Points négatifs
Que sont les points négatifs ?
Les points négatifs sont essentiellement les remises que les prêteurs versent aux courtiers immobiliers ou aux emprunteurs pour les aider à payer la clôture des hypothèques qu'ils émettent. Ce système permet à certains emprunteurs qualifiés, qui autrement ne pourraient pas payer les frais de clôture et les frais de règlement, d'être en mesure d'acheter une maison, généralement en échange du paiement d'un taux d'intérêt plus élevé sur la durée du prêt.
Les points négatifs sont généralement exprimés en pourcentage du montant du principal du prêt ou en termes de points de base (BPS). Ils peuvent être comparés aux points d' escompte,. également appelés points de clôture, qui sont achetés à l'avance sous forme d'intérêts prépayés par les emprunteurs pour réduire leur coût mensuel pendant la durée du prêt hypothécaire.
Comprendre les points négatifs
Les points négatifs se présentent sous l'une des deux formes générales : aux courtiers et aux emprunteurs directement. Les remises versées à un courtier en hypothèques sont appelées primes d'écart de rendement (YSP) et font partie de la rémunération du courtier en hypothèques.
Lorsque la remise est un crédit emprunteur, elle peut être utilisée pour défrayer certains frais de règlement de prêt ou de clôture. Cette utilisation par l'emprunteur de points négatifs est connue sous le nom d' hypothèque sans frais.
Le montant crédité à l'emprunteur ne peut excéder les frais de règlement et ne peut faire partie de l'acompte. Les points négatifs peuvent être utilisés pour couvrir certains frais de clôture non récurrents, tels que les frais bancaires et de titre,. mais ne peuvent pas être utilisés pour financer des dépenses récurrentes telles que les intérêts ou l'impôt foncier.
Avantages et inconvénients des points négatifs
Les points négatifs permettent aux emprunteurs disposant de peu ou pas d'argent de payer les frais de règlement pour obtenir un prêt hypothécaire. Cependant, l'économie de l'utilisation des points négatifs dépend de l'horizon temporel de l'emprunteur.
Si l'emprunteur a l'intention de détenir l'hypothèque pendant une courte période, il peut être économique d'éviter les frais initiaux en échange d'un taux d' intérêt relativement plus élevé - de nombreuses hypothèques avec des points négatifs porteront un taux d'intérêt plus élevé pendant la durée du prêt. Si, d'autre part, l'emprunteur a l'intention de détenir l'hypothèque pendant une période prolongée, il est probablement plus économique de payer des frais de règlement initiaux en échange d'un taux d'intérêt plus bas.
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Exemple de points négatifs
L'application de points négatifs à une hypothèque augmente le taux d'intérêt, mais peut réduire les frais de clôture. Si un emprunteur accepte un point négatif, le prêteur pourrait augmenter le taux d'intérêt fixe du prêt de 0,25 %, mais accorder à l'emprunteur 1 % du prêt à titre de crédit contre les frais de clôture.
Par exemple, un emprunteur sollicite un prêt hypothécaire de 1 000 000 $ pour acheter une maison avec une mise de fonds de 20 % sur 200 000 $. Un devis pour un prêt avec un taux d'intérêt de 5 % et deux points négatifs donnerait un rabais de 20 000 $ à appliquer sur les frais de clôture du prêt (1 000 000 $ x 2 % = 20 000 $).
La structure de prêt plus traditionnelle pour le même montant d'achat de maison pourrait être un prêt à 4 % d'intérêt et un acompte d' un point. Avec ce prêt, il y a un taux d'intérêt plus bas, mais il oblige l'emprunteur à payer un acompte de 10 000 $.
Considérations particulières
Certains courtiers en prêts hypothécaires peuvent ne pas informer les consommateurs de la disponibilité des prêts à points négatifs et pourraient être plus préoccupés par leur commission sur la transaction. Dans le passé, les courtiers étaient connus pour majorer les prêts hypothécaires et conserver le montant généré par les points négatifs en guise de compensation pour le courtage du prêt.
Les chercheurs ont constaté que les marges bénéficiaires des courtiers en hypothèques étaient constamment plus élevées sur les prêts à points négatifs que sur les prêts à points positifs. Une étude menée par The Mortgage Professor au tournant du siècle a révélé que sur les prêts cotés par le prêteur à 6 % plus 3 points, la majoration pour l'emprunteur était de 1 point de pourcentage. Mais, sur les prêts cotés à 7% et moins 2,25 points, la marge bénéficiaire du courtier était de 2,375 points.
Les acheteurs de maison éligibles doivent être conscients des programmes de points négatifs et demander activement à leur courtier quelle est leur structure de frais. N'oubliez pas que les points négatifs augmenteront également le coût total des intérêts hypothécaires payés sur la durée du prêt, augmentant les mensualités afin de compenser le remboursement des frais de clôture.
L'essentiel
Vous avez peut-être trouvé la maison idéale, mais vous n'avez pas les besoins de trésorerie initiaux. Des points négatifs peuvent être offerts par le prêteur afin de vous aider à sécuriser l'hypothèque et donc la maison.
Points forts
Les emprunteurs qui reçoivent une aide via des points négatifs devront cependant payer un taux d'intérêt plus élevé sur la durée du prêt.
Vous pouvez avoir des frais de clôture négatifs, ce qui signifie que vous recevez plus que nécessaire.
Les points négatifs sont les remises sur les frais de clôture offertes par certains prêteurs aux emprunteurs qualifiés ou aux courtiers en hypothèques pour réduire le fardeau initial de la clôture.
L'utilisation par l'emprunteur de points négatifs est également connue sous le nom d'hypothèque sans frais.
Ces remises sont destinées à aider certains acheteurs à trouver suffisamment d'argent pour la clôture, ce qui peut être prohibitif.
FAQ
Pouvez-vous avoir des frais de clôture négatifs ?
Vous pouvez avoir des frais de clôture négatifs si le prêteur propose de financer plus que ce qui est réellement nécessaire, de sorte que vous recevrez réellement de l'argent. Cependant, gardez à l'esprit que bien que vous receviez un montant important à l'avance, vous pourriez payer plus à long terme en raison des intérêts sur un montant plus élevé.
Que sont les points sur une hypothèque ?
Les points sont payés à l'avance afin de recevoir un taux d'intérêt inférieur sur l'hypothèque. Ils sont calculés en fonction du montant du prêt et chaque point équivaut à un pour cent du montant du prêt.
Que signifient les points négatifs sur une hypothèque ?
Les points négatifs sur une hypothèque sont lorsque le prêteur rembourse certains des frais de clôture initiaux. Ceci est fait pour assurer la « vente » c'est-à-dire l'emprunteur qui contracte un prêt immobilier. Ces points sont particulièrement utiles pour les acheteurs de maison qui peuvent avoir le revenu mensuel nécessaire pour gérer un prêt hypothécaire mais qui n'ont pas les réserves de liquidités disponibles pour un paiement initial.
