نقاط سلبية

ما هي النقاط السلبية؟

النقاط السلبية هي في الأساس حسومات يدفعها المقرضون لوسطاء العقارات أو المقترضين لمساعدتهم على تحمل تكاليف إغلاق الرهون العقارية التي يصدرونها. يسمح هذا النظام لبعض المقترضين المؤهلين ، الذين لا يستطيعون تحمل نفقات إغلاق التكاليف ورسوم التسوية ، أن يكونوا قادرين على شراء منزل - عادة في مقابل دفع معدل فائدة أعلى على مدى عمر القرض.

عادة ما يتم التعبير عن النقاط السلبية كنسبة مئوية من مبلغ القرض الأساسي ، أو من حيث النقاط الأساسية (BPS). يمكن مقارنتها بنقاط d iscount ، والتي تسمى أيضًا نقاط الإغلاق ، والتي يتم شراؤها مقدمًا كفوائد مدفوعة مسبقًا من قبل المقترضين لخفض تكلفتهم الشهرية على مدى فترة الرهن العقاري.

فهم النقاط السلبية

تأتي النقاط السلبية في أحد شكلين عامين: للوسطاء وللمقترضين مباشرة. تُعرف الحسومات المدفوعة إلى وسيط الرهن العقاري باسم أقساط انتشار العائد (YSP) وهي جزء من تعويض وسيط الرهن العقاري.

عندما يكون الخصم عبارة عن ائتمان للمقترض ، فيمكن استخدامه لتحمل بعض تكاليف تسوية القرض أو إغلاق التكاليف. يُعرف استخدام المقترض للنقاط السلبية بالرهن العقاري بدون تكلفة.

قد لا يتجاوز المبلغ المضاف للمقترض تكاليف التسوية ولا يمكن أن يكون جزءًا من الدفعة المقدمة. يمكن استخدام النقاط السلبية لتغطية بعض تكاليف الإغلاق غير المتكررة ، مثل رسوم البنك ورسوم الملكية ، ولكن لا يمكن استخدامها لتمويل النفقات المتكررة مثل الفوائد أو ضريبة الممتلكات.

مزايا وعيوب النقاط السلبية

توفر النقاط السلبية وسيلة للمقترضين الذين يملكون القليل من المال أو لا يملكون أي أموال لدفع تكاليف التسوية للحصول على قرض عقاري. ومع ذلك ، فإن اقتصاديات استخدام النقاط السلبية تعتمد على الأفق الزمني للمقترض.

إذا كان المقترض ينوي الاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة قصيرة ، فقد يكون من المفيد تجنب التكاليف الأولية في مقابل سعر فائدة أعلى نسبيًا - حيث تحمل العديد من الرهون العقارية ذات النقاط السالبة معدل فائدة أعلى على مدى عمر القرض. من ناحية أخرى ، إذا كان المقترض ينوي الاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة طويلة ، فمن المحتمل أن يكون دفع تكاليف التسوية مقدمًا في مقابل سعر فائدة أقل أكثر اقتصادا.

TTT

مثال على النقاط السلبية

يؤدي تطبيق النقاط السلبية على الرهن العقاري إلى زيادة معدل الفائدة ولكن يمكن أن يقلل من تكاليف الإغلاق. إذا قبل المقترض نقطة سلبية واحدة ، يمكن للمقرض رفع سعر الفائدة الثابت للقرض بنسبة 0.25٪ مع منح المقترض 1٪ من القرض كائتمان مقابل تكاليف الإغلاق.

على سبيل المثال ، يسعى المقترض للحصول على قرض عقاري بقيمة 1،000،000 دولار أمريكي لشراء منزل بمقدم 20٪ دفعة أولى 200،000 دولار أمريكي. إن عرض سعر قرض بمعدل فائدة 5٪ ونقطتين سلبيتين من شأنه أن ينتج عنه خصم بقيمة 20000 دولار أمريكي لتطبيقه على تكاليف إقفال القرض (1000000 دولار أمريكي × 2٪ = 20000 دولار أمريكي).

قد يكون هيكل القرض التقليدي لنفس مبلغ شراء المنزل عبارة عن قرض بفائدة 4٪ وخفض بمقدار نقطة واحدة سنويًا. مع هذا القرض ، يوجد معدل فائدة أقل ، لكنه يتطلب من المقترض دفع دفعة مقدمة 10000 دولار.

إعتبارات خاصة

قد لا يخبر بعض وسطاء الرهن العقاري المستهلكين عن مدى توفر قروض النقاط السلبية وقد يكونون أكثر قلقًا بشأن عمولتهم على الصفقة. في الماضي ، كان من المعروف أن الوسطاء يقومون برفع قيمة الرهون العقارية والاحتفاظ بالمبلغ الناتج من النقاط السلبية كتعويض عن السمسرة في القرض.

وجد الباحثون أن هوامش الربح التي حصل عليها وسطاء الرهن العقاري كانت أعلى باستمرار على القروض ذات النقاط السلبية مقارنة بالقروض الإيجابية. وجدت دراسة أجراها ** أستاذ الرهن العقاري ** في مطلع القرن أنه على القروض التي قدمها المقرض بنسبة 6٪ زائد 3 نقاط ، كان هامش الربح للمقترض نقطة مئوية واحدة. ولكن ، على القروض التي تم تسعيرها بنسبة 7٪ وناقصًا 2.25 نقطة ، كان سعر الوسيط 2.375 نقطة.

يجب أن يكون مشترو المنازل المؤهلون على دراية ببرامج النقاط السلبية وأن يسألوا الوسيط بنشاط عن هيكل الرسوم الخاص بهم. تذكر أن النقاط السالبة سترفع أيضًا التكلفة الإجمالية لفائدة الرهن العقاري المدفوعة على مدى فترة القرض ، مما يؤدي إلى زيادة الدفعات الشهرية للتعويض عن خصم تكلفة الإغلاق.

الخط السفلي

ربما تكون قد وجدت المنزل المثالي ولكنك تفتقر إلى المتطلبات النقدية المسبقة. يمكن للمقرض تقديم نقاط سلبية لمساعدتك في تأمين الرهن العقاري وبالتالي المنزل.

يسلط الضوء

• سيتعين على المقترضين الذين يتلقون المساعدة عن طريق النقاط السلبية دفع سعر فائدة أعلى على مدى فترة القرض.

• يمكن أن يكون لديك تكاليف إغلاق سلبية ، مما يعني أنك تتلقى أكثر من اللازم.

• النقاط السلبية هي إغلاق خصومات التكلفة التي يقدمها بعض المقرضين للمقترضين المؤهلين أو سماسرة الرهن العقاري لتقليل العبء المسبق للإغلاق.

• يُعرف أيضًا استخدام المقترض للنقاط السالبة بالرهن العقاري بدون تكلفة.

• تهدف هذه الحسومات إلى مساعدة بعض مشتري المنازل في الحصول على نقود كافية لإغلاقها ، والتي قد تكون باهظة الثمن.

التعليمات

هل يمكن أن يكون لديك تكاليف إغلاق سلبية؟

يمكن أن يكون لديك تكاليف إغلاق سلبية إذا عرض المقرض تمويلًا أكثر مما هو مطلوب بالفعل ، لذلك ستتلقى نقودًا بالفعل. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أنه على الرغم من حصولك على مبلغ كبير مقدمًا ، فقد تدفع أكثر على المدى الطويل بسبب الفائدة على مبلغ أكبر.

ما هي النقاط على الرهن العقاري؟

يتم دفع النقاط مقدمًا من أجل الحصول على معدل فائدة أقل على الرهن العقاري. يتم احتسابها بالنسبة إلى مبلغ القرض ، وكل نقطة تساوي واحد بالمائة من مبلغ القرض.

ما الذي تعنيه النقاط السلبية على الرهن العقاري؟

النقاط السلبية على الرهن العقاري هي عندما يقوم المقرض بخصم بعض تكاليف الإغلاق مقدمًا. يتم ذلك لضمان "البيع" أي قيام المقترض بأخذ قرض عقاري. هذه النقاط مفيدة بشكل خاص لمشتري المساكن الذين قد يكون لديهم دخل شهري للتعامل مع الرهن العقاري ولكن ليس لديهم الاحتياطيات النقدية المتاحة للدفع مقدمًا.