Investor's wiki

Automatisoitu arvostusmalli (AVM)

Automatisoitu arvostusmalli (AVM)

Mikä on automatisoitu arvostusmalli (AVM)?

Automaattinen arvostusmalli (AVM) on termi palvelulle, joka yhdistää matemaattisen tai tilastollisen mallinnuksen olemassa olevien kiinteistöjen ja tapahtumien tietokantoihin kiinteistöjen arvon laskemiseksi. Suurin osa AVM:istä vertaa samanlaisten ominaisuuksien arvoja samaan aikaan.

Monet arvioijat ja jopa Wall Streetin laitokset käyttävät näitä AVM:itä asuinkiinteistöjen arvostamiseen. Kuluttajavalmiita AVM:itä on myös kiinteistöjen listaussivustoilla, kuten Zillow ja Trulia.

Kuinka automatisoidut arvostusmallit (AVM) toimivat?

AVM-raportit perustuvat teknologiaan, mukaan lukien patentoidut algoritmit, ja lainanantajat ja agentit voivat saada ne sekunneissa. Ne sisältävät yleensä sekä hedonisen mallin (tilastollisen regressioanalyysin tyyppi) että toistuvan myyntiindeksin, jotka sekä painotetaan että analysoidaan hinta-arvion luomiseksi. AVM:t sisältävät yleensä verottajan arvon, kaikki asiaankuuluvat tiedot kyseisestä kiinteistöstä - kuten sen myyntihistoria - ja analyysin samankaltaisten kiinteistöjen myynnistä.

Niitä käytetään myös tukemaan asuntolainojen ja asuntolainojen merkintöjä, jälleenrahoituspäätöksiä sekä auttamaan tappioiden lieventämisessä ja luottoriskien hallinnassa, kuten institutionaalisten sijoitussalkkujen kiinteistöjen markkina-arvostuksessa. Vaikka AVM-laitteita käytettiin alun perin asuinkiinteistöjen arvostamiseen, niiden käyttö on laajentunut muihin tyyppeihin, mukaan lukien liikekiinteistöt.

AVM-palveluntarjoajat tarjoavat palveluitaan useille asiakkaille, mukaan lukien kiinteistönvälittäjät ja välittäjät, asuntolainayhtiöt ja suuret rahoituslaitokset. Johtavia AVM-tarjoajia ovat CoreLogic, Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE ja Equifax. Yleisö voi käyttää niitä ilmaisten kuluttajakiinteistösivustojen kautta.

Zillow'n suosittu verkkopohjainen kiinteistöarviointityökalu Zestimate on yksi hyvin tunnettu AVM-tyyppi.

Kiinteistöalan automatisoitujen arvostusmallien (AVM) plussat ja miinukset

Huolimatta niiden laajasta käytöstä nykyään, AVM:t herättävät keskustelua erityisesti siitä, miten niitä verrataan perinteisiin henkilökohtaiseen arviointeihin.

AVM:ien edut

AVM:ien käytön edut fyysisiin arviointeihin verrattuna ovat samanlaisia kuin minkä tahansa automatisoidun järjestelmän edut verrattuna ihmisen ponnistuksiin. Periaatteessa ne säästävät aikaa, rahaa ja vaivaa. He voivat tehdä lukuisia laskelmia ja vertailuja sekunneissa, eikä heidän tarvitse fyysisesti ajaa ulos katsoakseen kiinteistöä tai vastaavia kiinteistöjä (" comps " on avaintekijä tietyn kiinteistön arvioinnissa ja hinnoittelussa).

Kaikki tämä alentaa kiinteistön tai useiden kiinteistöjen arvonmäärityksen kustannuksia. AVM:t ovat erityisen hyödyllisiä arvioitaessa koko kiinteistösalkun arvoa. Kun AVM on asennettu, niitä voidaan käyttää pienin kustannuksin.

Sen lisäksi, että algoritmit ovat halvempia ja nopeampia, ne eivät ole alttiina inhimillisille virheille tai väärinkäytöksille. Objektiivisina automaateina ne poistavat yhtälöstä harhan ja subjektiivisuuden. Siksi petoksen tai tahallisen väärän hinnoittelun riski on pienempi, vaikka tietokoneohjelmia voidaan tietysti hakkeroida tai niitä voidaan manipuloida.

Vuoden 2017 konferenssipaperi, "Automated Valuation Models (AVMs): a brave new world?" George Andrew Matysiak Krakovan kauppakorkeakoulusta viittasi muihin tutkimuksiin, joissa käsiteltiin näiden mallien vahvuuksia ja puutteita. "Yleisesti saatavilla olevien kaupallisesti saatavilla olevien AVM:ien tarkkuudesta on vain vähän kovaa puolueetonta näyttöä", lehti huomautti. "Korkeasta keskimääräisestä tarkkuustasosta huolimatta tilastollisesti perustuvat arvostukset voivat olla hyvinkin huonoja, ja niitä on täydennettävä ammattimaisella harkinnolla."

AVM:ien haitat

Jotta AVM toimisi hyvin, se tarvitsee korkealaatuista dataa riittävän paljon edustaakseen. Siinä sen haavoittuvuus piilee.

Useimmiten mainittu AVM:ien haittapuoli on se, että ne eivät arvoa määritettäessä ota (eivätkä voi) ottaa huomioon kiinteistön todellista kuntoa. He vain olettavat keskimääräistä tilaa, joka voi olla tarkka tai ei. He eivät voi huomata yksityiskohtia tai vaihteluita kunnossa.

AVM:t ovat hyviä vertailuissa, mutta entä jos vertailukelpoista kiinteistöä (comps) tai tapahtumatietoja on pula? Tästä syystä äskettäin rakennettuja kiinteistöjä on erityisen vaikea arvostaa, ja AVM:illä, koska ne ovat melko kirjaimellisia, puuttuu yleensä mielikuvitus keksiä jotain, joka toimisi comps. Ja koska AVM toimii tunnettujen tekijöiden – historiallisen ennätyksen – perusteella, se jättää paitsi aineettomat hyödykkeet, jotka voivat nostaa tai laskea arviota.

Lopuksi, AVM voi toimia vain sille annettujen tietojen kanssa, ja aina on olemassa vaara, että tiedot syötetään väärin. Lisäksi sillä olevat tiedot eivät välttämättä ole ajan tasalla, mikä tekee AVM:istä epäluotettavia nopeasti muuttuvilla kiinteistömarkkinoilla.

Bottom Line

Suuret AVM-toimittajat kertovat tarkkuudestaan, kattavasta kattavuudestaan ja ajansäästöstään. AVM käsittelee keskiarvoja. Joten ne ovat erityisen tehokkaita, kun kiinteistökanta on hyvin yleinen. Alueilla, joilla on suurempi valikoima tyyppejä ja tyylejä, ne voivat olla vähemmän tarkkoja ja hyödyllisiä.

Vaikka niiden käyttö lisääntyy, AVM:t eivät ole syrjäyttäneet ihmisten arvioita arviota, varsinkin siksi, että useimmat asuntolainaajat vaativat räätälöidyn kiinteistön arvioinnin, jonka valtuutettu arvioija suorittaa henkilökohtaisesti. Niiden tarkkuutta koskevien huolenaiheiden vuoksi jotkut alan osallistujat ehdottavat useiden AVM-tulosten katselemista keinona saada täydellisempi kuva ja lisätä luottamusta raportteihinsa.

##Kohokohdat

  • Automatisoidut arvostusmallit (AVM) ovat ohjelmistopohjaisia hinnoittelumalleja, joita käytetään kiinteistömarkkinoilla kiinteistöjen arvostukseen.

  • AVM-palveluntarjoajia ovat kaupalliset alustat, kuten CoreLogic, Freddie Mac ja Equifax, sekä ilmaiset kuluttajasivustot, kuten Zillow ja Trulia.

  • AVM:t ovat tehokkaampia ja johdonmukaisempia kuin ihmisen arvioija, mutta ne ovat myös vain yhtä tarkkoja kuin niiden takana olevat tiedot, eli ne voivat olla vanhentuneita tai virheellisiä.