punkty ujemne
Co to są punkty ujemne?
Negatywne punkty to zasadniczo rabaty,. które pożyczkodawcy płacą pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub kredytobiorcom, aby pomóc im w sfinalizowaniu wystawionych przez nich kredytów hipotecznych. System ten umożliwia niektórym kwalifikowanym kredytobiorcom, którzy w innym przypadku nie mogliby sobie pozwolić na pokrycie kosztów zamknięcia i opłat rozliczeniowych, zakup domu – zwykle w zamian za spłatę wyższej stopy procentowej przez cały okres kredytowania.
Punkty ujemne są zwykle wyrażane jako procent kwoty głównej pożyczki lub w postaci punktów bazowych (BPS). Można je porównać z punktami rabatowymi,. zwanymi również punktami zamknięcia, które są kupowane z góry jako przedpłacone odsetki przez kredytobiorców, aby obniżyć ich miesięczny koszt w okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Zrozumienie punktów ujemnych
Punkty ujemne występują w jednej z dwóch ogólnych form: dla brokerów i bezpośrednio dla pożyczkobiorców. Rabaty wypłacane brokerowi kredytów hipotecznych są znane jako premie za spready (YSP) i są częścią wynagrodzenia brokera kredytów hipotecznych.
Jeśli rabat jest kredytem pożyczkobiorcy, można go wykorzystać do pokrycia niektórych kosztów rozliczenia pożyczki lub zamknięcia. To wykorzystanie punktów ujemnych przez kredytobiorcę jest znane jako bezpłatny kredyt hipoteczny.
Kwota przelana na kredytobiorcę nie może przekraczać kosztów rozliczenia i nie może stanowić części zadatku. Punkty ujemne można wykorzystać do pokrycia niektórych jednorazowych kosztów zamknięcia, takich jak opłaty bankowe i tytuł,. ale nie można ich używać do finansowania powtarzających się wydatków, takich jak odsetki lub podatek od nieruchomości.
Zalety i wady punktów ujemnych
Punkty ujemne umożliwiają kredytobiorcom, którzy mają niewiele pieniędzy lub nie mają ich wcale, na opłacenie kosztów rozliczenia w celu uzyskania kredytu hipotecznego. Ekonomia wykorzystania punktów ujemnych zależy jednak od horyzontu czasowego pożyczkobiorcy.
Jeśli kredytobiorca zamierza zatrzymać kredyt hipoteczny przez krótki okres, ekonomicznie może być uniknięcie kosztów początkowych w zamian za stosunkowo wyższą stopę procentową — wiele kredytów hipotecznych z ujemnymi punktami będzie nosić wyższe oprocentowanie przez cały okres kredytowania. Z drugiej strony, jeśli kredytobiorca zamierza utrzymać kredyt hipoteczny przez dłuższy czas, prawdopodobnie bardziej opłacalne jest uiszczenie z góry kosztów rozliczenia w zamian za niższą stopę procentową.
TTT
Przykład punktów ujemnych
Zastosowanie punktów ujemnych do kredytu hipotecznego zwiększa oprocentowanie, ale może obniżyć koszty zamknięcia. Jeśli pożyczkobiorca zaakceptuje jeden punkt ujemny, pożyczkodawca może podnieść stałą stopę procentową pożyczki o 0,25%, ale dać pożyczkobiorcy 1% pożyczki jako kredyt na pokrycie kosztów zamknięcia.
Na przykład pożyczkobiorca stara się o pożyczkę hipoteczną w wysokości 1 000 000 USD na zakup domu z 20% zaliczką w wysokości 200 000 USD. Wycena pożyczki z oprocentowaniem 5% i dwoma punktami ujemnymi przyniosłaby rabat w wysokości 20 000 USD na pokrycie kosztów zamknięcia pożyczki (1 000 000 USD x 2% = 20 000 USD).
Bardziej tradycyjna struktura pożyczki na tę samą kwotę zakupu domu może być pożyczką z oprocentowaniem 4% i obniżką o jeden punkt. W przypadku tej pożyczki oprocentowanie jest niższe, ale wymaga ona od pożyczkobiorcy zapłacenia zaliczki w wysokości 10 000 USD.
Uwagi specjalne
Niektórzy pośrednicy hipoteczni mogą nie informować konsumentów o dostępności kredytów z ujemnymi punktami i mogą być bardziej zaniepokojeni swoją prowizją od transakcji. W przeszłości brokerzy byli znani z naliczania kredytów hipotecznych i zatrzymywania kwoty wygenerowanej z ujemnych punktów jako rekompensaty za pośrednictwo w pożyczce.
Naukowcy odkryli, że marże uzyskane przez pośredników hipotecznych były stale wyższe w przypadku kredytów o ujemnym punkcie niż w przypadku kredytów o dodatnim punkcie. Badanie przeprowadzone przez The Mortgage Professor na przełomie wieków wykazało, że w przypadku pożyczek, które pożyczkodawca podał na 6% plus 3 punkty, marża dla pożyczkobiorcy wynosiła 1 punkt procentowy. Jednak w przypadku pożyczek, które były notowane na poziomie 7% i minus 2,25 punktu, marża brokera wynosiła 2,375 punktu.
Kwalifikujący się nabywcy domów powinni być świadomi istnienia programów punktów ujemnych i aktywnie pytać swojego brokera, jaka jest ich struktura opłat. Pamiętaj, że punkty ujemne podniosą również całkowity koszt odsetek od kredytu hipotecznego spłacanych przez cały okres trwania pożyczki, zwiększając miesięczne raty w celu zrekompensowania rabatu na koszt zamknięcia.
Podsumowanie
Być może znalazłeś idealny dom, ale brakuje Ci gotówki z góry. Ujemne punkty mogą być oferowane przez pożyczkodawcę, aby pomóc Ci zabezpieczyć hipotekę, a tym samym dom.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Kredytobiorcy, którzy otrzymują pomoc poprzez punkty ujemne, będą jednak musieli płacić wyższe oprocentowanie przez cały okres kredytowania.
Możesz mieć ujemne koszty zamknięcia, co oznacza, że otrzymujesz więcej niż to konieczne.
Negatywne punkty to rabaty na koszty zamknięcia oferowane przez niektórych pożyczkodawców kwalifikowanym kredytobiorcom lub pośrednikom hipotecznym w celu zmniejszenia obciążenia z góry związanego z zamknięciem.
Wykorzystanie punktów ujemnych przez kredytobiorcę jest również znane jako bezkosztowa hipoteka.
Te rabaty mają na celu pomóc niektórym nabywcom domów w zdobyciu wystarczającej ilości gotówki na zamknięcie, co może być zbyt drogie.
##FAQ
Czy możesz mieć ujemne koszty zamknięcia?
Możesz mieć ujemne koszty zamknięcia, jeśli pożyczkodawca zaoferuje sfinansowanie więcej niż jest to faktycznie wymagane, więc faktycznie otrzymasz gotówkę. Należy jednak pamiętać, że chociaż otrzymujesz dużą kwotę z góry, w dłuższej perspektywie możesz zapłacić więcej ze względu na odsetki od większej kwoty.
Czym są punkty na hipotece?
Punkty są płacone z góry, aby uzyskać niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego. Są one naliczane w stosunku do kwoty pożyczki, a każdy punkt to jeden procent kwoty pożyczki.
Co oznaczają punkty ujemne na hipotece?
Negatywne punkty na hipotece są wtedy, gdy pożyczkodawca obniży niektóre z góry koszty zamknięcia. Ma to na celu zapewnienie „sprzedaży”, czyli kredytobiorcy zaciągającego kredyt hipoteczny. Punkty te są szczególnie przydatne dla nabywców domów, którzy mogą mieć miesięczny dochód na obsługę kredytu hipotecznego, ale nie mają rezerw gotówkowych na płatność z góry.
