Modèle d'évaluation automatisé (AVM)

Qu'est-ce qu'un modèle d'évaluation automatisé (MAV) ?

Un modèle d'évaluation automatisé (AVM) est un terme pour un service qui combine la modélisation mathématique ou statistique avec des bases de données de propriétés et de transactions existantes pour calculer les valeurs immobilières. La majorité des AVM comparent les valeurs de propriétés similaires au même moment.

De nombreux évaluateurs, et même des institutions de Wall Street,. utilisent ces AVM pour évaluer les propriétés résidentielles. Des AVM prêts à l'emploi existent également sur des sites d'annonces immobilières comme Zillow et Trulia.

Comment fonctionnent les modèles d'évaluation automatisés (AVM) ?

Les rapports AVM sont pilotés par la technologie, y compris des algorithmes propriétaires, et peuvent être obtenus en quelques secondes par les prêteurs et les agents. Ils contiennent généralement à la fois un modèle hédonique (un type d'analyse de régression statistique) et un indice des ventes répétées, qui sont tous deux pondérés et analysés pour générer l'estimation des prix. Les AVM incluent généralement la valeur de l'évaluateur fiscal, toutes les informations pertinentes sur la propriété en question, telles que son historique de vente, et une analyse des ventes de propriétés similaires.

Ils sont également utilisés pour soutenir la souscription de prêts hypothécaires et de prêts immobiliers, pour les décisions de refinancement et pour faciliter les activités d'atténuation des pertes et de gestion du risque de crédit telles que l'évaluation au prix du marché des biens immobiliers dans les portefeuilles d'investissement institutionnels. Alors que les AVM étaient initialement utilisées pour évaluer l'immobilier résidentiel, leur utilisation s'est étendue à d'autres types, y compris l'immobilier commercial.

Les fournisseurs de MAV offrent leurs services à une variété de clients, y compris des agents et courtiers immobiliers, des prêteurs hypothécaires et de grandes institutions financières. Les principaux fournisseurs d'AVM incluent CoreLogic, la Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE et Equifax. Le public peut les utiliser via des sites immobiliers grand public gratuits.

L'outil Web d'évaluation immobilière populaire de Zillow, Zestimate, est un type bien connu d'AVM.

Avantages et inconvénients des modèles d'évaluation automatisés (AVM) dans l'immobilier

Malgré leur utilisation généralisée de nos jours, les AVM suscitent un débat, en particulier sur la façon dont elles se comparent aux évaluations traditionnelles en personne.

Avantages des AVM

Les avantages de l'utilisation des AVM par rapport aux évaluations physiques sont similaires à ceux de tout système automatisé par rapport à l'effort humain. Fondamentalement, ils économisent du temps, de l'argent et des efforts. Ils peuvent effectuer de nombreux calculs et comparaisons en quelques secondes, et ils n'ont pas besoin de se déplacer physiquement pour voir une propriété ou des propriétés similaires (« comps » étant un facteur clé lors de l'évaluation et de la tarification d'un bien immobilier particulier).

Tout cela réduit le coût d'évaluation d'une propriété ou de plusieurs propriétés. Les AVM sont particulièrement utiles pour évaluer la valeur de l'ensemble d'un portefeuille immobilier. Une fois mis en place, les AVM peuvent être exploités à peu de frais.

En plus d'être moins chers et plus rapides, les algorithmes ne sont pas sujets à l'erreur humaine ou à la malversation. En tant qu'automates objectifs, ils éliminent les biais et la subjectivité de l'équation. Par conséquent, il y a moins de risque de fraude ou de mauvaise tarification délibérée, même si, bien sûr, les programmes informatiques peuvent être piratés ou manipulés.

Une conférence de 2017, « Automated Valuation Models (AVMs) : a brave new world ? par George Andrew Matysiak de l'Université d'économie de Cracovie, a fait référence à d'autres études sur les forces et les lacunes de ces modèles. "Il existe peu de preuves impartiales sur l'exactitude des AVM disponibles dans le commerce dans le domaine public", note le document. "Malgré des niveaux de précision moyens élevés, les évaluations basées sur des statistiques peuvent être largement erronées et doivent être complétées par un jugement professionnel."

Inconvénients des AVM

Pour qu'une AVM fonctionne bien, elle a besoin de données de haute qualité en quantité suffisante pour être représentatives. C'est là que réside sa vulnérabilité.

L'inconvénient le plus souvent cité contre les AVM est que, pour déterminer la valeur, ils ne tiennent pas compte (et ne peuvent pas) tenir compte de l'état réel de la propriété. Ils supposent simplement un état moyen, qui peut être exact ou non. Ils ne peuvent pas noter les détails ou les variations de l'état.

Les AVM sont excellents pour les comparaisons, mais que se passe-t-il s'il y a un manque de biens immobiliers comparables (comps) ou de données transactionnelles enregistrées ? Pour cette raison, les propriétés nouvellement construites sont particulièrement difficiles à évaluer, et les AVM, étant plutôt littérales, ont tendance à manquer d'imagination pour proposer quelque chose à servir de compositions. Et parce qu'un AVM fonctionne sur la base de facteurs connus - l'historique - il passe à côté d'intangibles qui peuvent augmenter ou diminuer une estimation.

Enfin, un AVM ne peut fonctionner qu'avec les données qui lui sont fournies, et il y a toujours le risque que des données soient mal saisies. De plus, les informations dont il dispose peuvent ne pas être à jour, ce qui rend les AVM peu fiables sur des marchés immobiliers en évolution rapide.

L'essentiel

Les principaux fournisseurs d'AVM vantent leur précision, leur couverture complète et leur gain de temps. Les AVM traitent des moyennes. Ils sont donc particulièrement efficaces là où le parc immobilier est très générique. Dans les régions avec une plus grande gamme de types et de styles, ils peuvent être moins précis et utiles.

Bien que leur utilisation se développe, les AVM n'ont pas supplanté les évaluations humaines, notamment parce que la plupart des prêteurs hypothécaires exigent qu'une évaluation personnalisée d'une propriété soit effectuée en personne par un évaluateur agréé. En raison de préoccupations quant à leur exactitude, certains participants de l'industrie suggèrent de consulter les résultats de plusieurs AVM afin d'obtenir une image plus complète et d'accroître la confiance dans leurs rapports.

Points forts

• Les modèles d'évaluation automatisés (AVM) sont des modèles de tarification basés sur des logiciels utilisés sur le marché immobilier pour évaluer les propriétés.

• Les fournisseurs AVM incluent des plates-formes commerciales telles que CoreLogic, Freddie Mac et Equifax, ainsi que des sites grand public gratuits tels que Zillow et Trulia.

• Les AVM sont plus efficaces et cohérents qu'un évaluateur humain, mais ils sont également aussi précis que les données qui les sous-tendent, ce qui signifie qu'ils peuvent être obsolètes ou incorrects.