자동 평가 모델(AVM)

자동 평가 모델(AVM)이란 무엇입니까?

AVM(Automated Valuation Model)은 수학적 또는 통계적 모델링을 기존 자산 및 거래의 데이터베이스와 결합하여 부동산 가치를 계산하는 서비스에 대한 용어입니다. 대부분의 AVM은 동일한 시점에서 유사한 속성의 값을 비교합니다.

많은 감정평가사, 심지어 월스트리트 기관에서도 이러한 AVM을 사용하여 주거용 부동산을 평가합니다. 소비자용 AVM은 Zillow 및 Trulia와 같은 부동산 목록 사이트에도 존재합니다.

자동 평가 모델(AVM)은 어떻게 작동합니까?

AVM 보고서는 독점 알고리즘을 포함한 기술에 의해 구동되며 대출 기관과 대리인이 몇 초 안에 얻을 수 있습니다. 일반적으로 헤도닉 모델(통계적 회귀 분석의 한 유형)과 반복 판매 지수를 모두 포함하며, 가격 추정치를 생성하기 위해 가중치가 적용되고 분석됩니다. AVM에는 일반적으로 세금 평가자의 가치, 해당 부동산에 대한 모든 관련 정보(예: 판매 내역) 및 동종 부동산 판매에 대한 분석이 포함됩니다.

또한 모기지 및 주택 담보 대출에 대한 인수 지원, 재융자 결정을 지원하고 기관 투자 포트폴리오의 부동산 보유에 대한 표시와 같은 신용 위험 관리 활동 및 손실 완화를 지원하는 데 사용됩니다. AVM은 처음에 주거용 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되었지만 상업용 부동산을 비롯한 다른 유형으로 사용이 확대되었습니다.

AVM 제공업체는 부동산 중개인 및 브로커, 모기지 대출 기관, 주요 금융 기관을 비롯한 다양한 고객에게 서비스를 제공합니다. 주요 AVM 제공업체로는 연방 주택 융자 회사인 CoreLogic이 있습니다. ( 프레디 맥 ), VeroVALUE 및 Equifax. 일반인은 무료 소비자 부동산 사이트를 통해 사용할 수 있습니다.

Zillow의 인기 있는 웹 기반 부동산 평가 도구인 Zestimate는 AVM의 잘 알려진 유형 중 하나입니다.

부동산 자동 평가 모델(AVM)의 장단점

오늘날 널리 사용되고 있음에도 불구하고 AVM은 특히 전통적인 대면 평가와 비교하는 방법에 대해 약간의 논쟁을 촉발합니다.

AVM의 장점

물리적 평가보다 AVM을 사용하는 이점은 인간의 노력에 비해 자동화된 시스템의 이점과 유사합니다. 기본적으로 시간, 돈, 노력을 절약합니다. 그들은 몇 초 만에 수많은 계산과 비교를 할 수 있으며 부동산이나 이와 유사한 부동산을 보기 위해 물리적으로 차를 몰고 나갈 필요가 없습니다(“ coms ”는 부동산의 특정 부분을 평가하고 가격을 책정할 때 핵심 요소임).

이 모든 것이 자산 또는 여러 자산의 가치를 평가하는 비용을 낮춥니다. AVM은 전체 부동산 포트폴리오의 가치를 평가하는 데 특히 유용합니다. AVM은 일단 설정되면 적은 비용으로 운영할 수 있습니다.

더 저렴하고 빠를 뿐만 아니라 알고리즘은 사람의 실수나 불법 행위의 영향을 받지 않습니다. 객관적인 자동 기계로서 그들은 방정식에서 편향과 주관성을 제거합니다. 따라서 컴퓨터 프로그램이 해킹되거나 조작될 수는 있지만 사기나 고의적인 잘못된 가격 책정의 위험이 적습니다.

2017년 컨퍼런스 페이퍼, "자동 평가 모델(AVM): 멋진 신세계?" Krakow University of Economics의 George Andrew Matysiak은 이러한 모델의 장점과 단점을 설명하는 다른 연구를 참조했습니다. "공공 영역에서 상업적으로 이용 가능한 AVM의 정확성에 대한 확고하고 공정한 증거는 거의 없습니다."라고 이 보고서는 지적했습니다. "높은 평균 정확도 수준에도 불구하고 통계에 기반한 평가는 기준에서 크게 벗어났을 수 있으며 전문적인 판단에 의해 보강되어야 합니다."

AVM의 단점

AVM이 잘 작동하려면 대표하기에 충분한 양의 고품질 데이터가 필요합니다. 바로 여기에 취약점이 있습니다.

AVM에 대해 가장 자주 언급되는 단점은 가치를 결정할 때 자산의 실제 상태를 고려하지 않는다는 것입니다. 그것들은 정확할 수도 있고 정확하지 않을 수도 있는 평균적인 상태를 가정합니다. 그들은 상태의 세부 사항이나 변화를 기록할 수 없습니다.

비교 가능한 부동산 (comps)이나 기록에 거래 데이터 가 부족한 경우에는 어떻게 됩니까? 이러한 이유로 새로 지어진 속성은 특히 가치를 부여하기 어렵고 AVM은 문자 그대로 구성 요소로 사용할 무언가를 생각해내는 상상력이 부족한 경향이 있습니다. 그리고 AVM은 알려진 요인(역사적 기록)을 기반으로 작동하기 때문에 추정치를 높이거나 낮출 수 있는 무형 자산을 놓치게 됩니다.

마지막으로 AVM은 제공된 데이터로만 작동할 수 있으며 데이터가 잘못 입력될 위험이 항상 있습니다. 또한 보유하고 있는 정보가 최신 정보가 아닐 수 있으므로 빠르게 변화하는 부동산 시장에서 AVM을 신뢰할 수 없습니다.

결론

주요 AVM 제공업체는 정확성, 포괄적인 적용 범위 및 시간 절약을 자랑합니다. AVM은 평균을 다룹니다. 따라서 자산 스톡이 매우 일반적인 경우에 특히 효과적입니다. 더 넓은 범위의 유형과 스타일이 있는 지역에서는 덜 정확하고 유용할 수 있습니다.

AVM의 사용이 증가하는 동안 AVM은 인간의 평가 추정치를 대체하지 않았습니다. 특히 대부분의 모기지 대출 기관은 공인 감정인이 직접 부동산에 대한 맞춤형 평가를 수행해야 하기 때문입니다. 정확성에 대한 우려 때문에 일부 업계 참가자는 보다 완전한 그림을 얻고 보고서의 신뢰도를 높이는 방법으로 여러 AVM의 결과를 볼 것을 제안합니다.

##하이라이트

• 자동 평가 모델(AVM)은 부동산 시장에서 자산 가치를 평가하는 데 사용되는 소프트웨어 기반 가격 책정 모델입니다.

• AVM 제공업체에는 CoreLogic, Freddie Mac 및 Equifax와 같은 상용 플랫폼과 Zillow 및 Trulia와 같은 무료 소비자 사이트가 포함됩니다.

• AVM은 사람 평가자보다 더 효율적이고 일관성이 있지만 그 뒤에 있는 데이터만큼 정확하기 때문에 구식이거나 부정확할 수 있습니다.