Puntos negativos
¿Qué son los puntos negativos?
Los puntos negativos son esencialmente reembolsos que los prestamistas pagan a los corredores de bienes raíces oa los prestatarios para ayudarlos a pagar el cierre de las hipotecas que emiten. Este sistema permite que algunos prestatarios calificados, que de otro modo no podrían pagar los costos de cierre y las tarifas de liquidación, puedan comprar una casa, generalmente a cambio de pagar una tasa de interés más alta durante la vigencia del préstamo.
Los puntos negativos generalmente se expresan como un porcentaje del monto principal del préstamo o en términos de puntos básicos (BPS). Se pueden comparar con los puntos de descuento,. también llamados puntos de cierre, que los prestatarios compran por adelantado como interés prepago para reducir su costo mensual durante el plazo de la hipoteca.
Comprender los puntos negativos
Los puntos negativos vienen en una de dos formas generales: para los corredores y para los prestatarios directamente. Los reembolsos pagados a un corredor hipotecario se conocen como primas de margen de rendimiento (YSP) y son parte de la compensación del corredor hipotecario.
Cuando el reembolso es un crédito del prestatario, se puede usar para sufragar algunos costos de liquidación o cierre del préstamo. Este uso por parte del prestatario de los puntos negativos se conoce como hipoteca sin coste.
El monto acreditado al prestatario no puede exceder los costos de liquidación y no puede ser parte del pago inicial. Los puntos negativos se pueden usar para cubrir algunos costos de cierre no recurrentes, como los cargos bancarios y de título,. pero no se pueden usar para financiar gastos recurrentes, como intereses o impuestos sobre la propiedad.
Ventajas y desventajas de los puntos negativos
Los puntos negativos brindan una forma para que los prestatarios con poco o ningún dinero paguen los costos de liquidación para obtener una hipoteca. Sin embargo, la economía de usar puntos negativos depende del horizonte de tiempo del prestatario.
Si el prestatario tiene la intención de mantener la hipoteca por un período corto, puede ser económico evitar los costos iniciales a cambio de una tasa de interés relativamente más alta : muchas hipotecas con puntos negativos tendrán una tasa de interés más alta durante la vigencia del préstamo. Si, por el contrario, el prestatario tiene la intención de mantener la hipoteca durante un período prolongado, probablemente sea más económico pagar los costos de liquidación por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja.
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Ejemplo de puntos negativos
La aplicación de puntos negativos a una hipoteca aumenta la tasa de interés pero puede reducir los costos de cierre. Si un prestatario acepta un punto negativo, el prestamista podría aumentar la tasa de interés fija del préstamo en un 0,25 % pero otorgar al prestatario el 1 % del préstamo como crédito contra los costos de cierre.
Por ejemplo, un prestatario busca un préstamo hipotecario de $1,000,000 para comprar una casa con un pago inicial del 20% de $200,000. Una cotización para un préstamo con una tasa de interés del 5 % y dos puntos negativos generaría un reembolso de $20 000 para aplicar a los costos de cierre del préstamo ($1 000 000 x 2 % = $20 000).
La estructura de préstamo más tradicional por el mismo monto de compra de vivienda podría ser un préstamo al 4% de interés y un pago inicial de un punto. Con este préstamo, hay una tasa de interés más baja, pero requiere que el prestatario pague un pago inicial de $10,000.
Consideraciones Especiales
Algunos corredores de hipotecas pueden no informar a los consumidores sobre la disponibilidad de préstamos con puntos negativos y pueden estar más preocupados por su comisión en el trato. En el pasado, se sabía que los corredores aumentaban las hipotecas y se quedaban con la cantidad generada de los puntos negativos como compensación por la intermediación del préstamo.
Los investigadores han descubierto que los márgenes ganados por los corredores hipotecarios fueron persistentemente más altos en los préstamos con puntos negativos que en los préstamos con puntos positivos. Un estudio realizado por The Mortgage Professor a principios de siglo descubrió que en los préstamos cotizados por el prestamista al 6 % más 3 puntos, el margen de beneficio para el prestatario era de 1 punto porcentual. Pero, en los préstamos que se cotizaron al 7% y menos 2,25 puntos, el margen de beneficio del corredor fue de 2,375 puntos.
Los compradores de vivienda elegibles deben conocer los programas de puntos negativos y preguntar activamente a su corredor cuál es su estructura de tarifas. Recuerde que los puntos negativos también aumentarán el costo total de los intereses hipotecarios pagados durante la vida del préstamo, aumentando los pagos mensuales para compensar el reembolso del costo de cierre.
La línea de fondo
Es posible que haya encontrado la casa perfecta pero no tenga los requisitos de efectivo por adelantado. El prestamista puede ofrecer puntos negativos para ayudarlo a asegurar la hipoteca y, por lo tanto, la casa.
Reflejos
Los prestatarios que reciben asistencia a través de puntos negativos, sin embargo, tendrán que pagar una tasa de interés más alta durante la vigencia del préstamo.
Puede tener costos de cierre negativos, lo que significa que está recibiendo más de lo necesario.
Los puntos negativos son los reembolsos de costos de cierre ofrecidos por algunos prestamistas a prestatarios calificados o agentes hipotecarios para reducir la carga inicial del cierre.
El prestatario-uso de puntos negativos también se conoce como una hipoteca sin costo.
Estos reembolsos están destinados a ayudar a ciertos compradores de viviendas a obtener suficiente efectivo para el cierre, lo que puede ser prohibitivamente costoso.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Puede tener costos de cierre negativos?
Puede tener costos de cierre negativos si el prestamista ofrece financiar más de lo que realmente se requiere, por lo que en realidad recibirá efectivo. Sin embargo, tenga en cuenta que aunque reciba una gran cantidad por adelantado, es posible que pague más a largo plazo debido a los intereses de una cantidad mayor.
¿Qué son los puntos en una hipoteca?
Los puntos se pagan por adelantado para recibir una tasa de interés más baja en la hipoteca. Se calculan en relación con el monto del préstamo, y cada punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo.
¿Qué significan los puntos negativos en una hipoteca?
Los puntos negativos en una hipoteca son cuando el prestamista reembolsará algunos de los costos iniciales de cierre. Esto se hace para garantizar la "venta" que es el prestatario tomando una hipoteca. Estos puntos son especialmente útiles para los compradores de viviendas que pueden tener los ingresos mensuales para manejar una hipoteca pero no tienen las reservas de efectivo disponibles para un pago por adelantado.
