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Modèle d'évaluation automatisé (AVM)

Modèle d'évaluation automatisé (AVM)

Qu'est-ce qu'un modèle d'évaluation automatisé (MAV) ?

Un modèle d'évaluation automatisé (AVM) est un terme pour un service qui combine la modélisation mathématique ou statistique avec des bases de données de propriétés et de transactions existantes pour calculer les valeurs immobilières. La majorité des AVM comparent les valeurs de propriétés similaires au même moment.

De nombreux évaluateurs, et même des institutions de Wall Street,. utilisent ces AVM pour évaluer les propriétés résidentielles. Des AVM prêts à l'emploi existent également sur des sites d'annonces immobilières comme Zillow et Trulia.

Comment fonctionnent les modèles d'évaluation automatisés (AVM) ?

Les rapports AVM sont pilotés par la technologie, y compris des algorithmes propriétaires, et peuvent être obtenus en quelques secondes par les prêteurs et les agents. Ils contiennent généralement à la fois un modèle hédonique (un type d'analyse de régression statistique) et un indice des ventes répétées, qui sont tous deux pondérés et analysés pour générer l'estimation des prix. Les AVM incluent généralement la valeur de l'évaluateur fiscal, toutes les informations pertinentes sur la propriété en question, telles que son historique de vente, et une analyse des ventes de propriétés similaires.

Ils sont également utilisés pour soutenir la souscription de prêts hypothécaires et de prêts immobiliers, pour les décisions de refinancement et pour faciliter les activités d'atténuation des pertes et de gestion du risque de crédit telles que l'évaluation au prix du marché des biens immobiliers dans les portefeuilles d'investissement institutionnels. Alors que les AVM étaient initialement utilisées pour évaluer l'immobilier résidentiel, leur utilisation s'est étendue à d'autres types, y compris l'immobilier commercial.

Les fournisseurs de MAV offrent leurs services à une variété de clients, y compris des agents et courtiers immobiliers, des prêteurs hypothécaires et de grandes institutions financières. Les principaux fournisseurs d'AVM incluent CoreLogic, la Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE et Equifax. Le public peut les utiliser via des sites immobiliers grand public gratuits.

L'outil Web d'évaluation immobilière populaire de Zillow, Zestimate, est un type bien connu d'AVM.

Avantages et inconvénients des modèles d'évaluation automatisés (AVM) dans l'immobilier

Malgré leur utilisation généralisée de nos jours, les AVM suscitent un débat, en particulier sur la façon dont elles se comparent aux évaluations traditionnelles en personne.

Avantages des AVM

Les avantages de l'utilisation des AVM par rapport aux √©valuations physiques sont similaires √† ceux de tout syst√®me automatis√© par rapport √† l'effort humain. Fondamentalement, ils √©conomisent du temps, de l'argent et des efforts. Ils peuvent effectuer de nombreux calculs et comparaisons en quelques secondes, et ils n'ont pas besoin de se d√©placer physiquement pour voir une propri√©t√© ou des propri√©t√©s similaires (¬ę comps ¬Ľ √©tant un facteur cl√© lors de l'√©valuation et de la tarification d'un bien immobilier particulier).

Tout cela r√©duit le co√Ľt d'√©valuation d'une propri√©t√© ou de plusieurs propri√©t√©s. Les AVM sont particuli√®rement utiles pour √©valuer la valeur de l'ensemble d'un portefeuille immobilier. Une fois mis en place, les AVM peuvent √™tre exploit√©s √† peu de frais.

En plus d'√™tre moins chers et plus rapides, les algorithmes ne sont pas sujets √† l'erreur humaine ou √† la malversation. En tant qu'automates objectifs, ils √©liminent les biais et la subjectivit√© de l'√©quation. Par cons√©quent, il y a moins de risque de fraude ou de mauvaise tarification d√©lib√©r√©e, m√™me si, bien s√Ľr, les programmes informatiques peuvent √™tre pirat√©s ou manipul√©s.

Une conf√©rence de 2017, ¬ę Automated Valuation Models (AVMs) : a brave new world ? par George Andrew Matysiak de l'Universit√© d'√©conomie de Cracovie, a fait r√©f√©rence √† d'autres √©tudes sur les forces et les lacunes de ces mod√®les. "Il existe peu de preuves impartiales sur l'exactitude des AVM disponibles dans le commerce dans le domaine public", note le document. "Malgr√© des niveaux de pr√©cision moyens √©lev√©s, les √©valuations bas√©es sur des statistiques peuvent √™tre largement erron√©es et doivent √™tre compl√©t√©es par un jugement professionnel."

Inconvénients des AVM

Pour qu'une AVM fonctionne bien, elle a besoin de données de haute qualité en quantité suffisante pour être représentatives. C'est là que réside sa vulnérabilité.

L'inconvénient le plus souvent cité contre les AVM est que, pour déterminer la valeur, ils ne tiennent pas compte (et ne peuvent pas) tenir compte de l'état réel de la propriété. Ils supposent simplement un état moyen, qui peut être exact ou non. Ils ne peuvent pas noter les détails ou les variations de l'état.

Les AVM sont excellents pour les comparaisons, mais que se passe-t-il s'il y a un manque de biens immobiliers comparables (comps) ou de donn√©es transactionnelles enregistr√©es ? Pour cette raison, les propri√©t√©s nouvellement construites sont particuli√®rement difficiles √† √©valuer, et les AVM, √©tant plut√īt litt√©rales, ont tendance √† manquer d'imagination pour proposer quelque chose √† servir de compositions. Et parce qu'un AVM fonctionne sur la base de facteurs connus - l'historique - il passe √† c√īt√© d'intangibles qui peuvent augmenter ou diminuer une estimation.

Enfin, un AVM ne peut fonctionner qu'avec les données qui lui sont fournies, et il y a toujours le risque que des données soient mal saisies. De plus, les informations dont il dispose peuvent ne pas être à jour, ce qui rend les AVM peu fiables sur des marchés immobiliers en évolution rapide.

L'essentiel

Les principaux fournisseurs d'AVM vantent leur pr√©cision, leur couverture compl√®te et leur gain de temps. Les AVM traitent des moyennes. Ils sont donc particuli√®rement efficaces l√† o√Ļ le parc immobilier est tr√®s g√©n√©rique. Dans les r√©gions avec une plus grande gamme de types et de styles, ils peuvent √™tre moins pr√©cis et utiles.

Bien que leur utilisation se d√©veloppe, les AVM n'ont pas supplant√© les √©valuations humaines, notamment parce que la plupart des pr√™teurs hypoth√©caires exigent qu'une √©valuation personnalis√©e d'une propri√©t√© soit effectu√©e en personne par un √©valuateur agr√©√©. En raison de pr√©occupations quant √† leur exactitude, certains participants de l'industrie sugg√®rent de consulter les r√©sultats de plusieurs AVM afin d'obtenir une image plus compl√®te et d'accro√ģtre la confiance dans leurs rapports.

Points forts

  • Les mod√®les d'√©valuation automatis√©s (AVM) sont des mod√®les de tarification bas√©s sur des logiciels utilis√©s sur le march√© immobilier pour √©valuer les propri√©t√©s.

  • Les fournisseurs AVM incluent des plates-formes commerciales telles que CoreLogic, Freddie Mac et Equifax, ainsi que des sites grand public gratuits tels que Zillow et Trulia.

  • Les AVM sont plus efficaces et coh√©rents qu'un √©valuateur humain, mais ils sont √©galement aussi pr√©cis que les donn√©es qui les sous-tendent, ce qui signifie qu'ils peuvent √™tre obsol√®tes ou incorrects.