Boligtilsynsobligasjoner
Hva er boligobligasjoner?
Boligmyndighetsobligasjoner, eller boligobligasjoner, utstedes av en statlig eller lokal myndighet for å hjelpe til med å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. Under visse programmer kan inntektene fra slike obligasjoner også brukes til å hjelpe lavinntektspersoner med å kjøpe boliger. Rentene som investorer tjener på obligasjoner fra boligmyndigheter er fritatt for føderale skatter, og kan også være fritatt for statlige og lokale inntektsskatter.
Som de fleste kommunale obligasjoner,. har boligselskapsobligasjoner historisk sett blitt sett på som svært sikre investeringer. I dette tilfellet støttes obligasjonene av den føderale regjeringen, som ser på dem som et middel til å oppmuntre til bygging av boliger for lavinntektsfolk.
Forstå Boligmyndighetsobligasjoner
En kommune kan utstede gjeld i form av obligasjoner for å skaffe kapital til finansiering av prosjekter. De to typene kommunale obligasjoner er generelle obligasjoner og inntektsobligasjoner. Rentebetalingen og tilbakebetalingen av hovedstolen av en obligasjon med generell forpliktelse (GO) finansieres fra statens eller lokale myndigheters finansielle kasser.
Disse obligasjonene er støttet av full tro og kreditt fra kommunestyret som kan ha myndighet til å øke skattene for å oppfylle sine betalingsforpliktelser på GO-obligasjonen. På den annen side er betalingsforpliktelser på en inntektsobligasjon støttet av den anslåtte inntektsstrømmen til prosjektet som obligasjonen ble utstedt for. En form for en inntektsobligasjon er boligobligasjonen.
Statlige og lokale myndigheter utsteder boligobligasjoner for å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. I tillegg til å betale tilbake obligasjonshovedstolen, må staten eller kommunen betale renter på pengene den låner. Som private aktivitetsobligasjoner (PAB) kan boligobligasjoner utstedes på vegne av kvalifiserte profitt- og ideelle utbyggere for å finansiere flerfamilie- og seniorboligprosjekter med lav inntekt.
Inntektene fra boligobligasjoner kan også utstedes for å gi lavkost boliglånsfinansiering til lavinntektsfamilier eller enkeltpersoner slik at de kan kjøpe et hjem. Boliglån gitt gjennom boligobligasjoner er begrenset til førstegangsboligkjøpere som ikke tjener mer enn arealets medianinntekt. Videre er prisen på en bolig kjøpt med boligobligasjonslån begrenset til 90 % av gjennomsnittlig arealkjøpspris.
Spesielle hensyn
Boligobligasjoner har vanligvis lav rente og kan utstedes som enten fast eller variabel rente etterspørselsforpliktelse (VRDO). Hovedstolen og rentebetalingene til obligasjonseierne gjøres fra pantsatte tilbakebetalinger på boliglån og investeringsinntekter.
Tilbakebetalingene som er foretatt på boliglån av låntakere, innkreves av forvalteren til boligobligasjonen som investerer midlene i kortsiktige investeringer frem til det planlagte tidspunktet for å betale renter til obligasjonseierne. Faktisk er betaling på boligobligasjoner støttet av rettidig og konsekvent rentebetaling og tilbakebetaling av hovedstolen av de underliggende boliglånene fra låntakere.
Boligobligasjoner er gunstig for staten så vel som for private investorer. På den ene siden får staten tilgang til en stor mengde billig finansiering. På den andre siden er skattefordelene som tilbys av boligobligasjoner svært attraktive for de i de øvre skatteklassene.
For investorer er renten betalt av boligobligasjoner fritatt for føderal og noen ganger statlig inntektsskatt. Jo høyere marginalskattesatsen er, desto mer verdifull er skattefritaket for en boligobligasjon. Selv om investorer som er underlagt den alternative minimumsskatten (AMT) kan være underlagt skatt, betyr fritaket at investorer i høye føderale skatteklasser drar nytte av inntektsobligasjoner og andre kommunale obligasjoner. Dette skattefritaket er med på å kompensere for obligasjonenes lave rente.
Føderale lavinntektsboligskattefradrag er en annen kapitalkilde som kan brukes i stedet for eller i tillegg til boligobligasjoner for å finansiere rimelige boligprosjekter. Kredittene er ikke-refunderbare føderale inntektsskattefradrag for deler av boliglånsrenten som kvalifiserte boligkjøpere betaler hvert år.
Fordi de medfører statsgjeld, krever salg av boligobligasjoner noen ganger godkjenning fra lokale velgere. I 2018, for eksempel, godkjente velgerne i California et stemmeseddeltiltak for å selge 4 milliarder dollar i boligobligasjoner for å finansiere programmer for lavinntektsbeboere, veteraner og gårdsarbeidere.
Høydepunkter
– Statlige og lokale myndigheter utsteder boligobligasjoner for å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger. I tillegg til å betale tilbake obligasjonshovedstolen, må staten eller kommunen betale renter på pengene den låner.
– Som de fleste kommunale obligasjoner har boligselskapsobligasjoner historisk sett blitt sett på som svært sikre investeringer.
- Boligmyndighetsobligasjoner, eller boligobligasjoner, utstedes av en statlig eller lokal myndighet for å hjelpe til med å finansiere bygging eller rehabilitering av rimelige utleieboliger.
