichtigen (und können). Sie nehmen nur einen durchschnittlichen Zustand an, der genau sein kann oder nicht. Sie können keine Details oder Abweichungen im Zustand feststellen.

AVMs sind großartig bei Vergleichen, aber was ist, wenn es einen Mangel an vergleichbaren Immobilien (Comps) oder Transaktionsdaten gibt? Aus diesem Grund sind neu gebaute Immobilien besonders schwer zu bewerten, und AVMs, die eher wörtlich gemeint sind, neigen dazu, sich etwas einfallen zu lassen, das als Comps dienen kann. Und weil ein AVM auf bekannten Faktoren – den historischen Aufzeichnungen – basiert, entgehen ihm immaterielle Werte, die eine Schätzung erhöhen oder senken können.

Schließlich kann ein AVM nur mit den angegebenen Daten arbeiten und es besteht immer die Gefahr, dass Daten falsch eingegeben werden. Außerdem sind die Informationen, über die es verfügt, möglicherweise nicht auf dem neuesten Stand, was AVMs auf sich schnell verändernden Immobilienmärkten unzuverlässig macht.

Das Endergebnis

Große AVM-Anbieter preisen ihre Genauigkeit, umfassende Abdeckung und Zeitersparnis an. AVMs handeln mit Durchschnittswerten. Sie sind also besonders effektiv, wenn der Immobilienbestand sehr generisch ist. In Regionen mit einer größeren Auswahl an Typen und Stilen sind sie möglicherweise weniger genau und nützlich.

Obwohl ihre Verwendung zunimmt, haben AVMs menschliche Bewertungsschätzungen nicht verdrängt, nicht zuletzt, weil die meisten Hypothekengeber eine individuelle Bewertung einer Immobilie verlangen, die von einem zertifizierten Gutachter persönlich durchgeführt werden muss. Aufgrund von Bedenken hinsichtlich ihrer Genauigkeit schlagen einige Branchenteilnehmer vor, die Ergebnisse mehrerer AVMs anzuzeigen, um ein vollständigeres Bild zu erhalten und das Vertrauen in ihre Berichte zu stärken.

Höhepunkte

• Automated Valuation Models (AVMs) sind softwarebasierte Preismodelle, die auf dem Immobilienmarkt zur Bewertung von Immobilien verwendet werden.

• Zu den AVM-Anbietern gehören kommerzielle Plattformen wie CoreLogic, Freddie Mac und Equifax sowie kostenlose Verbraucherseiten wie Zillow und Trulia.

• AVMs sind effizienter und konsistenter als ein menschlicher Gutachter, aber sie sind auch nur so genau wie die dahinter stehenden Daten, was bedeutet, dass sie veraltet oder falsch sein können.