olumsuz noktalar

Olumsuz Noktalar Nelerdir?

Olumsuz noktalar, esasen , borç verenlerin, verdikleri ipotekleri kapatmalarına yardımcı olmak için emlak komisyoncularına veya borçlulara ödediği indirimlerdir . Bu sistem, aksi takdirde kapanış maliyetleri ve uzlaşma ücretleri masraflarını karşılayamayacak olan bazı nitelikli borçluların, genellikle kredinin ömrü boyunca daha yüksek bir faiz oranı ödemeleri karşılığında bir ev satın alabilmelerine olanak tanır.

Negatif puanlar genellikle ana kredi tutarının yüzdesi olarak veya baz puan (BPS) cinsinden ifade edilir. Bunlar , ipotek süresi boyunca aylık maliyetlerini düşürmek için borçlular tarafından ön ödemeli faiz olarak önceden satın alınan kapanış noktaları olarak da adlandırılan d iscount puanları ile karşılaştırılabilir.

Olumsuz Noktaları Anlama

Olumsuz noktalar iki genel biçimden birinde gelir: komisyonculara ve doğrudan borç alanlara. Bir ipotek komisyoncusuna ödenen indirimler, getiri marjı primleri (YSP) olarak bilinir ve ipotek komisyoncusunun tazminatının bir parçasıdır.

kapatma maliyetlerini karşılamak için kullanılabilir . Negatif puanların bu borçlu kullanımı, ücretsiz ipotek olarak bilinir .

Borçluya yatırılan miktar, uzlaştırma maliyetlerini aşamaz ve peşinatın bir parçası olamaz. Negatif puanlar, banka ve tapu ücretleri gibi bazı yinelenmeyen kapanış maliyetlerini karşılamak için kullanılabilir , ancak faiz veya emlak vergisi gibi yinelenen giderleri finanse etmek için kullanılamaz .

Negatif Puanların Avantajları ve Dezavantajları

Olumsuz noktalar, çok az parası olan veya hiç parası olmayan borçlulara ipotek almak için uzlaşma maliyetlerini ödemek için bir yol sağlar. Bununla birlikte, olumsuz noktaları kullanmanın ekonomisi, borçlunun zaman ufkuna bağlıdır.

Borçlu ipoteği kısa bir süre için elinde tutmayı planlıyorsa, nispeten daha yüksek bir faiz oranı karşılığında peşin maliyetlerden kaçınmak ekonomik olabilir - negatif puanlı birçok ipotek, kredinin ömrü boyunca daha yüksek bir faiz oranına sahip olacaktır. Öte yandan, borçlu ipoteği uzun bir süre elinde tutmayı planlıyorsa, daha düşük bir faiz oranı karşılığında uzlaşma maliyetlerini peşin ödemek muhtemelen daha ekonomik olacaktır.

TTT

Negatif Puan Örneği

Bir ipoteğe negatif puan uygulamak faiz oranını artırır ancak kapanış maliyetlerini azaltabilir. Borç alan bir olumsuz noktayı kabul ederse, borç veren kredinin sabit faiz oranını %0,25 oranında yükseltebilir, ancak krediyi borçluya kapanış maliyetlerine karşı kredi olarak %1 verebilir.

Örneğin, bir borçlu, 200.000 $ 'lık %20 peşinatla bir ev satın almak için 1.000.000 $' lık bir ipotek kredisi istiyor. %5 faiz oranı ve iki eksi puanı olan bir kredi teklifi, kredinin kapanış maliyetlerine uygulanacak 20.000$'lık bir indirim sağlayacaktır (1.000.000$ x %2 = 20.000$).

Aynı konut tutarı için daha geleneksel kredi yapısı, %4 faizli ve bir puan peşinatlı bir kredi olabilir. Bu kredi ile daha düşük bir faiz oranı vardır, ancak borçlunun 10.000 $ peşinat ödemesini gerektirir.

Özel Hususlar

ve anlaşmadaki komisyonları konusunda daha fazla endişe duyabilirler . Geçmişte, brokerlerin ipotekleri işaretledikleri ve negatif noktalardan elde edilen tutarı krediye aracılık etmek için tazminat olarak tuttukları biliniyordu.

Araştırmacılar, ipotek komisyoncuları tarafından kazanılan marjların, negatif puanlı kredilerde, pozitif puanlı kredilere göre sürekli olarak daha yüksek olduğunu bulmuşlardır. Yüzyılın başında İpotek Profesörü tarafından yürütülen bir araştırma, borç veren tarafından %6 artı 3 puan olarak kote edilen kredilerde, borçluya yapılan marjın yüzde 1 puan olduğunu buldu. Ancak, %7 ve eksi 2,25 puandan kote edilen kredilerde, aracının kâr marjı 2.375 puandı.

Uygun ev alıcıları, olumsuz puan programlarının farkında olmalı ve komisyoncularına ücret yapılarının ne olduğunu aktif olarak sormalıdır. Negatif puanların aynı zamanda kredinin ömrü boyunca ödenen ipotek faizinin toplam maliyetini artıracağını ve kapanış maliyeti indirimini telafi etmek için aylık ödemeleri artıracağını unutmayın.

Alt çizgi

Mükemmel evi bulmuş olabilirsiniz, ancak peşin nakit gereksinimlerinden yoksun olabilirsiniz. İpoteği ve dolayısıyla evi güvence altına almanıza yardımcı olmak için borç veren tarafından olumsuz puanlar sunulabilir.

##Öne çıkanlar

Negatif puanlar üzerinden yardım alan borçlular ise kredinin ömrü boyunca daha yüksek bir faiz oranı ödemek zorunda kalacaklar.
Negatif kapanış maliyetleriniz olabilir, bu da gereğinden fazla alıyorsunuz demektir.
Olumsuz noktalar, bazı borç verenler tarafından nitelikli borçlulara veya ipotek komisyoncularına kapanmanın ön yükünü azaltmak için sunulan kapanış maliyeti indirimleridir.
Negatif puanların borçlu tarafından kullanılması, ücretsiz ipotek olarak da bilinir.
Bu indirimler, belirli ev alıcılarının, son derece pahalı olabilecek kapanış için yeterli nakit bulmalarına yardımcı olmayı amaçlamaktadır.

##SSS

Negatif Kapanış Maliyetleriniz Olabilir mi?

Borç veren, gerçekte gerekenden daha fazlasını finanse etmeyi teklif ederse, negatif kapanış maliyetlerine sahip olabilirsiniz, bu nedenle aslında nakit alacaksınız. Ancak, önceden büyük bir miktar almanıza rağmen, daha büyük bir tutarın faizi nedeniyle uzun vadede daha fazla ödeyebileceğinizi unutmayın.

Bir Mortgage Puanı Nedir?

İpotek üzerinde daha düşük bir faiz oranı almak için puanlar peşin ödenir. Kredi tutarına göre hesaplanır ve her puan kredi tutarının yüzde birine eşittir.

Bir Mortgage Üzerindeki Olumsuz Puanlar Ne Anlama Gelir?

Bir ipotek üzerindeki olumsuz noktalar, borç verenin bazı ön kapanış maliyetlerini geri ödeyeceği zamandır. Bu, ipotek alan borçlunun "satışını" sağlamak için yapılır. Bu puanlar, özellikle bir ipotekle başa çıkmak için aylık geliri olan ancak ön ödeme için nakit rezervleri olmayan ev alıcıları için faydalıdır.