住宅公社債

##住宅公社債とは何ですか？

住宅公社債、または住宅債券は、手頃な価格の賃貸住宅の建設またはリハビリに資金を提供するために、州または地方政府機関によって発行されます。特定のプログラムでは、そのような債券からの収益は、低所得者が住宅を購入するのを助けるためにも使用される場合があります。住宅公社債で投資家が稼いだ利子は連邦税が免除され、州および地方の所得税も免除される場合があります。

ほとんどの地方債と同様に、住宅公社債は歴史的に非常に安全な投資と見なされてきました。この場合、公債は連邦政府によって支援されており、連邦政府は公債を低所得者向けの住宅建設を奨励する手段と見なしています。

##住宅公社債を理解する

地方自治体は、プロジェクトに資金を提供するための資金を調達するために、債券の形で債務を発行する場合があります。地方債には、一般公債と歳入公債の2種類があります。一般債務（GO）債の利息の支払いと元本の返済は、州または地方政府の財政的財源から資金提供されます。

これらの公債は、GO公債の支払い義務を履行するために増税する権限を有する可能性のある地方自治体の完全な信頼と信用に裏打ちされています。一方、収益債の支払い義務は、債券が発行されたプロジェクトの予測収益ストリームによって裏付けられています。収益ボンドの1つの形式は、住宅ボンドです。

州および地方政府は、手頃な賃貸住宅の建設またはリハビリに資金を提供するために住宅債券を発行します。公債元本の返済に加えて、州または地方は借りたお金に利子を支払わなければなりません。民間活動債（PAB）として、適格な営利および非営利の開発者に代わって住宅債を発行し、低所得の集合住宅および高齢者向け住宅プロジェクトに資金を提供することができます。

また、住宅債券からの収益は、低所得の家族や個人が住宅を購入できるように、低コストの住宅ローン融資を提供するために発行される場合もあります。住宅ローンを通じて提供される住宅ローンは、地域の中央値以下の収入しか得られない初めての住宅購入者に制限されています。さらに、住宅ローンで購入した住宅の価格は、平均面積購入価格の90％に制限されています。

##特別な考慮事項

住宅債券は通常、低金利であり、固定金利または変動金利の需要義務（VRDO）として発行できます。債券保有者への元本および利息の支払いは、公約された住宅ローンの返済および投資収益から行われます。

借り手による住宅ローンの返済は、住宅債券の受託者によって徴収されます。住宅債券の受託者は、債券保有者に利息を支払う予定の時間まで、資金を短期投資に投資します。事実上、住宅債券の支払いは、タイムリーで一貫した利息の支払いと、借り手による基礎となる住宅ローンの元本返済によって支えられています。

住宅債券は、州だけでなく個人投資家にとっても有益です。一方で、政府は大量の安価な資金調達を利用できるようになります。一方、住宅債券が提供する税制上の利点は、上位の税制の対象者にとって非常に魅力的です。

投資家の場合、住宅債券によって支払われる利子は、連邦および場合によっては州の所得税から免除されます。限界税率が高ければ高いほど、住宅歳入公債の免税はより価値があります。代替ミニマム税（AMT）の対象となる投資家は税金の対象となる可能性がありますが、免除とは、連邦税の高いブラケットの投資家が歳入公債やその他の地方債の恩恵を受けることを意味します。この免税は、債券の低金利を補うのに役立ちます。

連邦低所得住宅税額控除は、手頃な価格の住宅プロジェクトに資金を提供するために、住宅債券の代わりに、または住宅債券に加えて使用できるもう1つの資金源です。クレジットは、資格のある住宅購入者が毎年支払う住宅ローンの利子の一部に対する返金不可の連邦所得税控除です。

政府債務を伴うため、住宅公社債の売却には地元の有権者の承認が必要な場合があります。たとえば、2018年、カリフォルニア州の有権者は、低所得の居住者、退役軍人、および農業従事者向けのプログラムに資金を提供するために、40億ドルの住宅公社債を売却する投票用紙を承認しました。

##ハイライト

-州および地方政府は、手頃な賃貸住宅の建設またはリハビリに資金を提供するために住宅債券を発行します。公債元本の返済に加えて、州または地方は借りたお金に利子を支払わなければなりません。

-ほとんどの地方債と同様に、住宅公社債は歴史的に非常に安全な投資と見なされてきました。

-住宅公社債、または住宅債券は、手頃な価格の賃貸住宅の建設またはリハビリに資金を提供するために、州または地方政府機関によって発行されます。