Neikvæð stig

Hvað eru neikvæðir punktar?

Neikvæðar punktar eru í rauninni afslættir sem lánveitendur greiða til fasteignasala eða lántakenda til að hjálpa þeim að hafa efni á að loka húsnæðislánum sem þeir gefa út. Þetta kerfi gerir sumum hæfum lántakendum, sem annars hefðu ekki efni á kostnaði við lokunarkostnað og uppgjörsgjöld, kleift að kaupa húsnæði - venjulega í skiptum fyrir að greiða hærri vexti yfir líftíma lánsins.

Neikvæð stig eru venjulega gefin upp sem hlutfall af höfuðstól lánsfjárhæðar, eða með tilliti til grunnpunkta (BPS). Þeir geta verið andstæðar við útreikningspunkta, einnig kallaðir lokapunkta , sem eru keyptir fyrirfram sem fyrirframgreiddir vextir af lántakendum til að lækka mánaðarlegan kostnað yfir lánstímann.

Að skilja neikvæða punkta

Neikvæð atriði koma í einni af tveimur almennum myndum: til miðlara og beint til lántakenda. Afslættir sem greiddir eru til húsnæðislánamiðlara eru þekktir sem yield spread premiums (YSP) og eru hluti af bótum húsnæðislánamiðlara.

Þegar afslátturinn er lántakendalán, er hægt að nota hann til að standa straum af uppgjöri lána eða lokakostnaði. Þessi lántakanotkun á neikvæðum punktum er þekkt sem veð án kostnaðar.

Fjárhæðin sem lántaka er lögð inn má ekki vera hærri en uppgjörskostnaður og getur ekki verið hluti af útborguninni. Hægt er að nota neikvæða punkta til að standa straum af óendurteknum lokunarkostnaði, svo sem banka- og eignargjöldum,. en ekki er hægt að nota til að fjármagna endurtekinn kostnað eins og vexti eða eignarskatt.

Kostir og gallar neikvæðra punkta

Neikvæð stig veita lántakendum með litla sem enga peninga leið til að greiða uppgjörskostnaðinn til að fá veð. Hagkvæmni þess að nota neikvæða punkta er hins vegar háð tímasýn lántaka.

Ef lántakandi ætlar að halda húsnæðisláninu í stuttan tíma getur verið hagkvæmt að forðast fyrirframkostnað í skiptum fyrir tiltölulega hærri vexti — mörg húsnæðislán með neikvæða punkta bera hærri vexti yfir lánstímann. Ef lántaki hins vegar ætlar að halda húsnæðisláninu í lengri tíma er líklega hagkvæmara að greiða fyrirfram uppgjörskostnað í skiptum fyrir lægri vexti.

TTT

Dæmi um neikvæða punkta

Að setja neikvæða punkta á húsnæðislán hækkar vextina en getur dregið úr lokunarkostnaði. Ef lántaki samþykkir einn neikvæðan punkt gæti lánveitandi hækkað fasta vexti lánsins um 0,25% en gefið lántakanum 1% af láninu sem inneign á móti lokakostnaði.

Til dæmis, lántakandi leitar eftir $1.000.000 veðláni til að kaupa heimili með 20% útborgun upp á $200.000. Tilvitnun í lán með 5% vöxtum og tveimur neikvæðum punktum myndi skila $20.000 endurgreiðslu til að gilda um lokakostnað lánsins ($1.000.000 x 2% = $20.000).

Hefðbundnara lánafyrirkomulag fyrir sömu íbúðarkaupupphæð gæti verið lán á 4% vöxtum og einnar punktar niðurborgun. Með þessu láni eru lægri vextir, en það krefst þess að lántaki greiði $10.000 útborgun.

Sérstök atriði

Sumir veðmiðlarar mega ekki segja neytendum um framboð á neikvæðum punktalánum og gætu haft meiri áhyggjur af þóknun sinni á samningnum. Í fortíðinni hafa miðlarar verið þekktir fyrir að marka húsnæðislán og halda upphæðinni sem myndast af neikvæðum punktum sem bætur fyrir miðlun lánsins.

Vísindamenn hafa komist að því að álagning sem húsnæðislánamiðlarar fengu var viðvarandi hærri á neikvæðum punktalánum en jákvæðum punktalánum. Rannsókn sem Veðprófessorinn gerði um aldamót leiddi í ljós að á lánum sem lánveitandinn gaf upp á 6% plús 3 punkta var álagning til lántaka 1 prósentustig. En á lánum sem voru skráð á 7% og mínus 2,25 stig, var álagning miðlara 2,375 stig.

Hæfir íbúðakaupendur ættu að vera meðvitaðir um neikvætt punktaáætlanir og spyrja miðlara sína á virkan hátt hvernig gjaldskipulag þeirra er. Mundu að neikvæðir punktar munu einnig hækka heildarkostnað veðvaxta sem greiddir eru yfir líftíma lánsins og hækka mánaðarlegar greiðslur til að jafna upp lokakostnaðarafsláttinn.

Aðalatriðið

Þú gætir hafa fundið hið fullkomna hús en skortir fyrirfram kröfur um reiðufé. Neikvæð stig getur lánveitandinn boðið upp á til að hjálpa þér að tryggja veð og þar með húsið.

Hápunktar

Lántakendur sem fá aðstoð í gegnum neikvæða punkta þurfa hins vegar að greiða hærri vexti yfir líftíma lánsins.
Þú getur haft neikvæðan lokakostnað, sem þýðir að þú færð meira en nauðsynlegt er.
Neikvæð atriði eru lokunarkostnaðarafslættir sem sumir lánveitendur bjóða hæfu lántakendum eða veðmiðlara til að draga úr upphafsbyrði við lokun.
Notkun neikvæðra punkta er einnig þekkt sem veð án kostnaðar.
Þessum afslætti er ætlað að hjálpa ákveðnum íbúðakaupendum að koma með nóg reiðufé til að loka, sem getur verið óheyrilega dýrt.

Algengar spurningar

Getur þú haft neikvæðan lokakostnað?

Þú getur haft neikvæðan lokakostnað ef lánveitandinn býðst til að fjármagna meira en það sem raunverulega er krafist, þannig að þú færð í raun reiðufé. Hins vegar hafðu í huga að þó þú fáir háa upphæð fyrirfram gætirðu borgað meira til lengri tíma litið vegna vaxta af hærri upphæð.

Hvað eru punktar á veð?

Punktar eru greiddir fyrirfram til að fá lægri vexti af húsnæðisláninu. Þau eru reiknuð með hliðsjón af lánsfjárhæðinni og jafngildir hver punktur einu prósenti af lánsfjárhæðinni.

Hvað þýða neikvæðir punktar á veð?

Neikvæð atriði á veði eru þegar lánveitandi mun greiða niður hluta af fyrirframlokunarkostnaði. Þetta er gert til að tryggja þá „sölu“ sem er lántakandi sem tekur veð. Þessir punktar eru sérstaklega gagnlegir fyrir íbúðakaupendur sem kunna að hafa mánaðartekjur til að takast á við húsnæðislán en hafa ekki reiðufé tiltækan fyrir fyrirframgreiðslu.