Punti Sconto

Cosa sono i punti sconto?

I punti sconto sono un tipo di interessi o commissioni prepagate che i mutuatari possono acquistare per ridurre l'importo degli interessi sui pagamenti mensili successivi, in effetti spendendo di più in anticipo per pagare meno in seguito. I punti sconto sono deducibili dalle tasse.

Capire i punti di sconto

Un tipo di punti ipotecari,. i punti di sconto sono un costo di chiusura del mutuo una tantum anticipato che offre al mutuatario l'accesso a un tasso di interesse scontato per tutta la durata del prestito. Ogni punto di sconto generalmente costa l'1% dell'importo totale del prestito e ogni punto riduce il tasso di interesse del prestito da un ottavo a un quarto di punto percentuale.

Ad esempio, su un prestito di $ 200.000, ogni punto costerebbe $ 2.000. Supponendo che il tasso di interesse sul mutuo sia del 4,5% e ogni punto riduca il tasso di interesse dello 0,25%, l'acquisto di due punti costa $ 4.000 e si traduce in un tasso di interesse del 4,0%. A seconda della durata del mutuo a questo tasso di interesse, ciò potrebbe comportare un notevole risparmio nel tempo. Diamo un'occhiata a come si svolgono i pagamenti su un prestito del genere, ipotizzando il classico mutuo di 30 anni:

TTT

Fonte: Banca d'America

Più lunga è la durata di un prestito, più paghi gli interessi: è così che funziona il finanziamento in generale. Quindi i punti sono ideali per un mutuo a tasso fisso a lungo termine (da 20 a 30 anni) che molto probabilmente non verrà rifinanziato a breve.

Come pagare i punti ipotecari

È probabile che un mutuatario che paga punti di sconto debba sostenere questi costi di tasca propria. Tuttavia, esistono molti scenari, in particolare nei mercati immobiliari dell'acquirente, in cui un venditore si offre di pagare fino a un certo importo in dollari dei costi di chiusura. Se altri costi di chiusura, come la commissione di concessione del prestito e l'onere per l'assicurazione del titolo, non soddisfano questa soglia, l'acquirente può spesso aggiungere punti di sconto e abbassare effettivamente il tasso di interesse gratuitamente.

Ridurre il tasso di interesse del mutuo con punti sconto non richiede sempre il pagamento di tasca propria, in particolare in una situazione di rifinanziamento,. in cui il prestatore può trasferire punti sconto, nonché altri costi di chiusura, nel nuovo saldo del prestito. Ciò impedisce al mutuatario di sborsare più soldi al tavolo di chiusura; ovviamente, riduce anche la loro posizione di equità nella loro casa.

Poiché l' Internal Revenue Service (IRS) considera i punti di sconto come interessi ipotecari prepagati, generalmente sono deducibili dalle tasse per tutta la durata del prestito. Se loro e l'acquisto della casa soddisfano determinate condizioni, possono essere completamente deducibili per l'anno in cui sono stati pagati.

Puoi negoziare punti ipotecari?

I punti sono sicuramente aperti alla trattativa. Il numero di punti che acquisti, o se ne acquisti affatto, dipende da te. In genere, quando gli istituti di credito mostrano le opzioni di mutuo per le quali ti qualifichi, ti mostreranno diverse tariffe, comprese quelle che puoi ottenere se acquisti punti sconto.

A rigor di termini, non stai negoziando i punti stessi, ma un tasso di interesse più basso per la durata del prestito. I termini dei punti - il costo di ogni punto e quanto riduce il tasso percentuale annuo (APR) - sono praticamente fissati dall'istituto finanziario. Ma non sono scolpiti nella pietra. Se hai guardato in giro (sempre una buona idea quando cerchi un mutuo) e puoi mostrare loro un affare migliore altrove, allora potrebbero corrispondere, specialmente se hai una solida storia creditizia e sembri un cliente responsabile e desiderabile.

Sebbene entrambi siano tipi di punti ipotecari, non confondere i punti di sconto con i punti di origination. I punti di origine sono commissioni che gli istituti di credito addebitano per finalizzare un mutuo, parte dei costi di chiusura dell'acquisto di una casa. I punti di origine sono essenzialmente un sovrapprezzo che non si riferisce al tasso di interesse e generalmente non sono facoltativi, negoziabili o deducibili dalle tasse.

Dovresti acquistare punti sconto?

Per gli istituti di credito, i punti sconto hanno un netto vantaggio: ricevono contanti in anticipo, invece di dover aspettare denaro sotto forma di pagamenti di interessi nel tempo. Ciò può aumentare la liquidità dell'istituto finanziario.

I mutuatari ottengono anche vantaggi dai punti di sconto, il principale è rappresentato dai pagamenti inferiori durante la durata del prestito. Fondamentalmente, stai pagando alcuni interessi in anticipo, all'inizio del tuo mutuo, in cambio di un tasso di interesse ridotto lungo la strada. Tuttavia, questo vantaggio si applica solo se si prevede di mantenere il mutuo abbastanza a lungo da risparmiare denaro dagli interessi più piccoli.

Ad esempio, un mutuatario che paga $ 4.000 in punti sconto per risparmiare $ 80 al mese in spese per interessi deve mantenere il prestito per 50 mesi, o quattro anni e due mesi, per raggiungere il pareggio. Se il mutuatario pensa di poter vendere la proprietà o rifinanziare il prestito prima che siano trascorsi 50 mesi, allora dovrebbe considerare di ridurre ciò che paga in punti di sconto e prendere un tasso di interesse leggermente più alto.

In generale, più a lungo prevedi di possedere la casa, più punti ti aiutano a risparmiare sugli interessi per tutta la durata del prestito. Alla fine della giornata, però, i vantaggi dei punti sconto dipendono dalla matematica. Se puoi permetterti di sborsare qualche migliaio in più in anticipo, possono comportare notevoli risparmi sui costi a lungo termine, in particolare se la casa richiede lavori di ristrutturazione. Oppure possono essere un costo non necessario che il mutuatario avrebbe potuto evitare con una pianificazione più strutturata.

Mette in risalto

• I punti sconto sono una forma di interesse prepagato che i mutuatari possono acquistare per abbassare il tasso di interesse sulle rate mensili successive.

• I punti sconto sono una commissione una tantum, pagata in anticipo quando viene stipulato un mutuo per la prima volta o durante un rifinanziamento.

• Ogni punto di sconto generalmente costa l'1% del prestito totale e abbassa il tasso di interesse del prestito da un ottavo a un quarto di punto percentuale.

• I punti sconto sono una buona opzione se un mutuatario intende mantenere un mutuo per un lungo periodo di tempo, ma sono meno utili se un mutuatario intende vendere la propria proprietà o rifinanziare prima della scadenza del prestito.

• I punti non devono sempre essere pagati di tasca dell'acquirente; a volte possono essere inseriti nel saldo del prestito o pagati dal venditore.