Húsnæðisbréf
Hvað eru húsnæðisbréf?
Húsnæðisbréf, eða húsbréf, eru gefin út af ríki eða sveitarfélögum til að aðstoða við að fjármagna byggingu eða endurhæfingu leiguhúsnæðis á viðráðanlegu verði. Samkvæmt ákveðnum áætlunum er einnig hægt að nota ágóðann af slíkum skuldabréfum til að aðstoða lágtekjufólk við að kaupa heimili. Vextir sem fjárfestar vinna sér inn á húsnæðisskuldabréf eru undanþegnir alríkissköttum og geta einnig verið undanþegnir tekjusköttum ríkis og sveitarfélaga.
Eins og flest sveitarfélög hefur í gegnum tíðina verið litið á húsnæðisbréf sem mjög öruggar fjárfestingar. Í þessu tilviki eru skuldabréfin studd af alríkisstjórninni sem lítur á þau sem leið til að hvetja til byggingar húsnæðis fyrir lágtekjufólk.
Skilningur á húsnæðisbréfum
Sveitarstjórn getur gefið út skuldabréf í formi skuldabréfa til fjáröflunar til að fjármagna framkvæmdir. Tvær tegundir sveitarfélagsbréfa eru almenn skuldabréf og tekjuskuldabréf. Vaxtagreiðsla og endurgreiðsla höfuðstóls almennra skuldabréfa (GO) eru fjármögnuð úr fjársjóði ríkis eða sveitarfélaga.
Þessi skuldabréf eru studd af fullri trú og inneign bæjarstjórnar sem kann að hafa heimild til að hækka skatta til að uppfylla greiðsluskyldur sínar á GO skuldabréfinu. Á hinn bóginn eru greiðsluskuldbindingar á tekjuskuldabréfi studdar af áætluðum tekjustreymi verkefnisins sem skuldabréfið var gefið út fyrir. Eitt form tekjubréfs er húsbréfið.
Ríki og sveitarfélög gefa út húsbréf til að fjármagna byggingu eða endurbætur á leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði. Auk þess að greiða niður höfuðstól skuldabréfsins þarf ríki eða sveitarfélag að greiða vexti af því fé sem það tekur að láni. Sem einkarekstursbréf (PABs) er hægt að gefa út húsbréf fyrir hönd hæfra hagnaðar- og sjálfseignaraðila til að fjármagna lágtekjufjölbýlis- og eldri húsnæðisverkefni.
Einnig er heimilt að gefa út ágóða af húsbréfum til að veita lágtekjufjölskyldum eða einstaklingum ódýra húsnæðislán til að geta keypt húsnæði. Veðlán sem veitt eru með húsbréfum eru bundin við fyrstu íbúðakaupendur sem hafa ekki meira en miðgildi tekna á svæðinu. Jafnframt er verð íbúðar sem keypt er með húsbréfaveð takmarkað við 90% af meðalkaupsverði svæðis.
Sérstök atriði
Húsbréf eru venjulega með lága vexti og hægt er að gefa út sem annað hvort fasta eða breytilega eftirspurnarskyldu (VRDO). Höfuðstóll og vaxtagreiðslur til skuldabréfaeigenda eru inntar af veðsettum afborgunum húsnæðislána og fjárfestingartekjum.
Endurgreiðslur lántakenda af húsnæðislánum eru innheimtar af umsjónarmanni húsbréfsins sem ávaxtar fjármunina í skammtímafjárfestingum fram að áætluðum tíma til að greiða vexti til skuldabréfaeigenda. Greiðsla á húsbréfum er í raun studd af tímanlegri og stöðugri vaxtagreiðslu og afborgun höfuðstóls á undirliggjandi húsnæðislánum af lántakendum.
Húsbréf eru til hagsbóta fyrir ríkið og einkafjárfesta. Annars vegar fær ríkið aðgang að miklu magni af ódýrri fjármögnun. Hins vegar eru skattalegir kostir húsbréfa mjög aðlaðandi fyrir þá sem eru í efri skattþrepunum.
Fyrir fjárfesta eru vextir sem greiddir eru af húsbréfum undanþegnir alríkisskatti og stundum ríkistekjuskatti. Því hærra sem jaðarskattshlutfallið er því verðmætara er skattfrelsi hústekjubréfs. Þrátt fyrir að fjárfestar sem eru háðir öðrum lágmarksskatti (AMT) kunni að vera skattskyldir þýðir undanþágan að fjárfestar í háum sambandsskattaþrepum njóta góðs af tekjuskuldabréfum og öðrum skuldabréfum sveitarfélaga. Þetta skattfrelsi hjálpar til við að bæta upp lága vexti bréfanna.
Alríkislágtekjuskattaafsláttur er önnur fjármagnsuppspretta sem hægt er að nota í stað eða til viðbótar við húsbréf til að fjármagna húsnæðisverkefni á viðráðanlegu verði . Inneignirnar eru óafturkræfar alríkisskattafsláttur fyrir hluta veðvaxta sem hæfir íbúðakaupendur greiða á hverju ári.
Vegna þess að þær hafa í för með sér ríkisskuldir þarf sala húsnæðisbréfa stundum samþykkis kjósenda á staðnum. Árið 2018, til dæmis, samþykktu kjósendur í Kaliforníu atkvæðagreiðslu um að selja 4 milljarða dala í húsnæðisskuldabréfum til að fjármagna áætlanir fyrir lágtekjufólk, vopnahlésdaga og bændastarfsmenn.
Hápunktar
Ríki og sveitarfélög gefa út húsbréf til að fjármagna byggingu eða endurbætur á leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði. Auk þess að greiða niður höfuðstól skuldabréfsins þarf ríki eða sveitarfélag að greiða vexti af því fé sem það tekur að láni.
Eins og flest sveitarfélög hefur í gegnum tíðina verið litið á húsnæðisbréf sem mjög öruggar fjárfestingar.
Húsnæðisbréf, eða húsbréf, eru gefin út af ríki eða sveitarfélögum til að aðstoða við að fjármagna byggingu eða endurhæfingu leiguhúsnæðis á viðráðanlegu verði.
