Negativa poäng
Vad är negativa poäng?
Negativa poäng är i huvudsak rabatter som långivare betalar till fastighetsmäklare eller låntagare för att hjälpa dem att ha råd att stänga av bolån som de utfärdar. Detta system gör det möjligt för vissa kvalificerade låntagare, som annars inte hade råd med utgifterna för stängningskostnader och avvecklingsavgifter, att kunna köpa en bostad - vanligtvis i utbyte mot att betala en högre ränta under lånets löptid.
Negativa poäng uttrycks vanligtvis som en procentandel av det huvudsakliga lånebeloppet, eller i termer av räntepunkter (BPS). De kan jämföras med d iscount-poäng,. även kallade slutpoäng, som köps i förskott som förbetald ränta av låntagare för att sänka sin månadskostnad under bolånets löptid.
Förstå negativa poäng
Negativa poäng kommer i en av två generella former: till mäklare och till låntagare direkt. Rabatter som betalas ut till en bolånemäklare kallas avkastningspremier (YSP) och är en del av bolånemäklarens ersättning.
När rabatten är en låntagarkredit kan den användas för att täcka vissa låneavvecklings- eller stängningskostnader. Denna låntagare-användning av negativa poäng är känd som en kostnadsfri inteckning.
Det belopp som krediteras låntagaren får inte överstiga avvecklingskostnaderna och kan inte vara en del av handpenningen. Negativa poäng kan användas för att täcka vissa engångskostnader, såsom bank- och fastighetsavgifter,. men kan inte användas för att finansiera återkommande utgifter såsom räntor eller fastighetsskatt.
Fördelar och nackdelar med negativa poäng
Negativa poäng ger låntagare med små eller inga pengar ett sätt att betala avvecklingskostnaderna för att få ett bolån. Ekonomin med att använda negativa poäng beror dock på låntagarens tidshorisont.
Om låntagaren har för avsikt att hålla bolånet under en kort period kan det vara ekonomiskt att undvika förskottskostnader i utbyte mot en relativt högre ränta — många bolån med negativa poäng kommer att ha en högre ränta under lånets löptid. Om låntagaren å andra sidan har för avsikt att hålla bolånet under en längre period är det troligen mer ekonomiskt att betala förskottsavvecklingskostnader i utbyte mot en lägre ränta.
TTT
Exempel på negativa poäng
Att lägga negativa poäng på ett bolån ökar räntan men kan minska stängningskostnaderna. Om en låntagare accepterar en negativ poäng, kan långivaren höja lånets fasta ränta med 0,25% men ge låntagaren 1% av lånet som en kredit mot stängningskostnader.
Till exempel söker en låntagare ett hypotekslån på 1 000 000 USD för att köpa ett hem med en handpenning på 20 % på 200 000 USD. En offert för ett lån med en ränta på 5 % och två negativa punkter skulle ge en rabatt på 20 000 USD att tillämpa på lånets avslutande kostnader (1 000 000 USD x 2 % = 20 000 USD).
Den mer traditionella lånestrukturen för samma bostadsköpsbelopp kan vara ett lån till 4 % ränta och en poängs handpenning. Med detta lån är det en lägre ränta, men det kräver att låntagaren betalar en handpenning på 10 000 dollar.
Särskilda överväganden
Vissa bolånemäklare kanske inte berättar för konsumenterna om tillgången på lån med negativa poäng och kan vara mer oroade över deras provision på affären. Tidigare har mäklare varit kända för att markera bolån och behålla det belopp som genereras från negativa punkter som kompensation för att förmedla lånet.
Forskare har funnit att påslagen intjänade av bolånemäklare var ständigt högre på negativa poänglån än på positiva poänglån. En studie gjord av The Mortgage Professor vid sekelskiftet fann att på lån som långivaren noterade till 6 % plus 3 poäng var påslaget till låntagaren 1 procentenhet. Men på lån som noterades till 7 % och minus 2,25 poäng var mäklarens påslag 2,375 poäng.
Berättigade bostadsköpare bör vara medvetna om negativa poängprogram och aktivt fråga sin mäklare vad deras avgiftsstruktur är. Kom ihåg att negativa poäng också kommer att höja den totala kostnaden för bolåneräntan som betalas under lånets löptid, vilket ökar de månatliga betalningarna för att kompensera för den avslutande kostnadsrabatten.
Poängen
Du kanske har hittat det perfekta huset men saknar kontantkraven i förväg. Negativa poäng kan erbjudas av långivaren för att hjälpa dig att säkra bolånet och därmed huset.
Höjdpunkter
– Låntagare som får assistans via negativa poäng kommer dock att få betala en högre ränta under lånets löptid.
– Du kan ha negativa stängningskostnader, vilket gör att du får mer än nödvändigt.
- Negativa punkter är stängningsrabatter som erbjuds av vissa långivare till kvalificerade låntagare eller bolånemäklare för att minska bördan i förväg med att stänga.
– Låntagarens användning av negativa poäng är också känd som ett kostnadsfritt bolån.
– Dessa rabatter är avsedda att hjälpa vissa bostadsköpare att komma på tillräckligt med kontanter för att stänga, vilket kan vara oöverkomligt dyrt.
Vanliga frågor
Kan du ha negativa slutkostnader?
Du kan ha negativa stängningskostnader om långivaren erbjuder sig att finansiera mer än vad som faktiskt krävs, så du får faktiskt kontanter. Kom dock ihåg att även om du får ett stort belopp i förskott, kan du betala mer i det långa loppet på grund av ränta på ett större belopp.
Vad är poäng på ett bolån?
Poäng betalas i förskott för att få en lägre ränta på bolånet. De beräknas i förhållande till lånebeloppet, och varje poäng motsvarar en procent av lånebeloppet.
Vad betyder negativa poäng på ett bolån?
Negativa poäng på en inteckning är när långivaren kommer att dra tillbaka en del av de förskottsavslutande kostnaderna. Detta görs för att säkerställa "försäljningen" som är att låntagaren tar ett bolån. Dessa punkter är särskilt användbara för bostadsköpare som kan ha den månatliga inkomsten för att hantera ett bolån men inte har kontantreserverna tillgängliga för en förskottsbetalning.
