Investor's wiki

نموذج التقييم الآلي (AVM)

نموذج التقييم الآلي (AVM)

ما هو نموذج التقييم الآلي (AVM)؟

نموذج التقييم الآلي (AVM) هو مصطلح لخدمة تجمع بين النمذجة الرياضية أو الإحصائية مع قواعد البيانات الخاصة بالممتلكات والمعاملات الحالية لحساب قيم العقارات. غالبية الألغام المضادة للمركبات تقارن قيم الخصائص المتشابهة في نفس النقطة الزمنية.

يستخدم العديد من المثمنين ، وحتى مؤسسات وول ستريت ، هذه الألغام المضادة للمركبات لتقييم العقارات السكنية. توجد أيضًا أنظمة AVM جاهزة للمستهلكين في مواقع قوائم العقارات مثل Zillow و Trulia.

كيف تعمل نماذج التقييم الآلي (AVM)؟

تعتمد تقارير AVM على التكنولوجيا ، بما في ذلك الخوارزميات الخاصة ، ويمكن الحصول عليها في ثوانٍ من قبل المقرضين والوكلاء. عادةً ما تحتوي على كل من نموذج المتعة (نوع من تحليل الانحدار الإحصائي) ومؤشر المبيعات المتكرر ، والتي يتم وزنها وتحليلها لإنشاء تقدير السعر. عادةً ما تتضمن الألغام المضادة للمركبات قيمة المقيم الضريبي ، وجميع المعلومات ذات الصلة بالممتلكات المعنية - مثل سجل مبيعاتها - وتحليل مبيعات العقارات المماثلة.

كما أنها تستخدم لدعم الاكتتاب في الرهون العقارية وقروض ملكية المنازل ، ولقرارات إعادة التمويل ، وللمساعدة في التخفيف من الخسائر وأنشطة إدارة مخاطر الائتمان مثل تسويق الممتلكات العقارية في محافظ الاستثمار المؤسسي. بينما تم استخدام الألغام المضادة للمركبات في البداية لتقييم العقارات السكنية ، فقد توسع استخدامها ليشمل أنواعًا أخرى ، بما في ذلك العقارات التجارية.

يقدم مقدمو خدمات AVM خدماتهم إلى مجموعة متنوعة من العملاء ، بما في ذلك وكلاء العقارات والوسطاء ومقرضو الرهن العقاري والمؤسسات المالية الكبرى. من بين مقدمي خدمات AVM الرائدين CoreLogic و Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ) و VeroVALUE و Equifax. يمكن للجمهور استخدامها من خلال مواقع العقارات الاستهلاكية المجانية.

تعد Zestimate أداة تقييم العقارات الشهيرة على شبكة الإنترنت من Zillow ، وهي أحد الأنواع المعروفة من الألغام المضادة للمركبات.

إيجابيات وسلبيات نماذج التقييم الآلي (AVM) في العقارات

على الرغم من استخدامها على نطاق واسع في الوقت الحاضر ، فإن الألغام المضادة للمركبات تثير بعض الجدل ، خاصة حول كيفية مقارنتها بالتقييمات الشخصية التقليدية.

مزايا الألغام المضادة للمركبات

تتشابه مزايا استخدام الألغام المضادة للمركبات على التقييمات المادية مع مزايا أي نظام آلي على الجهد البشري. في الأساس ، يوفرون الوقت والمال والجهد. يمكنهم إجراء العديد من العمليات الحسابية والمقارنات في ثوانٍ ، ولا يحتاجون إلى القيادة فعليًا لعرض عقار أو خصائص مماثلة (تعتبر " comps " عاملاً رئيسيًا عند تقييم وتسعير قطعة معينة من العقارات).

كل هذا يقلل من تكلفة تقييم الممتلكات أو العقارات المتعددة. تعد الألغام المضادة للمركبات مفيدة بشكل خاص في تقييم قيمة محفظة عقارية كاملة. بمجرد الإعداد ، يمكن تشغيل الألغام المضادة للمركبات بتكلفة قليلة.

بالإضافة إلى كونها أرخص وأسرع ، لا تخضع الخوارزميات للخطأ البشري - أو المخالفات. كآليات موضوعية ، فإنها تزيل التحيز والذاتية من المعادلة. لذلك ، تقل مخاطر الاحتيال أو سوء التسعير المتعمد - على الرغم من إمكانية اختراق برامج الكمبيوتر أو التلاعب بها بالطبع.

ورقة مؤتمر عام 2017 ، "نماذج التقييم الآلي (AVM): عالم جديد شجاع؟" بواسطة جورج أندرو ماتيسياك من جامعة كراكوف للاقتصاد ، أشار إلى دراسات أخرى في معالجة نقاط القوة وأوجه القصور في هذه النماذج. أشارت الورقة البحثية إلى أن "هناك القليل من الأدلة القوية المحايدة حول دقة الألغام المضادة للمركبات المتاحة تجاريًا في المجال العام". "على الرغم من ارتفاع متوسط مستويات الدقة ، قد تكون التقييمات القائمة على الإحصاء بعيدة عن الواقع على نطاق واسع وتحتاج إلى تعزيزها بالحكم المهني."

عيوب الألغام المضادة للمركبات

لكي يعمل التشوه الشرياني الوريدي بشكل جيد ، فإنه يحتاج إلى بيانات عالية الجودة بكميات كافية لتكون ممثلة. هذا هو المكان الذي يكمن فيه ضعفها.

العيب الأكثر شيوعًا ضد الألغام المضادة للمركبات هو أنه عند تحديد القيمة ، فإنها لا (ولا يمكنها) أن تأخذ في الاعتبار الحالة الفعلية للممتلكات. إنهم يفترضون فقط حالة متوسطة ، والتي قد تكون دقيقة أو لا تكون كذلك. لا يمكنهم ملاحظة التفاصيل أو الاختلافات في الحالة.

تعد الألغام المضادة للمركبات رائعة في المقارنات ، ولكن ماذا لو كان هناك ندرة في العقارات المماثلة (شركات) أو بيانات المعاملات المسجلة؟ لهذا السبب ، فإن الخصائص المبنية حديثًا يصعب تحديد قيمتها بشكل خاص ، وتميل الألغام المضادة للمركبات ، كونها حرفية إلى حد ما ، إلى الافتقار إلى الخيال للتوصل إلى شيء ليكون بمثابة شركات. ولأن التشوه الشرياني الوريدي يعمل بناءً على عوامل معروفة - السجل التاريخي - فإنه يفقد الأصول غير الملموسة التي يمكن أن ترفع أو تخفض التقدير.

أخيرًا ، لا يمكن أن تعمل الألغام المضادة للمركبات إلا مع البيانات المقدمة ، وهناك دائمًا خطر إدخال البيانات بشكل غير صحيح. أيضًا ، قد لا تكون المعلومات المتوفرة لديها محدثة - مما يجعل الألغام المضادة للمركبات غير موثوقة في أسواق العقارات سريعة التغير.

الخط السفلي

يروج كبار مزودي خدمات AVM للدقة والتغطية الشاملة وتوفير الوقت. تتعامل الألغام المضادة للمركبات في المتوسطات. لذلك فهي فعالة بشكل خاص عندما يكون مخزون الممتلكات عامًا جدًا. في المناطق التي بها مجموعة أكبر من الأنواع والأنماط ، قد تكون أقل دقة وفائدة.

بينما يتزايد استخدامها ، لم تحل الألغام المضادة للمركبات محل تقديرات التقييم البشري ، لأسباب ليس أقلها أن معظم مقرضي الرهن العقاري يطلبون تقييمًا مخصصًا للممتلكات ليتم تنفيذه شخصيًا بواسطة مثمن معتمد. بسبب المخاوف بشأن دقتها ، يقترح بعض المشاركين في الصناعة عرض نتائج من العديد من الألغام المضادة للمركبات كوسيلة للحصول على صورة أكثر اكتمالاً ولزيادة الثقة في تقاريرهم.

يسلط الضوء

  • نماذج التقييم الآلي (AVMs) هي نماذج تسعير قائمة على البرامج مستخدمة في سوق العقارات لتقييم العقارات.

  • يشمل موفرو AVM منصات تجارية مثل CoreLogic و Freddie Mac و Equifax ، بالإضافة إلى مواقع المستهلك المجانية مثل Zillow و Trulia.

  • تعد الألغام المضادة للمركبات أكثر كفاءة واتساقًا من المثمن البشري ، ولكنها أيضًا دقيقة فقط مثل البيانات التي تقف وراءها ، مما يعني أنها قد تكون قديمة أو غير صحيحة.