Hluti 1031
Hvað er hluti 1031?
Hluti 1031 er ákvæði ríkisskattalaga (IRC) sem gerir fyrirtæki eða eigendum fjárfestingareigna kleift að fresta alríkissköttum á sumum fasteignaskiptum.
Ákvæðið er notað af fjárfestum sem eru að selja eina fasteign og endurfjárfesta andvirðið í einni eða fleiri öðrum eignum. Það er ekki í boði fyrir kaupendur eða seljendur persónulegra heimila til eigin nota.
Viðurkennd deild 1031 skipti eru kölluð 1031 skipti, eins konar skipti eða Starker skipti. Hluti 1031 er stundum þekktur sem Starker Loophole.
Skilningur á kafla 1031
Nafnið Starker Loophole hefur verið fest við lögin frá því í dómsúrskurði frá 1979 var komist að þeirri niðurstöðu að samningur um eignaskipti, innan ákveðinna tímamarka, sé í meginatriðum það sama og samtímis eignatilfærsla.
Gat var áður miklu ríkara skilgreint. Fyrir des. 31, 2017, gæti sambærileg eign verið hvers kyns raunveruleg og áþreifanleg persónuleg eign sem haldið er í viðskipta- eða fjárfestingarskyni, þar með talið sérleyfi, listir, búnaður, hlutabréf í viðskiptum, verðbréf, sameignarhagsmunir, traustvottorð og hagsmunatengsl. .
Fyrir 1031 skipti sem lauk eftir des. 31, 2017, er eina leyfilega eignin atvinnu- eða fjárfestingarfasteignir.
Reglur um notkun hluta 1031
Hluti 1031 frestar skatti af skiptum á sambærilegum fasteignum sem gerðar eru tímanlega. Það eru nokkur mikilvæg skref fyrir rétt uppbyggða 1031 skipti:
Fasteignin sem keypt er með andvirðinu verður að vera eins konar.
Skattinn verður að greiða af öllum „stígvélum“ á árinu 1031 skiptin. Stígvél er verðmætaaukning við skiptin sem ekki er fasteign.
Þegar fyrirtækið eða fjárfestingarfasteignin hefur verið seld verður að auðkenna sambærilega fasteign innan 45 daga og afla innan 180 daga.
Um Like Kind Fasteignir
Hluti 1031 skilgreinir eins konar fasteignir sem eru í vörslu til afkastamikillar notkunar í viðskiptum eða viðskiptum eða í fjárfestingarskyni. Hluti 1031 frestar skatti þegar þessari fasteign er skipt í rétt skipulagðri 1031 skiptum fyrir svipaðar fasteignir sem halda áfram til afkastamikillar notkunar í viðskiptum eða viðskiptum eða til fjárfestinga.
Um „stígvél“
Hluti 1031 heimilar fjárfesti að gefa eða taka á móti peningum eða öðrum eignum sem eru ekki eins konar til viðbótar við sömu fasteignina sem skipt er um. Slíkar viðbætur við samninginn, þegar þær eru gefnar eða mótteknar í 1031 skipti, eru kallaðar „stígvél“.
Til að vera hæfur þarf fjárfestir að nota andvirði fasteignasölunnar í nýju fasteignafjárfestinguna innan 180 daga eða á gjalddaga skattframtals.
Stígvélin kallar fram skattskyldan hagnað eða tap á skiptiárinu. Skattskylda upphæðin sem er ekki frestað samkvæmt kafla 1031 er upphæð stígvélarinnar.
Skattskylda fjárhæðin sem er frestað samkvæmt kafla 1031 er söluhagnaður eða tap af samskonar fasteign sem skipt er um .
Tímasetning skipta
Hluti 1031 gefur skattgreiðanda sem selur viðskipta- eða fjárfestingarfasteignir 45 almanaksdaga frá lokun til að bera kennsl á allt að þrjár (og við ákveðnar fjórar aðstæður eða fleiri) eins konar uppbótarfasteignir.
Afleysingu verður að afla og 1031 skiptum lokið fyrir fyrr en 180 almanaksdaga eða gjalddaga (með framlengingu) á framtali skattgreiðanda.
Tilkynning um 1031 Exchange
Jafnvel þó að skattinum sé frestað og enginn hagnaður eða tap sé færður, verður að tilkynna 1031 skiptin á eyðublaði 8824, Like-Kind Exchanges. Leiðbeiningar eyðublaðsins útskýra hvernig á að tilkynna upplýsingar um 1031 skiptin.
Ávinningurinn sem viðurkenndur er af stígvélinni er tilkynntur á eyðublaði 8949,. áætlun D ( eyðublað 1040 ) eða eyðublaði 4797,. eftir því sem við á. Ef endurheimta þarf afskriftir gæti þurft að greina þennan færða hagnað sem venjulegar tekjur.
Það er mikið flækjustig sem fylgir 1031 skiptiferlinu og mistök geta valdið verulegum kostnaði. Með það í huga eru kostir við að vinna með virtu 1031 skiptifyrirtæki í fullri þjónustu. Almennt séð kosta þessi fyrirtæki minna en lögfræðingar sem rukka á klukkustund og samningur við fyrirtæki sem hefur staðfest afrekaskrá með þessum viðskiptum getur tryggt að sambærileg skipti þín uppfylli kröfur skattakóða.
##Hápunktar
Section 1031 ávinningurinn er ekki í boði fyrir seljendur eða kaupendur persónulegra heimila.
Hluti 1031 heimilar fjárfestum í atvinnuhúsnæði að fresta sköttum á hagnaði seldra eigna til að afla reiðufjár til að kaupa aðrar eignir.
Það er stundum kallað Starker Loophole vegna þess að sala og kaup þurfa ekki að vera samtímis til að eiga rétt á skattfrestun.
