Modello di valutazione automatizzato (AVM)

Che cos'è un modello di valutazione automatizzato (AVM)?

Un modello di valutazione automatizzato (AVM) è un termine per un servizio che combina modelli matematici o statistici con database di proprietà e transazioni esistenti per calcolare i valori immobiliari. La maggior parte degli AVM confronta i valori di proprietà simili nello stesso momento.

Molti periti, e persino le istituzioni di Wall Street,. utilizzano questi AVM per valutare le proprietà residenziali. Gli AVM pronti per i consumatori esistono anche su siti di annunci di proprietà come Zillow e Trulia.

Come funzionano i modelli di valutazione automatizzati (AVM)?

I report AVM sono guidati dalla tecnologia, inclusi algoritmi proprietari, e possono essere ottenuti in pochi secondi da istituti di credito e agenti. Di solito contengono sia un modello edonico (un tipo di analisi di regressione statistica) sia un indice delle vendite ripetute, che sono entrambi ponderati e analizzati per generare la stima del prezzo. Gli AVM di solito includono il valore dell'ispettore fiscale, tutte le informazioni pertinenti sulla proprietà in questione, come la sua cronologia delle vendite, e un'analisi delle vendite di proprietà simili.

Sono inoltre utilizzati per supportare la sottoscrizione di mutui e prestiti per la casa, per decisioni di rifinanziamento e per aiutare nelle attività di mitigazione delle perdite e di gestione del rischio di credito come il mark-to-market delle partecipazioni immobiliari nei portafogli di investimento istituzionali. Sebbene gli AVM fossero inizialmente utilizzati per valutare gli immobili residenziali, il loro utilizzo si è esteso ad altri tipi, compresi gli immobili commerciali.

I fornitori di AVM offrono i loro servizi a una varietà di clienti, inclusi agenti e broker immobiliari, istituti di credito ipotecario e importanti istituzioni finanziarie. I principali fornitori di AVM includono CoreLogic, Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE ed Equifax. Il pubblico può utilizzarli attraverso siti immobiliari di consumo gratuiti.

Il popolare strumento di valutazione immobiliare basato sul web di Zillow, Zestimate, è un noto tipo di AVM.

Pro e contro dei modelli di valutazione automatizzata (AVM) nel settore immobiliare

Nonostante il loro uso diffuso al giorno d'oggi, gli AVM suscitano un certo dibattito, in particolare su come si confrontano con le tradizionali valutazioni di persona.

Vantaggi degli AVM

I vantaggi dell'utilizzo di AVM rispetto alle valutazioni fisiche sono simili a quelli di qualsiasi sistema automatizzato rispetto allo sforzo umano. Fondamentalmente, fanno risparmiare tempo, denaro e fatica. Possono effettuare numerosi calcoli e confronti in pochi secondi e non hanno bisogno di uscire fisicamente per vedere una proprietà o proprietà simili (" coms " è un fattore chiave nella valutazione e nel prezzo di un particolare immobile).

Tutto ciò riduce il costo della valutazione di un immobile o di più immobili. Gli AVM sono particolarmente utili per valutare il valore di un intero portafoglio immobiliare. Una volta configurati, gli AVM possono essere utilizzati con poca spesa.

Oltre ad essere più economici e veloci, gli algoritmi non sono soggetti a errori umani o illeciti. In quanto automi oggettivi, rimuovono pregiudizi e soggettività dall'equazione. Pertanto, c'è meno rischio di frode o errata determinazione del prezzo, sebbene, ovviamente, i programmi per computer possano essere violati o manipolati.

Un documento della conferenza del 2017, "Automated Valuation Models (AVMs): a brave new world?" di George Andrew Matysiak dell'Università di Economia di Cracovia, ha fatto riferimento ad altri studi per affrontare i punti di forza e le carenze di questi modelli. "Ci sono poche prove concrete e imparziali sull'accuratezza degli AVM disponibili in commercio nel pubblico dominio", osservava il documento. "Nonostante gli elevati livelli di accuratezza media, le valutazioni basate su statistiche possono essere ampiamente fuori luogo e devono essere aumentate dal giudizio professionale".

Svantaggi degli AVM

Affinché un AVM funzioni bene, ha bisogno di dati di alta qualità in quantità sufficiente per essere rappresentativo. Ecco dove sta la sua vulnerabilità.

Lo svantaggio più spesso citato contro gli AVM è che nel determinare il valore, non tengono conto (e non possono) delle condizioni effettive della proprietà. Presumono semplicemente uno stato medio, che può essere accurato o meno. Non possono notare dettagli o variazioni nella condizione.

Gli AVM sono ottimi per i confronti, ma cosa succede se c'è una carenza di dati immobiliari comparabili (comps) o transazionali registrati? Per questo motivo, le proprietà di nuova costruzione sono particolarmente difficili da valutare e gli AVM, essendo piuttosto letterali, tendono a non avere l'immaginazione per inventare qualcosa che funga da comp. E poiché un AVM funziona in base a fattori noti, il record storico, perde beni immateriali che possono aumentare o ridurre una stima.

Infine, un AVM può funzionare solo con i dati che gli vengono forniti e c'è sempre il pericolo che i dati vengano inseriti in modo errato. Inoltre, le informazioni di cui dispone potrebbero non essere aggiornate, rendendo gli AVM inaffidabili nei mercati immobiliari in rapida evoluzione.

La linea di fondo

I principali fornitori di AVM promuovono la loro precisione, copertura completa e risparmio di tempo. Gli AVM trattano in media. Quindi sono particolarmente efficaci dove il patrimonio immobiliare è molto generico. Nelle regioni con una gamma più ampia di tipi e stili, potrebbero essere meno precisi e utili.

Sebbene il loro utilizzo sia in crescita, gli AVM non hanno soppiantato le stime di valutazione umana, anche perché la maggior parte degli istituti di credito ipotecario richiede una valutazione personalizzata di una proprietà da eseguire di persona da parte di un perito certificato. A causa delle preoccupazioni sulla loro accuratezza, alcuni partecipanti al settore suggeriscono di visualizzare i risultati di più AVM come modo per ottenere un quadro più completo e aumentare la fiducia nei propri report.

Mette in risalto

• I modelli di valutazione automatizzati (AVM) sono modelli di prezzo basati su software utilizzati nel mercato immobiliare per valutare le proprietà.

• I provider AVM includono piattaforme commerciali come CoreLogic, Freddie Mac ed Equifax, nonché siti consumer gratuiti come Zillow e Trulia.

• Gli AVM sono più efficienti e coerenti di un valutatore umano, ma sono anche accurati solo quanto i dati dietro di essi, il che significa che potrebbero essere obsoleti o errati.