负分

什么是负分？

负分本质上是贷方支付给房地产经纪人或借款人的回扣，以帮助他们支付关闭他们发行的抵押贷款的费用。该系统允许一些合格的借款人，他们原本无法负担过户费用和结算费用的费用，能够购买房屋——通常是为了在贷款期限内支付更高的利率。

负点通常表示为本金贷款金额的百分比，或以基点(BPS) 的形式表示。它们可以与d iscount points （也称为收盘点）进行对比，后者是借款人预先购买的预付利息，以降低其在抵押贷款期限内的每月成本。

了解负面因素

负分有两种一般形式之一：经纪人和直接借款人。支付给抵押贷款经纪人的回扣被称为收益率差价溢价(YSP)，是抵押贷款经纪人补偿的一部分。

当回扣为借款人信用时，可用于支付部分贷款结算或结算费用。这种使用负积分的借款人被称为无成本抵押贷款。

贷记给借款人的金额不得超过结算成本，也不能作为首付的一部分。负分可用于支付一些非经常性结算费用，例如银行和产权费用，但不能用于支付利息或财产税等经常性费用。

##负分的优缺点

负分为没有钱或没有钱的借款人提供了一种方式来支付结算费用以获得抵押贷款。然而，使用负点的经济性取决于借款人的时间范围。

如果借款人打算短期持有抵押贷款，避免前期成本以换取相对较高的利率可能是经济的——许多负点抵押贷款将在贷款期限内承担更高的利率。另一方面，如果借款人打算长期持有抵押贷款，则支付前期结算成本以换取较低的利率可能更经济。

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负点示例

对抵押贷款应用负积分会提高利率，但可以降低交易成本。如果借款人接受一个负分，贷方可以将贷款的固定利率提高 0.25%，但给予借款人 1% 的贷款作为结算成本的抵免。

例如，借款人寻求 1,000,000 美元的抵押贷款以购买 20% 的首付 200,000 美元的房屋。 5% 利率和两个负点的贷款报价将产生 20,000 美元的回扣，用于支付贷款的结算成本（1,000,000 美元 x 2% = 20,000 美元）。

对于相同的购房金额，更传统的贷款结构可能是 4% 利息和 1 个点首付的贷款。有了这笔贷款，利率较低，但需要借款人支付 10,000 美元的首付。

特别注意事项

一些抵押贷款经纪人可能不会告诉消费者负点贷款的可用性，并且可能更关心他们的交易佣金。过去，众所周知，经纪人会加价抵押贷款并将负点产生的金额作为中介贷款的补偿。

研究人员发现，抵押贷款经纪人在负点贷款上赚取的加价一直高于正点贷款。 The Mortgage Professor 在世纪之交进行的一项研究发现，贷方报价为 6% 加 3 个百分点的贷款，对借款人的加价为 1 个百分点。但是，对于以 7% 和负 2.25 点报价的贷款，经纪人的加价为 2.375 点。

符合条件的购房者应该了解负面积分计划，并积极询问他们的经纪人他们的费用结构是什么。请记住，负积分也会提高在贷款期限内支付的抵押贷款利息的总成本，增加每月还款额以补偿结算成本回扣。

底线

您可能已经找到了完美的房子，但缺乏前期现金要求。贷方可以提供负分，以帮助您获得抵押贷款和房屋。

＃＃强调

但是，通过负积分获得援助的借款人将不得不在贷款期限内支付更高的利率。
您可能会有负结算成本，这意味着您收到的超出了必要的金额。
负面因素是一些贷方向合格借款人或抵押贷款经纪人提供的关闭成本回扣，以减少关闭的前期负担。
借款人使用负积分也称为免费抵押贷款。
这些回扣旨在帮助某些购房者拿出足够的现金来完成交易，这可能会非常昂贵。

＃＃常问问题

你能有负结算成本吗？

如果贷方提供的融资超出实际需要，您可能会产生负结算成本，因此您实际上会收到现金。但是请记住，尽管您预先收到大量款项，但从长远来看，您可能会支付更多费用，因为您需要支付更多金额的利息。

什么是抵押贷款积分？

提前支付积分是为了获得较低的抵押贷款利率。它们是根据贷款金额计算的，每个点等于贷款金额的百分之一。

负分对抵押贷款意味着什么？

抵押贷款的负面因素是贷方将退还一些前期关闭成本。这样做是为了确保借款人获得抵押贷款的“销售”。这些积分对于可能有每月收入来处理抵押贷款但没有可用于预付款的现金储备的购房者特别有用。