नकारात्मक अंक
नकारात्मक बिंदु क्या हैं?
नकारात्मक अंक अनिवार्य रूप से छूट हैं जो उधारदाताओं को अचल संपत्ति दलालों या उधारकर्ताओं को भुगतान करते हैं ताकि उन्हें उनके द्वारा जारी किए गए बंधक पर बंद करने में मदद मिल सके। यह प्रणाली कुछ योग्य उधारकर्ताओं को अनुमति देती है, जो अन्यथा समापन लागत और निपटान शुल्क का खर्च वहन नहीं कर सकते , एक घर खरीदने में सक्षम होने के लिए - आमतौर पर ऋण के जीवन पर उच्च ब्याज दर का भुगतान करने के बदले में।
नकारात्मक अंक आमतौर पर मूल ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में या आधार अंक (बीपीएस) के संदर्भ में व्यक्त किए जाते हैं। उनकी तुलना d iscount पॉइंट से की जा सकती है,. जिन्हें क्लोजिंग पॉइंट भी कहा जाता है, जिन्हें उधारकर्ताओं द्वारा गिरवी की अवधि में अपनी मासिक लागत कम करने के लिए प्री-पेड ब्याज के रूप में अग्रिम रूप से खरीदा जाता है।
नकारात्मक बिंदुओं को समझना
नकारात्मक बिंदु दो सामान्य रूपों में से एक में आते हैं: दलालों और सीधे उधारकर्ताओं के लिए। एक बंधक दलाल को भुगतान की गई छूट को उपज स्प्रेड प्रीमियम (वाईएसपी) के रूप में जाना जाता है और यह बंधक दलाल के मुआवजे का हिस्सा है।
जब छूट एक उधारकर्ता क्रेडिट है, तो इसका उपयोग कुछ ऋण निपटान या समापन लागतों को चुकाने के लिए किया जा सकता है । ऋणात्मक बिंदुओं का यह उधारकर्ता-उपयोग नो-कॉस्ट मॉर्गेज के रूप में जाना जाता है ।
उधारकर्ता को जमा की गई राशि निपटान लागत से अधिक नहीं हो सकती है और डाउन पेमेंट का हिस्सा नहीं हो सकती है। नकारात्मक बिंदुओं का उपयोग कुछ गैर-आवर्ती समापन लागतों को कवर करने के लिए किया जा सकता है, जैसे कि बैंक और शीर्षक शुल्क, लेकिन इसका उपयोग ब्याज या संपत्ति कर जैसे आवर्ती खर्चों को निधि देने के लिए नहीं किया जा सकता है ।
नेगेटिव पॉइंट के फायदे और नुकसान
नकारात्मक बिंदु उधारकर्ताओं के लिए एक बंधक प्राप्त करने के लिए निपटान लागत का भुगतान करने के लिए बहुत कम या कोई पैसा नहीं देते हैं। हालांकि, नकारात्मक बिंदुओं का उपयोग करने का अर्थशास्त्र उधारकर्ता के समय क्षितिज पर निर्भर करता है।
ब्याज दर के बदले अग्रिम लागतों से बचना किफायती हो सकता है - नकारात्मक बिंदुओं वाले कई बंधक ऋण के जीवन पर ब्याज की उच्च दर वहन करेंगे। यदि, दूसरी ओर, उधारकर्ता एक विस्तारित अवधि के लिए बंधक रखने का इरादा रखता है, तो संभवतः कम ब्याज दर के बदले में अग्रिम निपटान लागत का भुगतान करना अधिक किफायती है।
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नकारात्मक बिंदुओं का उदाहरण
बंधक पर नकारात्मक अंक लगाने से ब्याज दर बढ़ जाती है लेकिन समापन लागत कम हो सकती है। यदि कोई उधारकर्ता एक नकारात्मक बिंदु को स्वीकार करता है, तो ऋणदाता ऋण की निश्चित ब्याज दर को 0.25% बढ़ा सकता है, लेकिन उधारकर्ता को ऋण का 1% समापन लागत के खिलाफ क्रेडिट के रूप में दे सकता है।
उदाहरण के लिए, एक उधारकर्ता $200,000 के 20% डाउन पेमेंट के साथ घर खरीदने के लिए $1,000,000 का बंधक ऋण चाहता है। 5% ब्याज दर और दो नकारात्मक बिंदुओं वाले ऋण के लिए एक उद्धरण से ऋण की समापन लागत ($1,000,000 x 2% = $20,000) पर लागू होने के लिए $20,000 की छूट मिलेगी।
एक ही घर की खरीद राशि के लिए अधिक पारंपरिक ऋण संरचना 4% ब्याज पर ऋण और एक बिंदु नीचे भुगतान हो सकती है । इस ऋण के साथ, कम ब्याज दर है, लेकिन इसके लिए उधारकर्ता को $10,000 का डाउन पेमेंट देना होगा।
विशेष ध्यान
सौदे पर उनके कमीशन के बारे में अधिक चिंतित हो सकते हैं । अतीत में, दलालों को बंधक को चिह्नित करने और ऋण की दलाली के लिए मुआवजे के रूप में नकारात्मक बिंदुओं से उत्पन्न राशि को रखने के लिए जाना जाता है ।
शोधकर्ताओं ने पाया है कि बंधक दलालों द्वारा अर्जित मार्कअप सकारात्मक बिंदु ऋणों की तुलना में नकारात्मक बिंदु ऋण पर लगातार अधिक था। सदी के मोड़ पर द मॉर्गेज प्रोफेसर द्वारा किए गए एक अध्ययन में पाया गया कि ऋणदाता द्वारा 6% प्लस 3 अंक पर उद्धृत ऋण पर, उधारकर्ता को मार्कअप 1 प्रतिशत अंक था। लेकिन, 7% और माइनस 2.25 अंक पर उद्धृत ऋणों पर, ब्रोकर का मार्कअप 2.375 अंक था।
योग्य होमबॉयर्स को नकारात्मक बिंदु कार्यक्रमों के बारे में पता होना चाहिए और सक्रिय रूप से अपने ब्रोकर से पूछना चाहिए कि उनकी फीस संरचना क्या है। याद रखें कि ऋणात्मक बिंदु ऋण के जीवन पर भुगतान किए गए बंधक ब्याज की कुल लागत को भी बढ़ाएंगे, समापन लागत छूट की भरपाई के लिए मासिक भुगतान में वृद्धि करेंगे।
तल - रेखा
हो सकता है कि आपको सही घर मिल गया हो, लेकिन अग्रिम नकद आवश्यकताओं की कमी हो। बंधक और इसलिए घर को सुरक्षित करने में आपकी मदद करने के लिए ऋणदाता द्वारा नकारात्मक बिंदुओं की पेशकश की जा सकती है।
##हाइलाइट
ऋणी जो ऋणात्मक बिंदुओं के माध्यम से सहायता प्राप्त करते हैं, हालांकि, ऋण के जीवन पर उच्च ब्याज दर का भुगतान करना होगा।
आपके पास नकारात्मक समापन लागत हो सकती है, जिसका अर्थ है कि आप आवश्यकता से अधिक प्राप्त कर रहे हैं।
नकारात्मक बिंदु कुछ उधारदाताओं द्वारा योग्य उधारकर्ताओं या बंधक दलालों को बंद करने के अग्रिम बोझ को कम करने के लिए दी जाने वाली लागत छूट को बंद कर रहे हैं।
ऋणात्मक-ऋणात्मक बिंदुओं का उधारकर्ता-उपयोग नो-कॉस्ट मॉर्गेज के रूप में भी जाना जाता है।
इन छूटों का उद्देश्य कुछ होमबॉयर्स को बंद करने के लिए पर्याप्त नकदी के साथ आने में मदद करना है, जो कि निषेधात्मक रूप से महंगा हो सकता है।
##सामान्य प्रश्न
क्या आपके पास नकारात्मक समापन लागत हो सकती है?
यदि ऋणदाता वास्तव में आवश्यक से अधिक वित्त की पेशकश करता है, तो आपके पास नकारात्मक समापन लागत हो सकती है, इसलिए आपको वास्तव में नकद प्राप्त होगा। हालाँकि, ध्यान रखें कि यद्यपि आपको एक बड़ी राशि अग्रिम रूप से प्राप्त होती है, आप लंबी अवधि में अधिक राशि पर ब्याज के कारण अधिक भुगतान कर सकते हैं।
एक बंधक पर अंक क्या हैं?
बंधक पर कम ब्याज दर प्राप्त करने के लिए अंकों का अग्रिम भुगतान किया जाता है। उनकी गणना ऋण राशि के संबंध में की जाती है, और प्रत्येक बिंदु ऋण राशि के एक प्रतिशत के बराबर होता है।
एक बंधक पर नकारात्मक बिंदुओं का क्या अर्थ है?
एक बंधक पर नकारात्मक बिंदु तब होते हैं जब ऋणदाता कुछ अग्रिम समापन लागतों में छूट देगा। यह "बिक्री" सुनिश्चित करने के लिए किया जाता है जो उधारकर्ता एक बंधक निकाल रहा है। ये बिंदु घर खरीदारों के लिए विशेष रूप से उपयोगी हैं जिनके पास बंधक को संभालने के लिए मासिक आय हो सकती है लेकिन अग्रिम भुगतान के लिए नकद भंडार उपलब्ध नहीं है।
