Отрицательные моменты

Что такое отрицательные баллы?

Отрицательные моменты - это, по сути , скидки,. которые кредиторы платят брокерам по недвижимости или заемщикам, чтобы помочь им позволить себе закрытие выдаваемых ими ипотечных кредитов. Эта система позволяет некоторым квалифицированным заемщикам, которые в противном случае не могли бы позволить себе расходы на закрытие и расчетные сборы, иметь возможность приобрести дом - обычно в обмен на уплату более высокой процентной ставки в течение срока действия кредита.

Отрицательные баллы обычно выражаются в процентах от основной суммы кредита или в базисных пунктах (BPS). Их можно противопоставить точкам дисконта,. также называемым точками закрытия, которые приобретаются заемщиками авансом в качестве предоплаты процентов для снижения их ежемесячной стоимости в течение срока действия ипотеки.

Понимание отрицательных моментов

Отрицательные баллы бывают двух основных форм: брокерам и непосредственно заемщикам. Скидки, выплачиваемые ипотечному брокеру, известны как премии за спред доходности (YSP) и являются частью вознаграждения ипотечного брокера.

Когда уступка является кредитом заемщика, ее можно использовать для покрытия некоторых затрат на урегулирование кредита или закрытия. Такое использование заемщиком отрицательных баллов известно как бесплатная ипотека.

Сумма, зачисляемая заемщику, не может превышать расчетные расходы и не может быть частью первоначального взноса. Отрицательные баллы могут быть использованы для покрытия некоторых единовременных расходов на закрытие, таких как банковские и титульные сборы, но не могут использоваться для финансирования повторяющихся расходов, таких как проценты или налог на имущество.

Преимущества и недостатки отрицательных баллов

Отрицательные баллы дают возможность заемщикам, у которых мало денег или вообще нет денег, оплатить расходы по урегулированию для получения ипотеки. Однако экономика использования отрицательных баллов зависит от временного горизонта заемщика.

Если заемщик намеревается удерживать ипотечный кредит в течение короткого периода времени, может быть экономичным избежать первоначальных затрат в обмен на относительно более высокую процентную ставку — многие ипотечные кредиты с отрицательными баллами будут иметь более высокую процентную ставку в течение срока действия кредита. Если, с другой стороны, заемщик намеревается держать ипотечный кредит в течение длительного периода, вероятно, более экономичным будет оплатить авансовые платежи по урегулированию в обмен на более низкую процентную ставку.

TTT

Пример отрицательных точек

Применение отрицательных баллов к ипотеке увеличивает процентную ставку, но может снизить затраты на закрытие. Если заемщик соглашается с одним отрицательным моментом, кредитор может повысить фиксированную процентную ставку по кредиту на 0,25%, но предоставить заемщику 1% кредита в качестве кредита на покрытие расходов на закрытие.

Например, заемщик ищет ипотечный кредит в размере 1 000 000 долларов США, чтобы купить дом с 20% первоначальным взносом в размере 200 000 долларов США. Котировка по кредиту с процентной ставкой 5% и двумя отрицательными баллами даст скидку в размере 20 000 долларов США, применимую к затратам на закрытие кредита (1 000 000 долларов США x 2% = 20 000 долларов США).

Более традиционной структурой кредита для той же суммы покупки дома может быть кредит с процентной ставкой 4% и первоначальным взносом в один пункт. Этот кредит имеет более низкую процентную ставку, но он требует от заемщика внесения первоначального взноса в размере 10 000 долларов США.

Особые соображения

Некоторые ипотечные брокеры могут не сообщать потребителям о наличии кредитов с отрицательным баллом и могут быть больше обеспокоены своей комиссией по сделке. В прошлом было известно, что брокеры наценивают ипотечные кредиты и удерживают сумму, полученную из отрицательных баллов, в качестве компенсации за предоставление ссуды.

Исследователи обнаружили, что наценки, получаемые ипотечными брокерами, были постоянно выше по кредитам с отрицательным баллом, чем по кредитам с положительным баллом. Исследование, проведенное профессором ипотечного кредитования на рубеже веков, показало, что по кредитам, указанным кредитором в размере 6% плюс 3 пункта, наценка для заемщика составляла 1 процентный пункт. Но по кредитам, которые котировались под 7% и минус 2,25 пункта, наценка брокера составила 2,375 пункта.

Приемлемые покупатели жилья должны знать о программах с отрицательными баллами и активно спрашивать своего брокера, какова их структура вознаграждения. Помните, что отрицательные моменты также повысят общую стоимость процентов по ипотеке, выплачиваемых в течение срока действия кредита, увеличивая ежемесячные платежи, чтобы компенсировать скидку на стоимость закрытия.

Нижняя линия

Возможно, вы нашли идеальный дом, но вам не хватает наличных денег. Отрицательные моменты могут быть предложены кредитором, чтобы помочь вам получить ипотеку и, следовательно, дом.

Особенности

• Однако заемщики, которые получают помощь через отрицательные баллы, должны будут платить более высокую процентную ставку в течение срока действия кредита.

• У вас могут быть отрицательные затраты на закрытие, что означает, что вы получаете больше, чем необходимо.

• Отрицательными моментами являются скидки на стоимость закрытия, предлагаемые некоторыми кредиторами квалифицированным заемщикам или ипотечным брокерам, чтобы уменьшить авансовое бремя закрытия.

• Использование заемщиком отрицательных баллов также известно как бесплатная ипотека.

• Эти скидки предназначены для того, чтобы помочь некоторым покупателям жилья накопить достаточно денег для закрытия сделки, что может быть непомерно дорого.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Могут ли у вас быть отрицательные затраты на закрытие?

У вас могут быть отрицательные затраты на закрытие, если кредитор предлагает профинансировать больше, чем на самом деле требуется, поэтому вы действительно получите наличные. Однако имейте в виду, что, хотя вы получаете большую сумму авансом, вы можете заплатить больше в долгосрочной перспективе из-за процентов на большую сумму.

Что такое баллы по ипотеке?

Очки выплачиваются авансом, чтобы получить более низкую процентную ставку по ипотеке. Они рассчитываются по отношению к сумме кредита, и каждый пункт равен одному проценту от суммы кредита.

Что означают отрицательные баллы по ипотеке?

Отрицательные моменты по ипотеке - это когда кредитор возмещает часть первоначальных затрат на закрытие. Это делается для обеспечения «продажи», то есть заемщика, берущего ипотечный кредит. Эти баллы особенно полезны для покупателей жилья, у которых может быть ежемесячный доход для оформления ипотечного кредита, но нет денежных резервов для авансового платежа.