Automatisert verdivurderingsmodell (AVM)
Hva er en automatisk verdivurderingsmodell (AVM)?
En automatisert verdivurderingsmodell (AVM) er en betegnelse på en tjeneste som kombinerer matematisk eller statistisk modellering med databaser over eksisterende eiendommer og transaksjoner for å beregne eiendomsverdier. De fleste AVM-er sammenligner verdiene til lignende eiendommer på samme tidspunkt.
Mange takstmenn, og til og med Wall Street- institusjoner, bruker disse AVM-ene til å verdsette boligeiendommer. Forbrukerklare AVM-er finnes også på eiendomsoppføringssider som Zillow og Trulia.
Hvordan fungerer automatiserte verdivurderingsmodeller (AVM)?
AVM-rapporter er drevet av teknologi, inkludert proprietære algoritmer, og kan fås på sekunder av långivere og agenter. De inneholder vanligvis både en hedonisk modell (en type statistisk regresjonsanalyse) og en gjentatt salgsindeks, som både vektes og analyseres for å generere prisestimatet. AVM-er inkluderer vanligvis ligningsmannens verdi, all relevant informasjon om den aktuelle eiendommen – for eksempel salgshistorikken – og en analyse av salget av lignende eiendommer.
De brukes også til å støtte underwriting for boliglån og boliglån, for refinansieringsbeslutninger, og for å hjelpe til med tapsredusering og kredittrisikostyringsaktiviteter, for eksempel merking til marked av eiendomsbeholdninger i institusjonelle investeringsporteføljer. Mens AVM-er opprinnelig ble brukt til å verdsette boligeiendom, har bruken utvidet seg til andre typer, inkludert næringseiendom.
AVM-leverandører tilbyr sine tjenester til en rekke kunder, inkludert eiendomsmeglere og meglere, pantelånere og store finansinstitusjoner. Ledende AVM-leverandører inkluderer CoreLogic, Federal Home Loan Mortgage Corp. ( Freddie Mac ), VeroVALUE og Equifax. Publikum kan bruke dem gjennom gratis nettsteder for forbrukereiendom.
Zillows populære nettbaserte eiendomsvurderingsverktøy, Zestimate, er en velkjent type AVM.
Fordeler og ulemper med automatiserte verdivurderingsmodeller (AVM) i eiendom
Til tross for deres utbredte bruk i dag, vekker AVM-er en viss debatt, spesielt om hvordan de sammenlignes med tradisjonelle personlige vurderinger.
Fordeler med AVM-er
Fordelene ved å bruke AVM-er fremfor fysiske vurderinger ligner fordelene til ethvert automatisert system fremfor menneskelig innsats. I utgangspunktet sparer de tid, penger og krefter. De kan foreta mange beregninger og sammenligninger på sekunder, og de trenger ikke å kjøre fysisk ut for å se en eiendom eller lignende eiendommer (« komps » er en nøkkelfaktor når man vurderer og priser en bestemt eiendom).
Alt dette reduserer kostnadene ved å verdsette en eiendom eller flere eiendommer. AVM-er er spesielt nyttige for å vurdere verdien av en hel eiendomsportefølje. Når den er satt opp, kan AVM-er betjenes med små kostnader.
I tillegg til å være billigere og raskere, er algoritmer ikke gjenstand for menneskelige feil – eller mishandling. Som objektive automater fjerner de skjevheter og subjektivitet fra ligningen. Derfor er det mindre risiko for svindel eller bevisst feilprising – selv om dataprogrammer selvfølgelig kan hackes eller manipuleres.
En konferanseartikkel fra 2017, "Automatiserte verdivurderingsmodeller (AVMs): en modig ny verden?" av George Andrew Matysiak fra Krakow University of Economics, refererte til andre studier for å adressere styrkene og manglene ved disse modellene. "Det er lite harde upartiske bevis på nøyaktigheten til kommersielt tilgjengelige AVM-er i det offentlige domene," bemerket avisen. "Til tross for høye gjennomsnittlige nøyaktighetsnivåer, kan statistisk baserte verdivurderinger være langt utenfor merket og må forsterkes med profesjonell vurdering."
Ulemper med AVM-er
For at en AVM skal fungere godt, trenger den data av høy kvalitet i nok mengde til å være representativ. Det er der dens sårbarhet ligger.
Den oftest siterte ulempen mot AVM-er er at de ikke (og kan ikke) ta hensyn til eiendommens faktiske tilstand ved å fastsette verdien. De antar bare en gjennomsnittlig tilstand, som kanskje er nøyaktig eller ikke. De kan ikke merke seg detaljer eller variasjoner i tilstanden.
AVM-er er gode på sammenligninger, men hva om det er mangel på sammenlignbare eiendommer (komps) eller transaksjonsdata registrert? Av denne grunn er nybygde eiendommer spesielt tøffe å verdsette, og AVM-er, som er ganske bokstavelige, har en tendens til å mangle fantasien til å komme opp med noe å tjene som comps. Og fordi en AVM fungerer basert på kjente faktorer – den historiske rekorden – går den glipp av immaterielle eiendeler som kan heve eller senke et estimat.
Til slutt kan en AVM kun fungere med de dataene den er gitt, og det er alltid fare for at data legges inn feil. Det kan også hende at informasjonen den har ikke er oppdatert – noe som gjør AVM-er upålitelige i raskt skiftende eiendomsmarkeder.
Bunnlinjen
Store AVM-leverandører viser sin nøyaktighet, omfattende dekning og tidsbesparelser. AVM handler i gjennomsnitt. Så de er spesielt effektive der eiendomsbeholdningen er veldig generisk. I regioner med et større utvalg av typer og stiler kan de være mindre nøyaktige og nyttige.
Mens bruken deres øker, har ikke AVM-er fortrengt menneskelige verdsettelsesestimater, ikke minst fordi de fleste pantelånere krever en tilpasset takst av en eiendom som skal utføres personlig av en sertifisert takstmann. På grunn av bekymringer for nøyaktigheten deres, foreslår noen bransjedeltakere å se resultater fra flere AVM-er som en måte å få et mer fullstendig bilde og øke tilliten til rapportene deres.
##Høydepunkter
– Automatiserte verdsettelsesmodeller (AVM) er programvarebaserte prismodeller som brukes i eiendomsmarkedet for å verdsette eiendommer.
AVM-leverandører inkluderer kommersielle plattformer som CoreLogic, Freddie Mac og Equifax, samt gratis forbrukersider som Zillow og Trulia.
AVM-er er mer effektive og konsistente enn en menneskelig takstmann, men de er også bare så nøyaktige som dataene bak dem, noe som betyr at de kan være utdaterte eller feilaktige.
